商铺大量空置　投资依然火爆

    日前，有关部门对江西省九家商用房地产开发企业的销售状况进行了一次抽查，结果其中两家商用房销售面积不到竣工面积的一半，四家不到1/10，还有两家为零销售。统计同时显示，四年来江西省商用房空置面积正以平均60%的速度递增，增速最高的2004年达75.5%，这年实际空置面积达127万平米，占包括住宅在内的全部空置房总量的43.6%。
    然而，令人费解的是，这样的销售状况并未挡住各地开发商们持续的投资热情，在江西各地新的商贸城规划、建设依然此起彼伏。
    仅2004年一年，全省就先后有南昌世贸中心、华东国际博览城、景德镇香江商贸城等25个施工面积均在五万平方米以上的大型商用房项目开工建设。全省11个设区市，商用房投资较“九五”增长3倍以上的就有7个，其中新余市增9.8倍、上饶市增8.9倍、萍乡市增8.6倍、景德镇市增6.5倍。
    2005年前后，国家对房地产开发相继采取一系列宏观调控措施，但即便如此，这个省当年仍有500多家房地产开发企业在大规模建设商用房，平均每家的施工面积超过1000平方米。全省城乡商用房地产的销售均价达到了每平方米2500元，四年上涨53%，涨幅最高的南昌市达89%，比同期住宅售价涨幅高出15个百分点。
    同时来自邻省统计局资料表明，商用房开发投资过多，面积过大的现象在中部地区的山西、湖南、安徽等省份也同样存在。这些省2004年以来商用房占全部新开工房面积的比重也分别达到18%、21%和14%，均高于全国平均水平，程度不同地出现了过剩。

结构严重失调　困局已现端倪

    商用地产陷入经营困境的案例在北京、杭州等流动人口多的特大城市也已出现。早在2003年就在全国招商的北京碧溪家居广场，六万多平米的经营场地如今人去楼空；总建筑面积达13.8万平米，号称“杭州商业航母”的太平洋商业中心，五年多过去了，工程建设至今处于半停工状态。　
    对这样正在全国各地上演的“商铺”变“伤铺”的戏剧场面，有专家从“购买半径”的理论层面上进行了解读。依据这一理论，一城一区居民人均拥有0.8至1平米商用房就足以满足人们购物休闲基本需要。而以城区人口不足50万的景德镇市为例，2000至2004年，这个市商用房累计竣工面积为66.6万平米，全市拥有的各类商业市场数百个，四年里人均新增的商用房就达1.33平方米。如此盲目的开发，必然导致全市近1/3的商用房处于空置状态。
    再从购买力水平看，拥有4300万人口的江西省，2004年城镇居民人均可支配收入为7559元，较全国平均水平低近2000元，在中部六省列第五位，全社会商品零售额在全国占比为2%。但2003年，这个省商用房新开工面积在中部六省列第一位，在全国占比达4.4%，2004年江西商用房占全部房地产比重达20%，而同期全国平均占比为12.9%。全省商用房面积与总购买力、人流量之比明显失衡。不仅如此，一些地方的商用房功能与分布也过于雷同，如南昌市仅专业经营汽车配件的大型商贸城就有七处之多。
    在这样严重供过于求的情况下，商铺间恶性竞争，经营困局早已注定，“一铺富三代”的商业神话必然破灭。

“产权式商铺”陷阱

    对广大中小投资者来说，在当前商用房空置率较高的情形下，要特别警惕一种新的投资陷阱，即一些房地产商为使自己开发的商用楼盘尽快脱手，通过各种炒作，推出“产权式商铺”等所谓的投资新理念。
    开发商们精心策划的营销圈套主要有这样三种：一是“返租倒包式”，即开发商承诺，投资人取得产权后，由开发商负责落实此商铺的租赁经营者，投资人到时坐收租金收入即可，但事实证明这一承诺在投资人付了款之后根本无法兑现。二是“一次性返利式”，即在商铺出售前，开发商先把售价抬高，投资人签约后，开发商即把所谓的三年、五年租金利润一次性返还给投资人，其实中小投资者获得的是自己多付的钱；三是“暴利神话式”，即开发商通过各种数据推演，精心编织出一个“一铺富三代”式的暴利神话，让中小投资者沉溺其中不能自拔。
    当前在北京、杭州、南昌等城市的商用房市场，这三种圈套都能找到其踪迹，位于北京丰台区的碧溪家居广场，以投资者可拥有商铺完全产权，商铺产权委托经营且可自由转让为卖点，在全国范围内一下子套住了数千中小投资者。位于南昌新市区规划范围内的新建县一商用楼盘，开发商利用这一地缘优势，堂而皇之地抛出了一则“一次投资10万元，将来赚回500万元”的售楼广告，引得不少中小投资者驻足观看，跃跃欲试。
    对此，专家们指出，这实际上是一种将后期风险转嫁给诸多小业主的“甩手掌柜”做法。这种拆零预售商用房产权的短期行为，可能导致商用地产先期招商一时火爆，后期经营困难重重的虚假繁荣。中小投资者一旦涉足，极易被“套牢”。
    而关于如何消化现有空置商用房，专家们认为“解铃还须系铃人。”一方面要根据现有市场积极培育相关产业，另一方面要跟踪新的消费热点及时整合当地市场资源。