城市中心在移，商圈也在跟着移

    “传统商业街老化几乎是所有城市的商业中心最为严峻的问题。外部道路狭窄，无法满足如今庞大的车流，导致交通堵塞，最终影响到商场的人流量以及消费者的消费倾向。”广东商学院副校长、中国商业经济学会副会长徐印州教授说。4月4日下午，对于正在上下九步行街的外地客赵成林来说，要迅速找到一个卫生间实在是非常困难的事情。“我发誓不会再来这里了！”他说。而在北京路，你还得先花上至少三毛钱的代价，才能进得了公共厕所。

“等死也绝不去西部！”

    “在很多年前我们就有了东进、南拓、北联的计划了。”本土某百货公司老总向记者谈起公司的发展时非常自信地说，为增强品牌辐射力，以公司总部为中心的拓展计划正在逐步向广州各地区推进。

    “但是，就是等死也绝对不去西部！”他提高了自己的语气强调说，“去西部没有任何前途，虽然去其它地方开店的成本可能会更高，竞争可能也会非常激烈，起码还能看到前景。而去了西部肯定是壮志未酬身先死。”

    这位老总说的“西部”，其实就是以步行街为中心的上下九商圈。“我们考察过上下九商圈的潜力，结果并不令人满意。”他说，关键是看不到精品百货的生存空间，也缺乏合适的网点，“最后我们会被那些小商小贩搞死。”

    徐印州表示，随着人们生活水平的提高，私有车饱有量急剧上升，停车问题日益成为国内商业发展的瓶颈问题，而传统商业中心恰好在停车上一直是一个空白，如果停车无法良好地解决，将加速传统商业的衰退。“老商业街的建筑外观在经历了几十年的风吹雨打过后，呈现出了明显的沧桑与老迈，它们已经不再扮演城市风景的角色，相反，甚至影响到了城市的市容。”徐印州说。

    据记者调查，北京路、上下九两条步行街的停车位目前已经到了严重紧缺的地步。一位广州市民告诉记者：“我每次去北京路，最大的难题就是停车。要停车的话，只有到广百下面的停车场，但那里场地太小了，和北京路目前的人流比起来，根本就不够。别说星期六、星期天，就连平时停车，有时都要等上半个小时。有时候想和朋友去北京路吃个饭都不敢开车去，宁可‘打车’去。”为解决北京路停车难的一大问题，广百新翼不惜斥巨资在10多层楼上建设大型“空中”停车场，尽管如此，也只能提供500个不到的车位。

    徐印州认为，传统商业街的规模太小，无法体现现代商业的休闲购物环境，也无法满足消费者日益增大的购物欲望，不能打造“一站式”购物平台，因此很难和其他新兴的业态抗衡。

上图：“香港城”的困境给商业步行街敲响了警钟。

正在移动的城市商圈

    现已成为中怡时尚广场操盘手、原广东天贸（集团）股份有限公司副总裁杨军艇还记得当年建设天河城时的情景：“当时，站在天河城这里可以看到华师的正门。”

    但此景早已不再出现。上世纪九十年代初，广州城市发展的重点是南拓、东进，城市中心在移动，商圈也在跟着移动。业内人士认为，发展到现在，广州的商业竞争已从商家竞争走向商圈竞争，仍在“原地踏步”的老商业步行街该怎么走下去，值得特别关注。

    相比两条老步行街，后来居上的天河路显然具有更为强大的竞争力———目前，这里从最初只有“横空出世”的天河城百货，到现在本土六大百货全部进驻。如果再加上太古汇的进入，这条商业“黄金大道”上商号之多是广州其他商圈无法相比的。“得天河者得广州。”不少人这样形容天河商圈的魅力。从商业地产的规模、人流量、销售额、产业布局等方面统计数据，天河商圈无疑是中国首席商圈，已发展成最先进的带状式MALL群。

    在天河区，强大的商业效应伴随着写字楼群崛起。天河城广场、正佳广场、中信广场、时代广场、中泰百盛广场、天河娱乐城、购书中心等等基本上是围绕着体育中心连起来的串串明珠，令该地段成为天河集休闲、娱乐、购物、观光于一体的最佳去处，吸引了包括大量白领、金领在内的广州市民，甚至外地旅游者和在穗工作的外国人来此消费，带动了商圈的发展。

    广州市正佳企业有限公司总裁陈维民认为，天河路商圈写字楼物业的优势明显，既可以将购物与商务结合，又在地铁、公交线路等方面胜过其他区域。

    某资深百货业人士认为，从广州三大商圈———北京路商圈、上下九商圈和天河商圈的发展历程来看，广州主力消费群东移的趋势非常明显，而天河商圈则是东移的最佳选择。只要广州有关政府部门能在交通上重新组织，并作出有效的规划，有效疏导交通将大大优化天河商圈中的所有MALL的生存条件，就能体现出聚财的“洼地效应”。再加上以天河公园为中心的房地产业发展迅猛，汇集了大量有购买能力的中产阶级，市场潜力日益巨大。 

