核心提示：高纬环球去年11月的统计数据显示，几家主要购物中心开发商都在加快全国布局的步伐，其中，在建以及在规划的购物中心，凯德商用达到12个，万达达到39个，宝龙地产达到11个，Tesco达到17个，绿地达到11个……这一轮购物中心建造热潮的幕后推手是谁？American Property Research创始人Vernon Martin指出是外国投资，“对于天真的海外投资者而言，中国经济奇迹被夸大了。”

    3月10日，由菲律宾SM集团投资的“天津SM城市广场”项目工程主体结构宣布开工。项目位于天津滨海新区空港经济区，此时还是一片空地。按照现有规划，在接下来一年多时间里，这里将发生魔术般的变化，一座建筑面积达到53万平方米的现代购物中心将拔地而起，并在明年底竣工开业，成为亚洲单体纯商业面积最大的购物中心。

　　这是购物中心建造热潮在中国的一个缩影：高度压缩的工期——“天津SM城市广场”的总工期只有600天，以及动辄数十万平方米的建筑体量。这样的大型购物中心项目正在各地相继崛起。

　　“大干快上”

　　高纬环球去年11月的统计数据显示，几家主要购物中心开发商都在加快全国布局的步伐，其中，在建以及在规划的购物中心，凯德商用达到12个，万达达到39个，宝龙地产达到11个，Tesco达到17个，绿地达到11个……而在去年住宅市场政策收紧的情况下，传统住宅开发商如万科、绿地、保利和远洋地产等，也在涉足零售地产领域，甚至一些小型、缺乏经验的开发商都在建造面积在10万平方米以上的购物中心项目。

　　“市场上出现了令人担忧的趋势。”高纬环球中国零售地产服务部执行董事James Hawkey在一份报告中指出。他对《第一财经日报》表示：“最大的问题在于建造的速度，一些二线城市出现了区域性、暂时性的供大于求的情况。”

　　对二线城市购物中心供求失衡的担忧正逐渐成为行业内的共识。

　　仲量联行近期发布的一份报告指出，未来两到三年里投入市场的新增零售物业数量可观，在某些细分市场，一旦经济增长未达预期，便存在供给过剩的风险。

　　而莱坊在去年选择了10座主要城市作为考察对象，发现“二线城市购物中心的平均面积约为8万平方米，比一线城市的约6.8万平方米高出18%以上。重庆和哈尔滨的购物中心平均面积更是分别达到了99724平方米和95540平方米。作为对比，香港只有六个购物中心超过了10万平方米，而且大部分都是分期开发的”。

　　“一些经验不足的开发商都希望赶在竞争形成之前完工，同时扩大项目规模，因为他们觉得这些大的购物中心可以抵御未来的竞争，而且‘当地最大’这一称号也有利于市场营销。但是现实证明，大不一定好。” 莱坊的报告指出。

　　高空置率成为购物中心大而不当的最直接后果。在这10个城市，一线城市的主要购物中心平均空置水平为7.6%，而二线城市为9.2%。

　　莱坊商业部董事杜斌向记者表示，对一、二线城市而言，这样的空置水平尚在安全范围内，但在部分城市以及城市的局部区域存在过度建设的问题，“未来很多购物中心将面临关门的命运，原因是入驻品牌太少，或品牌同质化现象严重，行业洗牌在所难免。”

　　除了定位雷同的项目大量复制带来的空置现象，购物中心投资回报不足的问题也正在困扰一些开发商。购物中心与周边街铺相比，租金水平只有后者的一半。一位业内人士指出，大量散卖的购物中心，租金回报率甚至不足5%，“一般来说，租金回报率低于7%，就很难说具有投资价值了。”

　　近年来开始进入二线城市的恒隆地产董事长陈启宗在2011年年报中的一番话意味深长：“内地市场方面，我们察觉本土消费有放缓迹象。尽管还未影响租金收入，但这是早晚的事， 除非消费意欲急速好转。然而，有鉴于环球经济混沌而中国经济只是略好，这个机会不大。”

　　招商诱因

　　这一轮购物中心建造热潮的幕后推手是谁？American Property Research创始人Vernon Martin指出是外国投资，“对于天真的海外投资者而言，中国经济奇迹被夸大了。”他引述CEIC China Premium Database的数据，目前中国消费占GDP的比重为34%，未来两年还有可能继续下滑，而10年前，这一比重还是45%。换言之，购物中心的热潮并非完全由需求所致。

　　这或许可以成为凯德商用以及菲律宾SM集团在中国快速扩张的注脚，不过James Hawkey认为海外资本并不应该成为批评的对象，国内资金依然是主力，而地方政府招商引资的冲动才是主要原因。

　　“商业地产的土地供给在很大程度上是由各个城市的规划局所决定的。拍卖土地的用途大多为商业用地或综合用地。尽管政府对在综合用地上修建住宅有进一步的比例限制，但开发商可以自行决定商业用地的具体用途，例如零售、写字楼、酒店和其他物业类型各占的比例，且可能出现其他规划条件。但是，这样的规划体系对零售地产供应的限制少之又少，因此市场很可能出现由于开发商蜂拥而上造成的轻度或者重度供过于求的情况。” James Hawkey指出。

　　“这是中国特色，对于四年一届的地方政府官员而言，要在任期内出政绩，兴建购物中心是一个捷径。”杜斌提出自己的看法。

　　而这样的供地体系如今正面临“一个令人头疼的问题”：购物中心的面积并未与预期需求挂钩，而是与地块最大可发展面积有关，而这面积不一定是适合的。另外，对于零售规划，地方并没有施加严格的管制，而且政府还通过政策来限制开发商土地开发的时限，导致开发商不能分期开发地块以及不能待新开发区域成熟起来再提供供应。

　　“中国到底需要多少购物中心面积，市场还未提供一个令人满意的答案。”James Hawkey认为，但在今后的几年，随着市场逐渐成熟，投资者、服务商和政府对供求关系必定会有新的理解。