从1990年中国第一家购物中心诞生到2012年达到3000家开业，中国购物中心行业已经走过了22年的发展历程。庞大的购物中心存量规模，使购物中心在各个城市商业中的地位和作用显著上升。作为一种全新的零售渠道，购物中心产业规模优势在最近十年得到进一步放大，渠道吸引能力显著增强。各类零售品牌对购物中心零售渠道的关注力度明显提高，存量购物中心正在受到越来越多的零售商的积极关注。

　　与欧美商业发展程度较高的国家相比，虽然中国购物中心起步较晚，但近十年的扩张速度居全球之最。中国购物中心产业资讯中心、中购联购物中心发展委员会最新发布的《中国购物中心发展报告2012-2013》报告显示，中国购物中心未来几年还将继续保持快速增长势头，预计到2015年中国购物中心总体开业数量有望达到4500家，购物中心名副其实地成为中国最抢眼的商业形态之一。

　　在数量暴增之时，新增项目、存量项目之间的竞争正在展开。同一城市，多个购物中心著名品牌的同时进入，一方面推高了城市商业素质，另一方面也将逐步改变过去购物中心凭借业态优势领先市场的局面。中购联认为，存量购物中心和新增购物中心精细化管理时代即将到来。

　　1.8亿平方米的存量

　　《中国购物中心发展报告2012-2013》以购物中心发展程度较高和最具商业发展潜力的一二三线城市为研究主体，覆盖100个城市的消费研究，选择各个城市购物中心总体开发量、投资额、购物中心数量、购物中心形态、类型分布比例、主力店特点、车位等研究指标，建立购物中心评价体系SCDI，为中国购物中心行业的总体发展提供重要的参考价值。

　　报告显示，截止到2011年底，中国购物中心累计商业建筑面积已经达到1.77亿平方米，并保持着年均25%的增长速度，大大超出其它发展中市场国家的发展水平，成为全球购物中心发展速度最快的国家。

　　中购联预计，2012年和2013年两年，中国购物中心年新增商业建筑面积将分别超过3500万平方米和4400万平方米；以至于到2013年底，中国购物中心累计存量将高达2.5亿平方米。如此高的购物中心存量规模除了引发竞争加剧的格局形成之外，更进一步加速了精细化管理时代的到来。

　　“中国购物中心行业已经走过了22年的发展历程。从发展区间上看，这个时期中国购物中心更多地强调开发过程，全行业基本处于‘地产开发阶段’。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，由于购物中心的实质是一种零售渠道，是一种商业形态，从地产开发阶段转向商业主导阶段将成为未来几年行业发展的主基调，购物中心的高存量也将驱动全行业进入更加注重商业运营和零售渠道功能的发展时期。

　　总体水平参差不齐

　　中国购物中心在各个城市经历了层级化的发展过程，兴起和发展初期主要集中于北上广深等一线城市。《中国购物中心发展报告（2012-2013）》显示：2009年以前，购物中心开发商和投资商对一线城市的开发热情高涨，与一线城市经济发展水平、消费力以及零售品牌较为注重在这些城市的拓展有直接关系。

　　截止到2011年底，北上广深这四个一线城市的购物中心数量高达699家，占全国总量的四分之一。而本报告所研究的36个二三线城市购物中心数量占比不足四分之三，一定程度上显示出中国购物中心依然存在城市分布的不均衡现象，追求相对高端定位依然是中国购物中心存在的较大弊端，购物中心的生活化特征在中国体现得并不充分。由此也预示出作为与生活方式和社区服务联系紧密的购物中心，在中国二三线城市的发展空间依然存在，但是购物中心定位的可实现性和服务生活需求的理念应引起开发商的高度重视。

　　在中国，购物中心作为舶来品的商业形态，从产生到快速发展与经济环境、城市建设、社会文化、生活方式升级息息相关。美国购物中心拥有上百年的发展历史，至今已经进入到成熟期。《中国购物中心发展报告（2012-2013）》将中国的零售业态做了完整的生命周期分析后认为，与中国的百货相比，中国的购物中心处于引入期。

　　“行业不成熟特征广泛存在，总体水平参差不齐、市场集中度依然较低，主流购物中心品牌尚在形成之中。”郭增利说。在购物中心数量和质量的博弈中，基于速度和布局战略的需要，中国购物中心数量派占据上风，而品质派购物中心将有可能凭借项目质量优势在未来几年的购物中心行业竞争中形成自身经营优势和品牌吸引力优势。

　　商业资源与专业团队是核心

　　在经历了2008年的国际金融危机之后，中国经济增长总体呈现放缓和稳定的趋势，促进消费、拉动内需成为重要的经济政策，从投资转向消费已经成为中国经济未来发展的重要走向，因此购物中心这种持有型零售地产自然成为众多开发商和投资者看好的商业产品。另外，住宅市场的宏观调控让一部分住宅开发商重新认识商业地产，开始关注购物中心，其中主要包括区域型购物中心和社区型购物中心。

　　中购联认为，购物中心从本质上看，离不开零售商和消费者，虽然表现形式为房地产，但后期运营凸显零售本质。因此，商业资源和专业团队可谓购物中心成功的核心要素，而绝大部分住宅开发商由于经验不足，项目成功率并不高。因此，中购联认为，住宅开发商可以充分利用自身优势来弥补劣势，发展城市新区购物中心，而从开发的购物中心类型来看，应着重研究区域和社区型购物中心。特别是关注消费率较高的二三线城市，以充分挖掘城市潜力，寻找零售市场空白点，关注重点是消费率处在40%-60%的三线城市和部分二线城市。

　　目前，中国购物中心行业集中度依然较低。报告显示：按开发面积计算，排名前四位的开发商（CR4）占购物中心面积总量的比重仅为6.6%，而CR10也仅为10.8%，这与国际成熟市场相比，差距巨大。成熟市场国家，购物中心行业集中度通常在50%以上。中国购物中心市场处于相对的自由竞争状态，较低的行业集中度表明中国购物中心主流品牌尚在形成之中，同时也意味着区域性的、有实力的本地开发商的发展机会和空间依然很大。

　　值得关注的一点是：美国的奥特莱斯行业集中度高达70%，而中国的奥特莱斯行业刚刚起步，集中度还无法显现。对比中国已经发展20年的购物中心行业，美国奥特莱斯的集中度要远远高于中国购物中心行业集中度，也因此中购联认为，中国购物中心行业集中度以及行业成熟度的提高还需要较长时间。