开篇语：“爱恨”步行街 

    自从商业步行街全国流行以来，总被外界冠以“城市名片”的头衔———在旅游上，它是外来观光客不可或缺的目的地，在经济上，它是一个城市商业、消费水平的晴雨表，在文化上，它又是现代商业文明与传统文化相互交织、利用的典范，而在生活上，它无疑是你在这里生存过的最好证明。因为，它在这个城市里具有太多不可取代的“标志性”与历史痕迹。

    此外，步行街甚至还被赋有诸多政治含义，每当有节日来临、重大活动、时事更迭等，人们最先看到或感受到的肯定是步行街的细微变化。所以，步行街的产生、发展、变迁一直是个大家关注的话题，从某方面来说，关注步行街也就是关注我们的生活。

    我们聚焦步行街，并非关注建筑本身。有着“千年商都”美誉的羊城商业步行街，多年来一直领全国风气之先。其中，北京路、上下九路早已名声在外，一度执同道之牛耳。但不可否认，由于种种原因，这两条商业步行街正遭受多方困扰———小商人埋怨其铺租太贵利润被摊薄，大商家恨其品位迟迟得不到提升，政府相关管理者又心疼其“旺丁不旺财”……

    广州城市居民消费水平一直位居全国前列，但如今，羊城商业步行街陷入的尴尬境地却让不同的人对它“又爱又恨”———“爱”是因为它依然还是我们这座城市的“名片”，代表着我们的家园，而“恨”它的人却各有各的理由。

    但无论如何，我们都无法离开商业步行街。也正因此，它的每一点进步都成为了我们共同的期望。

热闹繁华背后的尴尬　北京路何以“旺丁不旺财”

    “逛了半天，但我感觉没有什么值得买的。”4月1日中午，家在江西南昌的小李第一次来广州就去了北京路，但他对记者说，曾经大名鼎鼎的广州北京路步行街让他“感到有点失望”。

    “现在的北京路‘旺丁不旺财’，其中一个重要原因是交通不便。”在上周举行的广州两会上，分管副市长王晓玲的观点引起各方关注。

   在北京路、上下九路谋生的商业界人士看来，“旺丁不旺财”可谓一语中的，但事实上，除了硬件因素外，导致这一现象的原因还有很多……

上图：尽管人流很高，但北京路步行街内商家的生意并没想象中火爆。

一个“走鬼”的生财之道

    “老板，要劳力士手表吗？”

    3月29日下午2点，温暖的阳光下，一个急促的身影从北京路318号旁的“圣贤里”胡同蹿了出来。

    “水货劳力士，便宜卖给你。”

    “多少钱？不是骗人的吧？”一位背着包、端着相机的游客与卖手表的人搭起话来。

    “朋友从香港弄来的，质量保证没问题！”卖手表的人一边回话一边拉开斜挎在身上的黑色布包拉链。但游客只往包里瞟了一眼，就立即甩了甩手露出一丝冷笑，头也不回地走了。

    卖“劳力士”的年轻男子姓陈，来自外地。一位北京路的保安告诉记者，这样的场景经常能够看到，“‘走鬼’哪里都有，但这里特别多，而且多数穿着西装”。

    但在陈先生看来，自己只是众多“走鬼”中的普通一员，靠北京路的庞大人流混饭吃。“生意好的时候比开店都要强，生意不好的时候也比去偷去抢要好。”他说，“起码没什么风险。”

    据了解，陈先生所卖的“劳力士”并非像他宣称的那样是“朋友弄来的”（即走私来的），之所以这样说，是想利用人们的投机心理，容易卖个好价钱。“我的货确实是从朋友那里拿来的，但手头上的量很小。”他嘿嘿地笑着说，即使偶尔被步行街管理者驱赶甚至被扣，“总不可能判我投机倒把罪吧？”

   陈先生说，其实在北京路上竞争的“同行”还有不少，通常情况下每天有10多个。而这仅仅是“卖国际名表”的。此外，还有“卖笔记本电脑”的、“卖进口服装”的、“卖高档皮鞋”的……

   陈还向记者透露他的生财之道———先从火车站附近的批发点“低成本”拿货，假冒“劳力士”25元一只，然后每天带上几只来北京路“上班”。“碰上识货的人，五六十元就贱卖给他，不识货的卖几百元也没问题。”他说，正常情况下，他一天可以卖上五六只“劳力士”，至少能赚得200—300元。

    但游走在灰色地带的陈先生坦言，想在“寸土寸金”的北京路混饭吃也不是那么容易，因为在这个成熟的商圈里，“即便是一个巴掌大的广告牌也是不能乱碰的”。每天，他只能在商店与商场之间的夹缝中活动，还得想方设法与保安博弈。最重要的是，要用“价格优势”与正规商品争夺北京路“市场”。

