去主力店：

　　招商化整为零  租金效益最大化

　　对于品牌资源丰富、位置一流、对租金有更高目标的购物中心来说，其更愿意将招商化整为零。

　　以京东某大型购物中心去除百货主力店为例，整租时，约2万平方米的面积每年租金收益约2000万元。化整为零后，假设可租赁面积为1.2万平方米，每年租金则可达到1.46亿元（20元/天/平方米）。收益是整租给百货店经营的7倍以上。

　　因为，此类购物中心招商压力不大。据大悦城相关负责人透露，大悦城目前的品牌商家资源约千余家，但单体大悦城的承载能力只有200-300家，尚有不少合作品牌难找出口。同时，由于位置优越等原因，商场的成本也相对较高，需要更高的租金收益。

　　“虽然主力店可以提升品牌效益，但会牺牲租金收益，目前有百货主力店入驻购物中心，平均租金只有每平方米2-3元/天。”大兴绿地缤纷城总经理王智明表示。而且，百货主力店签约期一般为10年，这让很多优质购物中心难以接受。

　　挺主力店：

　　开发势头猛但名牌项目缺

　　尽管去主力店获得的可观租金收益就在眼前，但对于很多购物中心而言却是可遇不可求。

　　在万达百货总经理丁遥看来，对于一家经营能力一般的购物中心而言，需要一家优质百货店来支撑经营。而且，目前购物中心经营的风险很高，零租会给品牌生存带来不稳定因素。与之相比，整租尽管收益较低，但百货主力店的抗风险能力强，租金回报稳定。

　　中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，目前，中国九成购物中心还是依靠百货店来吸引客流。而且，以发达国家为例，购物中心的发展离不开主力店。

　　事实上，除了租金收益相对较低之外，拥有百货主力店的商家大多受益。目前，很多购物中心都是招揽了优质的百货主力店后，才吸引了很多零售品牌慕名而来。

　　“商场招商的最初阶段一般是最难的，如果提前签好一个品牌不错的百货主力店，购物中心的招商将变得更为容易”，一位百货店负责人表示。

　　丁遥认为，与购物中心相比，作为零售经验更为丰富的业态，百货店的精细化管理以及优质服务，是购物中心颇为仰仗的优势。特别是在二三线城市，百货店的地位更为重要。

　　大而全主力百货落伍

　　特色主题店将成“主力”

　　随着中国成为世界范围内购物中心建设速度最快的国家，主力店模式和去主力店模式将伴随购物中心业态很长一段时间。

　　在业界看来，目前两种模式呈现齐头并进的发展态势，但是主力店模式很可能笑到最后。事实上，去主力店模式有很多不能比拟的优势，但这些都需要建立在商场位于核心商圈、运营方品牌资源强大等基础上。反观现在的商业地产领域，除了大悦城、万达等少数品牌外，真正将品牌做大做强的商业地产商稀缺。这些非名牌或者商业地产领域的新军，需要主力店帮助其成长度过培育期。

　　在王智明看来，随着购物中心的不断“进阶”，商业地产项目在选择主力店时也开始更加理智。“原来都是以百货为主，但现在一个超市、影院甚至品牌店也可以成为购物中心的主力店了。”

　　一位商业地产界人士戏言：“地产是个神奇的行业，让七十二行殊途同归。”我们也看到，越来越多的企业开始“跨界”商业地产，这一方面是地产泡沫前的预警信号，一方面也是百货店的机会。因为在这种“全民地产”的背景下，需要百货店的购物中心越来越多。

　　在购物中心成为百货店新发展土壤的同时，百货店也需要不断进行改进。郭增利认为，未来，尽管主力店仍是购物中心发展的重要组成，但大而全的百货店可能不再吃香，取而代之的是拥有鲜明主题的特色百货店。这些门店的体量不用很大，但是有足够吸引力。

　　模式对抗

　　购物中心分成两大阵营

　　购物中心发展模式的分水岭正越来越明显。

　　日前，万达集团旗下百货公司实现了从“万千”到“万达”的更名，一字之差却显示了万达广场希望将百货主力店优势最大化的用心。

　　就在万达集团不断强化百货主力店地位的同时，位于王府井大街的北京apm，却一次次通过入驻的品牌，吸引全城消费者。这一次是美国快时尚品牌Forever21。此前，ZARA、NIKE开业之初的轰动效应并不次于Forever21。

　　万达集团和北京apm的两种不同模式，也是目前北京购物中心领域的写照。目前，这两大阵营齐头并进。阳光新业、万达广场等是主力店模式的代表；西单和朝阳大悦城、东方新天地、首地大峡谷等则是去主力店模式的代表。

　　或许在消费者看来，这两种方式的区别只在商场内是否有百货店。但事实上，这对购物中心而言是两种不同的模式。