近几年来，中国步行商业街工作委员会在对全国不少城市商业街走访调查发现，很多商业街虽已经建完，但由于没有商家或少有的商家经营，显得格外冷清。什么原因造成了新开发商业街大量闲置呢？通过对众多失败案例研究总结发现，选址不对、规模过大、街道过宽、楼层太多、结构错误是最突出的五大问题，并且这五大问题经常在同一条商业街“交叉感染”。 
 
    选址不对是比较集中的一个问题。选址不对主要包括太偏、太深和太近。太偏主要指远离城市中心，远离密集消费人群。太深是指很多商业街建在交通不便或进入到社区很深位置等。太近是指在新建商业街不远地方如1公里范围内有一个或两个非常成熟的商业街。前两点问题是忽视了消费人群方便购物的需求，最后一点是由于竞争存在，同一商圈往往难以容下两条或两条以上的商业街。 

    规模过大的商业街没有考虑逛街人疲劳极限，人们逛不动了，“步行街”最后变成“不行街”。在商业里面，有一个商业饱和度理论，一个商圈的消费力一定时，商业可经营面积也是一定的。有些发达国家城市人均商业面积是1～1.8平方米。但是近几年我国很多城市商业用房过度开发，分摊下来的“商业面积”已达到2或3平方米。在一个区域人群和消费力有限的情况下，突然大增的商业用房面积只能是闲置。另外，商业规模效益递减理论也说明，商业用房面积的供应过量，只能导致区域商家赢利能力和整体租金水平的下降。动辄5万平方米以上的商业街对任何一个城市商业发展都是压力。 

    街道过宽这个问题看似简单，但很多商业街，尤其是步行商业街问题就是出在街面过宽上。对商业用房开发，选址及规模问题可称为共性。但商业街的宽度却是商业街开发独有的技术特性了。近几年很多城市对老街的改造是加长、加宽、加高，最终结果却是有街无市。商业街的乐趣在于“逛”，川流不息的人群，满眼店铺招牌及小店中随意砍价的感觉，就是一种与购物中心不同的意境。但很多新改造的商业街却没了这些乐趣，商业街自然有街无市了。一般而言，步行街三四米或六七米宽均可，要看街两旁店铺的层数和高度，成正比关系。比较好的可参照的步行街有丽江古城老街、杭州青河坊步行街、天津古文街、上海新天地等。有车通行的商业街最好只有一上、一下两车道为好。上海有一些老街、北京的三里屯酒吧街、原来的东直门簋街等这些有车通行的商业街上的商业氛围也非常好。 

    楼层太多最终结果是三层以上店铺只能作为仓库或办公使用。江南优秀商业街代表苏州观前街，众商家生意兴隆。但调查发现，绝大部分有三层店铺的商家其实也只做两层店铺的生意，第三层顾客是极少上去的。另外，街上大型购物中心太多，人流都被吸引到购物中心里边去了，街上人流减少了，气氛也就随之下降。同样是苏州，观前街摩肩接踵，而石路步行街购物的人却显形单影孤。由于石路步行街是由几个大型商店构成的，平常购物的人在店里，而街面又非常宽阔，使街上商业气氛始终不浓。 

    结构错误主要就是开发商为了销售方便，将商业店铺以单元为单位，两个单元之间是承重墙结构，造成了单个店铺之间互不相通。这种结构完全不考虑商家使用要求。不管商业使用功能的商业用房即使建成卖掉了，最后招商也非常困难。其实，对商业使用而言，框架结构是比较好的，商家可根据经营需要进行任意组合分割。而前面所说单元式结构则完全没了按照商业使用功能重新布局的可能。 

    另外，很多社区商业街由于是与住宅连在一起，结构是为了照顾住宅，很多底层商业与楼上住宅结构是一样的。众多的剪力墙落地，对绝大多数商家而言，这样的结构是无法经营使用的。其实通过转换层的设计是可以解决这个问题的。