上图：振兴步行街不但要有规划，更需要管理者的策划。

   “步行街不是谁都能管好的。即使硬件规划全部到位了，由谁来管、怎么管，这是个问题。”针对广州步行街目前存在的问题，北京路商会一位个人会员说，目前北京路、上下九步行街的管理体制和模式均存在不少问题。

    据悉，北京路商会的一些企业和团体会员纷纷就此提出了“体制改良”的意见。但有业内人士表示，要重新进行“角色定位”必然会涉及利益的重新分配问题，这或许比重新规划还要困难。

“成立‘理事会’很有前途”

    据了解，北京路、上下九两条步行街现行的是管委会负责制。1997年，广州市政府同意开通北京路步行街后，立即成立了广州北京路商业街步行区管理委员会，管委会下设办公室，办公室主要负责步行街日常工作。还有一块牌子是北京路商业步行区管理服务中心，中心为全民事业单位，成立之初的编制3人，主要负责步行街日常经营管理工作。此后，步行街还组建了集消防、城管、治安、卫生等多功能于一体的步行街城管辅助队、具有社团组织资格的商业街管理协会。如北京路商会，“负责辖内从事商业活动的企业商户、经销商的协调管理任务，维护会员的合法权益。”

    “其实管理北京路步行街的相关部门还是很多，但是我感觉效率并不是很高。”北京路商会一会员说，“看起来哪个部门都管得着，就怕哪个部门都不管，有利益的时候大家才积极主动。”他说，步行街属于公共资源，且涉及诸多的商业利益纠葛，作为代替政府履行管理职能的管理服务中心，级别却并不高，常常受到多方掣肘，协调工作很难做。而商会则是一个民间组织，在多数时间代表的是企业的利益。事实上，单个企业容易产生短视行为，当会员之间出现利益纠纷时，如何把握个体利益与公共利益的关系，也可能陷入尴尬局面。“在许多时候，商会的号召力和带动作用并不大。”他说。

    有商会会员告诉记者，能否成立一个“理事会”来填补政府的管理、协调和决策职能？“理事会可由政府官员、商业人士、专家学者、市民等各界人士共同组成，理事会负责人可以通过选举得出也可以轮流来做。”该人士说，“在这种情况下，成立‘理事会’很有前途。”

“香榭丽舍委员会”的经验

     去年，北京路和巴黎香榭丽舍大街结为友好街区。作为世界时尚之都，香榭丽舍被称为“世界上最漂亮的大街”，其管理经验非常值得借鉴。

    服务于香榭丽舍大街的是香榭丽舍委员会。至今，香榭丽舍委员会是目前唯一从事香榭丽舍居民与政府部门之间“点对点”贸易服务的代理机构。

    1916年2月，出于保护香榭丽舍和改善环境的需要，香榭丽舍委员会置身其它协会的管理之下。据了解，起初委员会的名字叫“香榭丽舍旅游和保护事业协会”，后改名为“香榭丽舍之友”，又在1980年改名为“香榭丽舍委员会”。

    目前，香榭丽舍委员会处于由一个15名成员组成的办事处的领导之下，同时委托他们的会员保持经常性联系。委员会由175个商人和公司组成，这些商人和公司占总数的95%以上并拥有超过2000万的顾客。在这些传统成员之外，还有一些对此感兴趣的沿岸居民，大约有250人。这个办事处每5年选举一次主席。

    关键是，香榭丽舍委员会不属于任何团体，并且只依靠会员缴纳的会费维持运转，这种政策保证了它完全的独立性。

立即建立商铺市场准入制度

    商业地产业内人士普遍认为，广州商业步行街目前普遍存在的问题和瓶颈就是品位迟迟得不到提升。“北京路不是批发市场，而应该是具有较高档次的商贸购物中心。表面上的热闹只是让那些卖油炸食品、卖饮料、卖廉价服装的火了，而步行街真正的产业价值根本无法体现。”北京路某商场负责人对记者说，这就使得商铺租金看起来很高，而商家的短期行为盛行。

    在不久前召开的越秀区第十四届人民代表大会第二次会议上，周庆强、黄永志等11位代表联名提出题为《科学规划，促进北京路商圈繁荣，实现可持续发展》的议案，建议适当调控各类商铺的开发、建立北京路商铺市场准入制、出台符合北京路发展的扶持政策等。