“香港城”的困境 

    在北京路，屡禁不绝的“走鬼”时常刺激着正规商场经营者的神经，更令这条全国文明的步行街形象受损。但业内人士认为，“走鬼”并不能对商场构成直接威胁。而让北京路的经营者、管理者甚至普通市民都感到震惊的，是“香港城”陷入困境的消息。

    2005年2月，因租赁纠纷，只开了一年的内地首个香港零关税产品专卖区———北京路“香港零关税商品城”租户与管理方的矛盾开始爆发。据了解，这一最初营业面积仅1500平方米的小型商场，每间面积不到10平方米的商铺全部租出，月租价曾高达4000元/平方米。至今，租户何小姐还记得开业初期的场面：“每天从早到晚人山人海，连电梯都被挤停过可几次。”在二楼代理某品牌化妆品的张女士回想起当时的生意仍非常兴奋，“后来的人根本租不到档口，每天的营业额最少有一万元！”

    但好景不长。仅熬了一年，香港城的生意就一落千丈，大量经营者宁愿放弃押金也要选择撤出，而留下的商铺有的几经转手，有的干脆无人问津。尽管二楼铺位租金已跌至每平方米不到300元，也没人愿意接手。

    之后一段时间，租户和物管双方矛盾不断升级，并一度导致暴力冲突。

    源自CEPA的香港城遭遇低谷，引发了广东省对外贸易经济合作厅、香港特区驻粤经济贸易办事处及广州市政府的关注。在越秀区政府有关部门的斡旋下，事态暂时得以平息。

    2005年6月，香港城经营管理方浚泰公司表示，将实施重组以改变现有的经营状况，其重组计划已初步出台，并将于7月至9月边营业边整改，10月初正式重新开业。“重组的最大特点是提高租户的素质，将不合格商品清除出场，提高商品档次，并保持港人创业的宗旨。”此举虽然稳定了一些租户，但浚泰公司也不得不出台减租的措施，一些商铺铺租只收7.5折。

    但是，重新开业的香港城仍然无法摆脱困境。2006年3月28日下午，记者在这里看到，除了一楼临街商铺通过刺耳的音响及凶猛的“跳楼价”牵进来一些顾客外，二楼商铺简直是门可罗雀。三楼，只有一家文身铺还在开着门，而四楼则全面陷入停业。楼内的萧条场景，恰好与外面北京路上汹涌的人流形成了鲜明对比。

惊人的商铺换手率 

    “现在我们很难拿出具体的方案，里面牵扯的利益实在太复杂，所以只能等待政府方面的沟通与协调。”香港城经营管理方浚泰公司负责人刘峡无奈地告诉记者，现在整个香港城还剩下100多个商户。“但不管如何，我们也不会转手，绝对不会！”他强调说，香港城的困境不是个体的，也与北京路的“大环境”密不可分。

    根据有关部门统计，北京路高峰时期日均人流量突破40万，而占据路口黄金地段的香港城却在不到一年就陷入困境，在零售业专家看来，也绝对不是“内部管理不善”就能解释清楚的。“香港城的标本意义在于，它客观地折射了北京路、上下九路目前面临的尴尬。”一位本土大型百货公司的老总告诉记者，商品缺乏特色、总体品位不高、差异化不明显、吸引力不断下降、竞争力逐渐减弱……类似他不愿看到的现象，正在两条广州主力商业步行街出现。而更让这位老总“哀其不幸”的是，区区几个“走鬼”和一些摆地摊式的婚纱档竟然能够在北京路中央大行其道，“这显然与其定位极不相称”。

    记者调查发现，北京路商铺平均每月的租金在3000元—5000元&平方米之间，而广州平均商业用地地价不超过3000元&平方米，相对而言，北京路商铺的“产值”相当惊人。但另一个现象是，北京路商圈的商铺（包括商场内部）出租率却不高，并且换手率惊人。同样，记者从一家小型装修公司了解到，上下九路商铺换手率也非常高，这让公司的老板非常高兴。“一个110平方米左右的商铺装修，包括地板、柜台、灯具、天花板、墙壁隔层在内，我们可以收取15万元左右的装修费。”该公司工作人员说，利润非常可观。

    在零售业专家看来，换手率高恰恰说明整个商圈商铺的供应量过大，资源配置不合理，结构出现失衡，高成本的投入往往使经营者很难达到销售预期。

数字：

440

北京路步行街全长约440米，北起中山五路，南至惠福路，是广州城建之始的所在地。

1218

上下九路步行街全长约1218米，含上九路、下九路及第十甫路，是广州传统三大商业中心。