步行街有的它有，步行街没有的它也有了

    “在北京路赚不到钱，我只好把店搬到了这里。”曾租赁北京路商铺销售某品牌服装的张亭军说。他已把店搬到了毗邻天河城的天河南一带，成本降了不少，利润也有大幅提高。

    上世纪九十年代，当天河城带动整个天河商圈起飞的时候，还很少人了解购物中心的概念。而如今，购物中心已成为商业步行街最强大的竞争者。

    “把整条街搬进一栋楼”

    刘春亭，原广东天贸集团（现已更名为天河城集团）董事长，中国首个购物中心（SHOPPINGMALL）———广州天河城的创始人之一。已过古稀之年的他在去年“重出江湖”，任北亭广场商业顾问。“我在60岁的时候出来创办天河城，现在70多岁又要重新开始了。”说起天河城刚起步的时候，刘春亭感慨万分，“当时非常困难，碰到了许多挫折”。

    在接受记者采访时，刘春亭坦言，“当时刚搞天河城的时候心理没底，不知道该往哪个方向走，甚至看不到什么前途。”但就在这样的背景下，广州却创造出了一个“天河城神话”。

    天河城建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米，1992年破土动工，1996年2月建成试营业，开业后出租率逐年递增，1999年以后一直保持在99%以上。现有商户360余家，年销售额在30亿至40亿元人民币。已经离任的天河城集团第三任董事长禹来表示，实际上，在物业一平方米都没卖的情况下，天河城到2003年上半年就还清了全部银行货款，目前没有一分钱的银行借款和其它借款，可见天河城的盈利能力之强。

    更有趣的是，肯德基从来都不在较高的楼层开店，而2004年8月中旬，肯德基在天河城6楼开业，这被人称为“世界上最高的肯德基”，而且随即成为广州地区单位时间销售额最高的分店，这让前来观光的外国游客大跌眼镜。 

    “步行街有的东西它有，步行街没有的东西它也有了。”一家百货公司的老总说，传统商业步行街的核心竞争力不但能被如此迅速的复制，购物中心这个庞然大物还能硬生生创造出步行街没有的东西。业内人士评价，天河城集购物、游览、美食、娱乐、休闲、商务、广告、信息、展览、康体等多功能于一体，名副其实地“把北京路搬进了天河城广场”。而后来的中华广场、正佳广场等购物中心的陆续开业，也进一步在蚕食着商业步行街的“市场”。“购物中心把整条街都搬进了一栋楼里，步行街还有什么优势可言？”那位老总有些感慨地对记者说。

    不断逆转的人流量

    购物中心与步行街的竞争还在继续。但如今，当北京路、上下九路还在为自己“庞大”的人流量兴奋不已的时候，天河城却在为削减人流量而努力。一个不得不承认的事实是，原先迈向传统商业步行街的人流早已开始向购物中心逆转。

    据权威统计，北京路商业步行街人流量日均30万人次，节日逾40万人次。上下九路少一些，日均客流量为20万人次。在北京，最旺的王府井步行街平均每天的客流量为30万人次，最高时达上百万人次，上海南京路最高日流量则超过300万人次。广州北京路步行街虽与北京王府井、上海南京路并列为“中国三大商业步行街”，但在规模上却不及后两者。

    作为中国大陆最早和最成功的SHOPPINGMALL，也许天河城的成功用数字最具说服力。2004年5月1日，天河城的日客流量达到81万人次，突破历史最高67万人次的记录；2004年10月1日，再创83万人次新高，黄金周7天时间，天河城总客流量超过400万人次，比上年同期增加约70万，增幅为21.1%。

    截至2004年5月2日，天河城自1996年开业以来累计客流量突破8亿人次，相当于全广东7733万居民每人来天河城10次以上；自开业以来，天河城的日平均客流量除1996年和1997年分别是11万和18万人次外，以后各年都保持在25万人次以上，即便在受“非典”和天河城西门地铁建设封路双重影响的2003年，日平均客流量也超过27万人次。平均而言，天河城年客流量超过一亿人次。

    同样，仅用两年时间就实现大“翻身”的中华广场不但带动了整个中山三路商圈，也在不经意间抢走了传统商业旺街———东山口的客源。2005年1月，随着正佳广场的开业，这种人流量的变化更为明显。

    原北京市规划院院长董光器对记者说，早期兴建的步行街多数不尽如人意，即使是著名的南京路和王府井步行街也很难算是成功的。他认为，步行街普遍存在的问题是人气、商气有了，而财气、市气不足。