    议案认为，应建立北京路商铺市场准入制度，加强对已开发商铺的量和质的管理，使商铺分类更科学、更详尽。“经销的商品要有特色，要面向全国乃至全世界，以具有广东地区特色的产品为主，兼营兄弟省市、其他国家的世界知名品牌，适当限制以低档服装零售为主的商铺的发展。”

上图：北京路商业步行区管理服务中心对步行街的管理和发展负有责任。

步行街更需要策划

    一位资深百货业人士表示，由于目前步行街产权与管理权分离突出，造成商业街缺乏统一策划，缺乏统一管理，未能共同履行培育商街责任，往往各行其是，业态重复，商业定位紊乱，基本处于松散状态。“激烈竞争之下，部分商家惨淡经营，商业街效益欠佳，商铺长期空置，结果有街无市，商业街成为‘伤心街’，步行街变成‘不行街’，并由此带来一连串的经济损失。”该人士说。

   作为早期的商业地产，有业内人士认为步行街应该加强策划，虽然策划在整个商业地产运作中所占成本甚微，但它却是整个商业地产项目的灵魂，好策划往往事半功倍，以最少的投入获得最大的回报。“只有规划没有策划，只有景观建设，缺乏商业氛围，缺乏整体商业形象的商业地产同样难以开发成功。”

    黄永志表示，出台符合北京路发展的扶持政策，如允许在步行街内设置一些大型广告设施、举办一些大型商业活动以体现广州国际化大都市风范；做好可操作性的规划，并进一步完善北京路的管理模式，发挥步行街商会的作用，但前提是北京路的发展要服从政府的规划管理，从而形成商政互动的良性循环。

数字

3000

截至2005年，全国县级以上城市商业街总数已超过3000条，总长度已超过1800公里，总面积已超过1.5亿平方米，其中步行街已有200多条

44

广州市越秀区表示，该区44条商业街将全部引入专业物业管理。尽管物业公司难以脱离政府参与的背景，但外聘物管公司必须市场化运作

建议

广东商学院副院长、中国商业经济学会副会长　徐印州　教授

步行街要加强商旅互动

   徐印州教授表示，商旅互动是商业街发展与旅游业发展取得双赢的法宝。旅游观光和购物促进了商业街的发展，而商业街的发展也创造和开发了旅游资源，商业街的发展要依托旅游业的发展。根据广州岭南城市特点，既注重静态人文资源的保护，又注重动态人文资源的开发，在空间格局、建筑外观、商品展示等方面保留独有的岭南城市的特色，凸显岭南风情的文化。这样不仅可以有效地集聚人气，还可以形成鲜明的旅游个性，更好地展示城市风貌特色。

广州市人大代表、广州世品国际商业管理有限公司、广州联合丽特百货有限公司　谢仕平　董事长

政府对北京路定位要准确

    曾任广百总经理的谢仕平非常熟悉北京路的发展，他认为，要让北京路再续辉煌首先是政府方面应该对其有一个准确的定位。“原先规划上的失误、交通的问题都制约了北京路的发展。”谢仕平说，政府对商业的理解直接影响到管理方式。目前，北京路商圈规模偏小，古代传统文化和现代时尚文化也越来越模糊，“东不东，西不西”。当前，应该加强步行街周边物业的开发，把老化、闲置多时的零星物业重新整合，同时大力加强文化时尚品位。

案例

远离闹市的澳大利亚步行街

    长达数十公里的黄金海岸是澳大利亚著名旅游区，设在海岸中部人流来往较多商业街里的大型购物中心和百货商场难见兴旺。令人诧异的是，有开发商居然在海岸西端远离城市中心、远离居民住宅区的地方，兴建了一条井字形长达数百米的商业步行街。

    步行街建好后，每天驾车到来消费购物的人来往不绝，生意兴旺，确实出人意料之外。如果不是亲临其境现场目睹，这一切确实令人难以置信。分析起来，主要原因是，澳大利亚城市居住普遍郊区化，交通便利，私家车拥有量多，开发商业街地价平宜，只要定位准确，经营商品适合消费者需要，那么对位置要求就不很讲究，交通方便就有生意可做。