一份由德勤和中国连锁经营协会联合发布的《2012中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》（下称《报告》）显示，截至2012年9月，中国商业用房施工面积达到6亿平方米，由于商业地产施工期一般需要2~3年，目前在建的项目将在2015年左右集中释放，从而加剧商业地产市场的竞争。

　　上述《报告》指出，2008年以来，中国商业地产投资一直保持15%以上的增长态势，特别是2010年住宅调控政策颁布后，商业地产投资增速达到30%，而地方政府成为这一趋势的幕后推手。“商业地产被认为可以提升当地税收、就业和城市形象，可以化解‘土地财政’难题，同时也有利于打造升值潜力大的商圈，提升周边地价。但是，地方政府是否能在后续的交通、配套、住宅和人口安置等方面提供足够的支持，将是决定购物中心实现预期运营目标的关键因素。”

　　《报告》同时指出，目前中国购物中心的开发呈现体量趋大、向城市近郊扩散以及二、三线城市快速兴起的特点，一、二线城市购物中心平均体量约7万平方米。虽然购物中心体量趋大，便于为居民提供“一站式”消费体验，但大体量的物业也带给后续招商和运营更大压力，“大未必佳”。

　　二、三线城市的市场竞争则更加激烈。2009年起，购物中心开始在二、三线城市快速蔓延，至2012年1月，中国在建购物中心面积约占全球总在建面积50%，其中以二、三线城市位居前列。天津、沈阳的在建购物中心面积都超过200万平方米，成都的购物中心项目突破100个，且大多数体量在10万平方米以上。

　　《报告》称：“作为宏观政策调控的洼地，商业地产投资的增长不足为奇，但是不同于住宅市场，商业地产的开发不具有易复制性，并且多为持有型物业、投资时间长、对运营管理水平要求更高。购物中心则是商业地产与零售的结合，除了需要具备商业地产的开发和运营能力，还需将零售业的特点纳入其考量范畴，如建筑结构要符合所选零售业态的经营需要、租户选择遵循目标消费群体特征、经营重点体现为消费者营造体验式享受等等，而零售市场的多样性和变化性显然也对购物中心的开发者和运营者提出更高的要求。”

　　购物中心面临的风险还包括网络购物对服装等零售实体店的冲击。于是，提高餐饮、娱乐业态比例正成为购物中心实现体验式营销和延长顾客在购物中心滞留时间的手段，餐饮、娱乐往往成为购物中心招商较快的部分。新开业购物中心内餐饮比例增大的现象越来越明显。

　　《报告》最后指出：由于大部分新建购物中心位于城市新开发区域，这些区域对于国际零售商而言缺乏吸引力，2012年以来一些城市已经出现招租进程缓慢，甚至新完工商业物业长时间空置现象。在二线城市，那些位置欠佳但体量巨大的购物中心项目正在承受着日益升级的招商压力，并且有可能在不久的将来迎来一轮并购狂潮。