    上图：4月2日中午，上下九步行街一家商店贴满了“疯狂折扣”的信息。低附加值的雷同商品引发的价格战，极易走向恶性竞争的深渊，而步行街上频频出现类似场景。

    缺乏“领袖”的烦恼

    “北京路只见星星，没有太阳，整个商圈缺乏领袖商家。”从广州某大商企下海，又从事多年商业地产咨询工作的张广忠表示，北京路眼下最大的问题是商业亮点乏善可陈，商家同质化严重。

    据了解，最初的北京路步行街长不过300米，自发形成。其中最耀眼的商家应该算是广州商业元老———广百百货、新大新百货与永汉电影院。近年来，在商业地产商的驱动下，北京路不断“南拓、北延、西连”，向南拓展到沿江路天字码头，总长度翻番，同时毗邻北京路的“三纵五横”商业街区也被纳入到商圈范畴，规模扩大2至3倍。但是，市场格局却一直没有发生大的变化，后来周边新建的商场仍然处于艰难的“培育期”。

    同样，建于20世纪初的上下九商业街全长800米，是经国家商业部批准的广州市第一条商业步行街。经过10年的发展，上下九步行街实际包括上九路、下九路、第十甫路三条街巷，全长1218米，共有各类商业店铺300多间数千商户。尴尬的是，上下九路至今连一家大型百货公司都没有。

    “多年来，北京路其实只有广百一家主力百货在支撑着整个商圈的品位。而上海的南京路、徐家汇都有四五家大型主力百货，北京、武汉、天津、深圳等城市的商业步行街也是如此，为何北京路不能多发展几个广百一样的企业？”一位业内人士表示，北京路、上下九其实都存在缺乏“领袖”商家的烦恼，导致整个商圈陷入“小、散、弱”的境地。

    “盯着北京路、上下九路两个商圈的发展商很多，使得两条步行街对整体的发展缺乏宏观规划、调控的能力。”一位不愿透露姓名的北京路商户表示，北京路沿途许多商铺都属于个人所有，店铺组合由市场自发调节。但随着购物中心、地下商业步行街的出炉，小业主、几大地产商以及地铁公司都将成为利益主体，各家对商户的争夺将更激烈，协调性更少。

    老商圈没落的“遗产”

    “在广州老城区，一条商业街里的某玩具城曾经出现过500家商户同时经营同一款HelloKitty玩具的场景，这种情况你可能无法想象。”某商业地产咨询公司负责人说，大家的经营生存能力和商业游戏规则都很顽强，“但这应该只是老城区留下的‘遗产’，不能继续让这种局面转移到北京路、上下九。”

    该负责人表示，有“铺头文化”美誉的广州是个历史悠久的商业城市，几乎全民皆商，铺头无所不在，强调个人经营，城市形态全浓缩在铺头中，这也是决定广州商业地产特色与发展路线的基础。但是受交通管制、城市设施老化、街道狭小影响，老城区商圈逐渐走向没落。

    商业地产商一直是商圈的“推手”。据了解，广州商业地产经历了从20世纪70年代的海珠广场、80年代的环市路、90年代的天河北到今天的以珠江新城为核心的城市CBD形成和迁移。而传统商业区则从南方大厦向北京路再向天河路转移。随着城市的发展和变迁，老城区“空心化”导致位于市中心的商业街缺少周边居民的支撑。如今，大部分人的消费由原先以满足日常生活消费为主转变为休闲服务为主。由此，大型购物中心、商场超市这种“一站式”的消费更能节约时间，也更深入民心，成为市民购物首选。商业街的这些小杂货铺无法与大超市、大卖场的“一站式购物”相抗衡，渐渐受到冷落。

    现代社会，年轻人是消费群体的主体。专家表示，这几年来，中心城区不断往外拓展，商业外移。原本居住在老城区的年轻人也不断地搬到新城区，这样就使整个城市主要消费人群东移，老城区生活群体呈老年化趋势，购买力有限。而消费结构改变，分流了一定的消费群体。

    以前商业繁华的沙面、长堤、南方大厦、人民路一带，由于有关部门为了缓解城市交通压力，架起了许多高架桥，从而使城市景观与商业氛围同时遭到破坏。而一向凝聚高档购买力的环市路由于火车站与区庄立交桥的阻隔，使商业空间受到挤压，一直难以形成“十里洋场”。

    数字

    54%

    AC尼尔森在2005年对中国7个城市调查发现，7000名15—65岁的受访者有54%的人爱去购物中心和品牌店消费。

    5000

    始建于1902年的天津和平路商业街5000平方米以上的大型商业设施就有31个，远远超北京路、上下九路。