随着近期“空置率99％”传闻的涌现，东莞万江区的新华南MALL备受关注，这座昔日“世界最大购物中心”随即被冠以“鬼城”称号。

　　记者经过多次实地调查了解到，目前新华南MALL的整体空置率大约在四成，真实的“新华南MALL”，既没有之前宣传的那么辉煌，也没有外界传言的那样惨淡。

　　实际空置率为36％

　　2006年12月，北大资源集团从胡桂荣手里直接收购了管理华南MALL的商业公司——东莞三元盈晖投资发展有限公司（下称“三元盈晖”）。目前，新华南MALL仍然由三元盈晖所有。2007年，“华南MALL”更名为“新华南MALL”。

　　资料显示，新华南MALL项目总占地面积为51万平方米，建筑面积119万平方米，商业面积47万平方米。记者在现场了解到，目前，新华南MALL正在营业的商业面积超过了30万平方米，空置的商业面积不足17万平方米，折合下来，整个新华南MALL的实际空置率约为36％。而这一数据也从三元盈晖方面得到证实。

　　新华南MALL妇幼用品店的店员称，节假日这边的人流还不错。三元盈晖官方资料显示，去年，新华南MALL内的万达电影院接待了超过70万观众，游乐园接待游客达100多万，SPAR超市每年人流量100万以上。

　　对外界传言的新华南MALL招商难问题，负责运营新华南MALL的东莞北大资源商业管理有限公司总经理高铁栓在接受记者专访时表示，到目前为止，新调整后的商业区招商工作已基本完成。

　　重新调整后的新华南MALL一期项目（A、D区，商业面积大约为9万平方米），将于今年5月份举行签约仪式，并预计于年底正式开业；而剩下的8万平方米项目，将于2014年完成调整后对外营业。

　　探究昔日败北原因

　　知情人介绍，2005年开业初期，华南MALL整体招商情况比较不错，百安居、铜锣湾等一批有影响力的企业都进来了，当时的招租率近50％，但由于当时华南MALL周围几乎都是荒地，没有固定人口作支持，没过多久，百安居、铜锣湾等商户纷纷撤场。

　　某零售界资深人士认为，一个商业项目建在一个人烟稀少的地方，本来就是经营商业地产的大忌，早期的华南MALL不具备必要的市场条件。不过，与2005年开业时相比，如今的新华南MALL人流量确实多了很多，这主要得益于周围的房地产开发。

　　有业内人士认为，定位脱离实际，也是当初华南MALL没做起来的另一主要原因。

　　据知情人介绍，当初华南MALL被美国《时代周刊》评为世界最大的购物中心，前任老板胡桂荣将华南MALL定位在“立足珠三角，辐射全中国”，招进的商家消费水平偏高端，而东莞一个二级城市，根本无法消化一个近50万平方米的购物中心。资本市场的过分狂热，和对市场的不了解，造成华南MALL开业不久迅速凋零。

　　另外，2002年中国购物中心发展刚起步，当时华南MALL的运营团队几乎都是地产人才，缺乏专业的商业团队操盘。

　　中国的任何一个MALL没有3~5年时间的培育，根本做不起来。高铁栓表示，自接手以来，一直在解决新华南MALL的历史遗留问题。“前几年，不集中招商，有合适的商家就招进来，就没进行大规模的调整。我们选择放缓速度，解决了历史遗留问题。”

　　商铺物业的大量外售，也是造成当初华南MALL难以经营的原因。据北大资源方面核实，未收购之前，华南MALL购物中心80％的商铺物业权已经出售给散客小业主。现如今，北大资源逐步在解决商铺物业问题。
　　（来源：第一财经日报 作者：彭甜甜 梁嘉雯）

　　东莞新华南MALL的前世今生

　　2002年，华南MALL项目破土动工，2005年开业。

　　据当时熟悉该项目的业内人士介绍，华南MALL项目的前任老板是做“七宝一丁”汤料起家的胡桂荣，在当地也算是一个传奇人物。

　　当时，胡桂荣对华南MALL倾注了极大的心血，从美国请来了一家非常知名的设计公司做建筑设计。如今，回过头看，东莞北大资源商业管理有限公司总经理高铁栓认为，美式购物中心设计并不符合中国国情。2005年的东莞人均汽车量并不是很高，美国人照搬美国公园式购物中心，为华南MALL设计了7层楼的地上停车场，这在当时是非常前卫的举动，但同时也占据了庞大的商业面积。

　　初建的华南MALL定位“立足珠三角，辐射全中国”。然而，开业之初，华南MALL孤零零地置身在一片荒地之上。理想和现实差距太大。开业不久，就面临商户撤场的尴尬境况，之后华南MALL项目易主。

　　2006年12月，北大资源集团从胡桂荣手里买下华南MALL，2007年正式更名为“新华南MALL”。

　　改造成了北大资源集团重振新华南MALL的第一步。最初，北大资源集团方面请来美国资深商业地产人士泰德，意在将新华南MALL打造成中国的奥特莱斯，但最后泰德的想法流产。

　　随后，北大资源开始打造本土化的管理团队，通过市场调研，对新华南MALL重新定位，并组建一支专业的商业地产团队操盘。新华南MALL的大调动工程，将于今年完成部分改造。高铁栓表示，新华南MALL未来的思路是立足娱乐，带动餐饮，发展零售。

　　美式设计给华南MALL建筑主体留下了很多硬伤。高铁栓介绍，该项目设计最大的失误，就是没有任何餐饮条件。后期改造，成本不菲。