2012年12月初，由上海购物中心协会和中国购物中心产业资讯中心共同倡导和发起的TOP20中国购物中心领袖企业峰会在上海召开2012年会，包括万达、崇邦、绿地、百联等在内的主流企业参加了这次会议。令这些购物中心“操盘手”们忧虑的，是迅速变化的市场所带来的运营和回报的压力。

    而在新型城镇化的推进过程中，目前已经阶段性过剩的购物中心，依然要面对继续增量放大的市场格局。

    阶段性过剩

    在这次年会上，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利称，2012年全国新增购物中心数量超过300家，从而使全国购物中心总量达到3100家。

    “结合城镇化和消费率增长两大指标，预计到2025年之前，中国购物中心都处于增量阶段，届时中国购物中心总量将突破10000家，成为全球购物中心商业建筑面积最高的国家。”郭增利说。

    城镇化是购物中心开发的重要动力源，而购物中心的开发又反过来推动城镇化进程，并提高城镇化的发展水平。

    伴随着城镇化的快速推进，中国的购物中心从1990年诞生第一家到2011年的2812家，购物中心累计商业建筑面积1.77亿平方米，购物中心保持着年均25%的增长速度，大大超出其他发展中国家的发展水平，成为全球购物中心发展速度最快的国家。从区域分布来看，中国的购物中心也在从一线和二线强城市向二线弱和三线城市扩张。

    城镇化之外，另一个导致购物中心迅猛发展的因素，则来自于近年来一直强力推进的房地产宏观调控。

    在宏观调控下，限贷限购导致住宅市场萎缩，更多的资金进入商业地产领域。德勤和中国连锁经营协会近日共同发布的《2012中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》指出，住宅市场萎缩后，地方政府倾向利用商业地产提升当地税收、就业和城市形象进而化解“土地财政”难题，同时打造升值潜力更大的商圈，提升周边地价。

    数据显示，2008年以来，中国商业地产投资一直保持15%以上的增长态势，特别是2010年住宅调控政策颁布后，商业地产投资增速达到30%，高于房地产行业平均投资增速。2011年全年商业地产投资7424亿元人民币，同比增长31%；2012年商业地产投资略有放缓，但增幅依然高达25%。

    郭增利说，阶段性过剩是不能回避的既定事实。

    未来发展空间何在？

    在新一轮的经济增长中，城镇化又被视作中国最大的内需潜力。这对目前已经阶段性过剩的购物中心而言，到底意味着更大的发展空间，还是更惨烈的厮杀？

    郭增利称，目前三类典型定位的购物中心（高端奢侈定位、时尚定位和大众生活定位）所受影响明显不同，其中高端奢侈品定位的购物中心销售额增长明显放缓，对今年的形势也相对悲观；时尚定位购物中心在一线与二三线城市出现明显分化迹象，二三线城市时尚购物中心业绩增长低于预期；大众生活定位的购物中心则继续保持稳中有增局面。

    尤其让人纠结的，是二三线城市的市场。

    深国投商用置业（集团）有限公司首席运营官竺海群就表示，虽然该公司旗下12个购物中心去年的营业额保持上升势头，但奢侈品消费部分受到很大影响，位于马鞍山、常熟、江阴的购物中心整体表现也不太好，只有印象城作为主体产品，强劲上升。

    鹏欣房地产集团副总裁丁宏伟称，好的城市地价难以承受，要投资成本低一点，就要到三线城市，但那里消费能力的培养又出现问题，“所以进退两难”。

     即便在一线城市，市场也在分化，上海仟果企业管理有限公司（爱茜茜里）董事总经理韩兆林说，目前上海业绩最好的是中环板块和郊县板块购物中心的门店，城市中心由于人流下滑，业绩并未上涨。

   上海友谊集团股份有限公司副总经理钱建强也称，2012年百货业进入比较困难时期，位于上海市中心的百货店，包括大店、名店，其业绩下降的程度都出人意料。“中心区域的客流下降，尤其是南京路客流下降明显；但是郊区客流上升明显，基本能做到当年开业当年盈利。”

    数据显示，2012年中国各大城市购物中心的空置率都有不同程度上升，莱坊房地产经纪公司调查称，受内地消费品零售增长放缓影响以及网络购物带来的冲击，二线城市的平均空置率为10.5%，高于2011年的10.2%，一线城市的空置率也从2011年的7.9%增加至2012年的8.4%，而三线城市则尤为严重。就城市而言，沈阳和成都购物中心空置率分别为17%和16.2%；广州的空置率达到10.2%，而2011年还只是刚刚超过4%。

    韩兆林称，公司在外地的业务，会跟着连锁化的购物中心走，对单体的购物中心，尤其运营商是由从房地产转型过来的购物中心，持谨慎态度。

   “城镇化与购物中心发展的关系，这个话题我们已经作为一个企业战略在研究。但也要非常当心，尤其是在三线城市打造购物中心。”竺海群说。

    洗牌大趋势

    不仅如此，电商的爆发，也给购物中心带来了巨大的冲击。

    淘宝和天猫2012年前11个月销售额突破1万亿元，相当于2012年前11个月我国社会消费品零售总额18.68万亿元的5%。2012年的11月11日，天猫和淘宝更是实现了191亿元创纪录的销售额。

   在最近一次活动上，郭增利表示，出于体验和个性化的需求，购物中心的零售渠道并不会被电商所替代。“但是我觉得电商的打击，客观上对购物中心市场的降温确实起到一定的作用。”郭增利说。

    郭增利称，国外购物中心的发展是基于零售业快速发展形成的需求，但中国是相反的，中国购物中心的发展速度明显快于零售商的成长速度，因此还会出现招商不均衡。此外，中国购物中心的细分市场是缺失的，有些消费者需求并没有得到充分的满足。而目前无序的规划，很容易导致购物中心之间的恶性竞争。

   在巨大的运营压力下，购物中心的转型升级已经成为常态。为了避免在品牌引进和业态组合上的同质化竞争，一些购物中心向体验式业态转型，减少零售业态。但也有业内人士称，这种创新其实很容易被模仿，因此购物中心要真正做到差异化，非常困难。

    对于购物中心的未来，没有人继续保持纯粹的乐观，转型、并购、洗牌，成为大家的共识。

   平安信托有限责任公司物业投资事业部商业物业总监杨敬玉称，购物中心在经营方面创造奇迹已经很难，未来资本对收益率的回报要求，会有一个强制性的下降，而并购也会慢慢多起来。

    丁宏伟也表示，目前房地产行业的资金成本较高，购物中心的租金回报并不能完全覆盖，估计要有一轮好好洗牌。“很多资金进入商业地产，我们觉得还是挺危险的。”

    很关键的问题是，目前并没有办法对购物中心的经营状况做行业性的评估。由于包括客流量、销售额、租金等数据都掌握在单个运营商手中，因此除了总量和建筑面积的上升，并没有相对公开的具体数字来佐证这个行业到底是冷是热，以及哪儿冷哪儿热。

    九洲远景（上海）投资管理有限公司董事长王敬称，由于缺少外部比较数据，运营商们在制定购物中心的年度增长计划时，无论将增长率定为5%还是15%，都缺乏理性依据。自然，这种“说不清道不明”的状况，就使得新入市的项目面临着更大的压力。

    也正基于此，郭增利在此次年会上倡议：推动主流企业参与到购物中心的数据交换中来。“相对准确的行业数据也将对政府在政策制定时起到积极的参考作用，例如市场总量是否过剩，政府在进行行业划分时也会有充分的依据。”王敬说。