老区商铺难以品牌化

    “在商业业态向高层次推进的时候，街铺依然在广州人的投资领域及消费场所中占据重要地位，商业规划对各个层次的品牌都有容纳空间。并且，由于铺头需要人流，对买东西的各种人都普遍尊重，体现平民化特色，这也是决定广州商业不会快速集约经营、完全品牌化和高级化的主要因素。”某地产投资评估机构分析师邓志强说。

    而据记者调查，由于先天“硬伤”限制，以北京路、上下九步行街为代表的老城区商铺含金量正在不断下降。一家商场负责人透露，“北京路真正值钱的商铺其实只有少数，大部分商铺的实际价格并没有外界炒作的那么高。”而记者在北京路中部一家商场的招租广告上看到，该商场首层出租均价为600元/平方。据了解，这里的商铺出租有个默认的游戏规则———按照建筑面积来放租。如该商场的商铺均价是600元/平方，租户想要得到一个平方米的实用面积，一般还得再加一倍的钱，最后加上管理费的话，每个月实际是1000多元。同样，上下九路街铺实际出租价格与网上报出的价格出入也很大。

    业内人士表示，一些投机的炒铺者令原本附加值不高的小商铺压力巨大，进而加剧了商家的短期行为，拉高了商铺换手率，“跳楼价”、“清仓”、“大甩卖”等现象经常上演就不足为怪了。“类似的恶性竞争会越来越使步行街商圈‘空心化’。”该人士说，不要重蹈南方大厦的历史。南方大厦曾经是广州最繁华的商业区，那个时候常说没到过南方大厦就没有到过广州，但短短的几十年南方大厦就没落了。

    另一个现象是，以北京路、上下九路等为代表的老区商业街的商业网点高度密集，临街商铺几乎接近100%，密度过高也使得整个商圈陷入“量大质低”境地。“老城区步行街周边的商业地产存在区域性的风险，”邓志强认为，偏远地区的一些商业项目已经有商家因经营状况不好而退出，出现空置现象。即使一些勉强维持的商业项目，租金也越来越低廉，这其中绝大多数都是产权式项目，而且有些是在商业地产热中以较高的价格出售的，显然投资人的利益无法得到保障。

要特色还是要商业？

    有专家表示，原本相隔距离就不远的北京路、上下九步行街定位存在诸多雷同，这在一定程度上导致缺乏特色的“内部竞争”。

    在去年举行的“中国（广州）特色商业街国际高峰论坛”上，拥有和平路商业街的天津市和平区区长李润兰表示，从国内外商业街的发展历史来看，商业街要“火起来”必须具备立体化、网络化的交通功能，保持周边交通的通达性。

    一位长期关注上下九步行街发展的某连锁企业负责人表示，相关部门是否应该权衡一下上下九未来的商业发展和文物保护之间孰轻孰重，想想天河为什么会成为广州商圈的后起之秀？“我们的区领导有没有认真去想过，在这个充满竞争的社会，不与时俱进就要落后挨打，天河商圈为什么会成为现在广州人流最多的商圈，其中硬件的设计有很大的功劳，最现代化的设计，最符合消费人群口味的设计，最便利的通道和交通，软件上就更不用说了。”“我把十甫名都扩大到整个上下九路的层面来分析，现在有关部门搞的商业升级首先要看消费者买不买账。我不希望把上下九路搞成形象工程，现在用西关的历史作为一个题材消费者买不买账，当然我这样说不是完全抛开历史搞经济，但我们记住历史的作用是什么？”他说，就是要印证未来，通过了解历史的发展规律我们去了解未来、掌握未来。上下九路作为一条特色步行街，如何将特色和商业最佳地结合是我们要认真考虑的。你要考虑到上下九的特色能否吊起消费者的购买欲望，上下九的消费人群大多是本地消费者，这部分人才是主力消费人群，我希望我们规划者不要舍本求末，一味在特色上下功夫，要更多的考虑商业元素。

    有资料显示，商业街最佳的业种搭配为：零售业占65%，餐饮业占20%，大众娱乐业占10%，通讯服务业占5%。徐印州则表示，目前国内城市商业街所经营的商品多数与传统百货极为相似，不外乎服装、鞋帽、珠宝、眼镜、手机、电器等大众商品。商业结构相对混乱，缺乏较为明确的商业定位，严重雷同。发展经验表明，消费者对餐饮、娱乐等服务，体验类商业的潜在需求非常之大。因此，若以传统百货商品为主，根本无法吸引消费者的潜在需求，只会造成商家间的恶性竞争。

数字

8%

新加坡三大购物中心之一的星哥浦餐饮业占29%，康体业占26%，商业只占8%

230

巴黎商业街共有82400个商铺，商业街总长230公里，占巴黎街道的16%