永旺百货

　　撤出购物中心

　　以往一直作为“首席主力店”的百货店，如今越来越不受购物中心的待见。上月底，永旺JUSCO百货部分正式撤出朝阳大悦城，被看做后者“去百货化”经营的重要一步。

　　记者走访时发现，朝阳大悦城内原永旺百货区域已从本月4日起封闭装修，该区域正式划归大悦城方面直接经营。

　　调整后，原永旺百货所占的2万多平方米面积将被改造成约100个左右的时尚品牌店，将百货模式转变为国际时尚零售品牌集群。但将统一的 “主力百货店”打散为100多个时尚品牌店后，单店规模的碎片化使得大多品牌达不到业内公认的“主力店”甚至“次主力店”标准。

　　相关人士透露，永旺百货撤出后，朝阳大悦城与原永旺百货内的部分商户仍会继续合作。“大悦城一直将永旺的撤出称为‘微调’，原因是永旺虽然撤出，但百货店内的品牌有些仍会在大悦城经营。因此，从某种意义上来看，朝阳大悦城只是将百货业态变成了购物中心。”

　　“虽然表面上看来，购物中心和百货店只是租赁和联营经营方式的区别，但由此产生的差别在各方面都有体现。”某大型购物中心招商总监表示，目前百货店一直在通过自有物业、增加租赁商户比例等方式向购物中心转型，购物中心却在“去百货化”。

　　“从招商角度来说，购物中心的招商模式更容易贴近其用户群，并且容易实现投资回报最大化。而把大面积整租给百货店，一方面租约长，租金收益可能会缩水；另一方面在品牌组合的灵活度方面也稍逊一筹。”该人士坦言。

　　餐饮集群

　　充当主力店

　　日前，IBMG国际商业管理集团公司董事长李生透露，南方某城市正在建设一个以餐饮店集群为主力店的购物中心。据透露，该购物中心将吸引30余家著名餐饮集团入驻。此前一直作为辅助业态的餐饮业，也将成为购物中心的主力军。

　　虽然有业内人士质疑，租金水平和投资回报率较低的餐饮业态能否成为购物中心未来的趋势尚未可知，但事实证明，即使没有综合百货店、大型超市卖场入驻，购物中心已经可以通过影院、快时尚品牌店等新型“次主力店”提高人气及招商质量。

　　据调查，今年北京新开业的购物中心项目中，只有极少数项目引入了主力百货店，大多数购物中心会以面积较小、品类较为单一的“次主力店”取而代之，包括保利等大型电影院线，H&M、ZARA、优衣库等快时尚品牌店，苏宁、国美、顺电等3C卖场。

　　万达集团一位高管认为，在现阶段，“体验式消费”已经取代“提袋消费”，成为购物中心业务发展的重中之重。“受网购等因素影响，‘提袋消费’在购物中心中所占比例有所下降，但餐饮、休闲娱乐等体验式消费项目，只能实地体验，因此成为购物中心普遍发展的重点。”

　　散租

　　增加卖场收益

　　在行业专家看来，“北上广”等一线城市的购物中心业态在经过多年发展后，已经逐渐步入成熟期。与高速发展期不同的是，成熟期的购物中心对租期长、租金低的百货店整租模式开始排斥，更青睐租期较短、调整起来相对灵活的中小规模品牌店。

　　“在购物中心的发展期，物业方首先考虑到的问题是招商率。这时，签订一个规模较大的综合百货店或大型超市卖场，对提高其出租率、吸引优质商户有着至关重要的作用。但随着购物中心发展逐步成熟，各大商业地产集团也与品牌签署了绑定协议，招商不再那么困难，百货店的弊病也就显现出来。”上述专家说道。

　　目前，百货店、大型超市卖场与购物中心签约期限长达15-20年，但在此期间，商铺租金的溢价让物业方大呼亏本。有业内人士谈到，假设将一个15年整租的大型卖场打散零租，每三年进行一次调整，租金收益至少可以增加20%。

　　该人士认为，在商业地产投资持续走高的背景下，百货店的长租期成为其饱受诟病的关键点。“因此不少百货店现在开始主动地自有物业，不再过度依赖购物中心和商业综合体。”