| 商业步行街亟须步出迷宫 |
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| 作者：郭燕春 来源：2006-6-12 市场周报 人气： 时间：2006-6-12 13:21:30 进入论坛 |
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大到一个城市，小到一个小镇，都在尝试着开发商业步行街。商业街在城市中的商业地位和形象地位日益突出，商业的繁荣并非有“街”就灵，商业步行街亟须步出迷宫。
现 象
近年来在全国的商业地产快速发展的过程中，商业街也进入了一个前所未有的快速发展时期。商业街正在成为中国商业地产发展的新热点，同时又强力助推了中国商业地产的发展。中国目前正处于非常惊人的造地热的阶段，在中国城市化建设的大潮中，商业街的建设热潮不断兴起，从大型城市已经涉及到县级城市。商业街的地位更加显赫，商业街在城市中的商业地位和形象地位日益突出，商业街已经被说成是“城市形象和综合竞争力的代表”、“市容市貌的象征”、“城市的名片”。商业街真有这么重要的地位吗？商业街为什么会开遍大江南北？谁在让商业街背上如此沉重的负担？
为制造名片而制造名片
中国步行商业街工作委员会研究中心主任韩健徽近日在一个论坛上发表了《中国商业街的现状和发展趋势》的演讲，他在演讲中直言不讳地指出，商业街热的根源在政府。“我们这几年对商业街的调查发现，商业街的管理体制非常特殊，大部分的商业街管理机构都是政府来组织的，全国各地的政府对商业街表现出了极大的热情和重视。”为制造名片而制造名片，商业步行街的“经”一开始就念歪了，谈何成效?其结果充其量是个政府形象工程。
从全国著名的上海南京路、南京湖南路、北京王府井等商业街来看，政府和相关部门都是在管理上下大功夫，当地政府都专项出台了“商业街区管理办法（条例）”等政府规章。2004年大连市人民政府颁发政令，发布了大连市天津街商业步行街管理暂行规定，2004年杭州市人民政府发布了杭州市商业特色街的管理办法。很多城市的商业街都是由当地政府亲自来抓。 在人员管理上，从政府各机关部门抽调人员，合署办公，成立由宣传、技监、工商、物价和辖区负责人参加的管委会。“商业街的地位太特殊了，政府亲自抓，把商业街当成是城市的形象、名片，这有些不太正常。”韩健徽认为。
政府为什么如此重视商业街的开发？主要是因为政绩和好处可以兼得。商业街的建设需要资金投入，政府通过开发商业街吸引大量投资，体现了政府领导班子的工作政绩;同时，政府的财政投入，有相当一部分来自于土地出让费的收入。政府既赚钱又有政绩，开发商卖商铺，而商业街的商户经营得好不好，商业街是否繁荣就无人问津了。另外，有些地方政府为了体现政绩，花巨资投资商业街，造成国有资产的浪费。
一些地方政府相关负责人把商业地产项目作为城市的标志和品位，特别是对于经济比较落后的内陆城市来说，如果能够引进一个商业地产项目就是招商引资的政绩。
记者了解到，国内一家著名的制鞋企业做起了商业街开发的营生，他们在全国各地开发商业街，先期投资地产，卖出后赚了钱再转战其他城市，实现开发利润最大化及资金快速回笼。类似这样的不懂商业街经营的开发商不在少数。
“北京之所以目前还没出现成功的步行商业街项目，问题就在于北京的开发商大部分还是追求销售利润最大化及资金快速回笼，以卖掉为主；而像上海虹梅休闲街、天津古文化街等较为成功的步行商业街，多是只租不卖。”中国步行商业街工作委员会秘书长董利认为，开发战略将影响到商业街未来的命运。
商业街经济热度过高
目前全国已经兴起了一股改造、兴建商业街的热潮。一个直观上的表现就是商业街的数量越来越多。据中国城市商业网点建设管理联合会不完全统计，全国商业街的数量已经超过了3000条，总长度超过了1800公里，面积已经超过了1.5亿平方米，很多城市商业街的长度正在从一公里、两公里延长到三公里，商业街越建越长，规模越来越大。有的省甚至提出了要达百条商业街的宏伟构想。韩健徽预计，在两三年之内，中国的商业街总量将会超过5000条。
北京的王府井、上海的南京路成为闻名遐迩的商业盛地，对全国各地的商业街热起了示范效应。由于很多地方都是一哄而上、搞形象工程，导致各城市商业街同质化经营倾向十分明显 经营发展面临严重问题：一是空置率高 经济效益不佳。据调查，目前全国城市商业街特别是地、县级城市的部分新建商业街显性空置率达到15％，隐性空置率则超过20％;二是大型化趋势愈演愈烈、严重浪费资源。三是内部管理混乱。
据韩健徽分析，商业街目前存在一个大型商场过度集中的现象，有的商业街已经成为大型百货一条街，加剧了大型商家之间的恶性竞争。我国的商业街的发展目前已经出现大型化、盲目化、形象化、城市化倾向。一些城市的商业街已经开始出现客流少等现象，也的商业街已经改建，和政府的初衷大相径庭。有的商业街甚至造成国有资产的投资浪费。
国务院研究室综合司司长陈文玲说：“商业街的风行与目前全国范围内竞相建设大型购物中心、购物广场等业态一样，具有一定的盲目性，存在低水平重复建设现象。”她指出了目前商业街建设中存在的众多问题，比如，一些地方的“拍脑袋”工程，盲目模仿国外；缺少合理规划，与城市规划、购买力流向等没有很好的结合，导致有街无市；投资不考虑回报；缺少配套设施，缺少特色，经营商品雷同等等。
“从建筑风格来看，商业街有仿古、欧式、民族、现代四种风格，有的商业街仿古已经仿到唐朝、汉朝，有的已经把巴黎搬到了街头。” 韩健徽认为，从城市长远发展角度和构建和谐社会的角度来看，政府在一个城市强力打造一条商业街，会造成城市中心商业区的环境和交通的进一步恶化。“很多城市中心商业街不断地在增肥，这无疑会造成商业街的地价无限攀升，同时会对城市其他街区的发展带来不均等的机会。”
另外 商业步行街的商场规模过多过大，北京王府井商业步行街中的新东安市场就面临着这样的问题，前期工程投资35亿元，每年需向银行支付利息3．5亿元，如果年销售额35亿元，仅利息一项，就要消耗毛利10％，即使年销售额达到70亿元，也要消耗毛利5％，这是一个不轻的负担。
商业街如何少走弯路
对这股“商业街建设”的热潮，国内步行商业街应该如何继续发展？中国步行商业街工作委员会秘书长董利认为，目前市场把步行商业街分为早已开业运营和新开发两类。前者的发展趋势有两个：一是大型综合步行商业街面临业态调整，向旅游休闲方向发展；二是小型商业街向特色方向发展。
在我国 一些城市商业街出现了过剩，导致恶性竞争，这给商业网点的规划提出了新的要求。而在日韩和欧美发达国家的商业街已经发展得相当成熟，特别是日本，商业街已经持续繁荣20余年。目前我国商业步行街已经有了一些成功的做法，多数是利用和改造原有街路，有的是完全新建街路，如北京的王府井，上海的南京路，南京的夫子庙 宁波的海曙楼，番禺的电器商品街 武汉的以经营小商品为主的汉正街等。
韩健徽认为，从整体来看我国的商业发展已经进入了一个商圈市场，商业街的未来总体趋势表现在五个方面：
特色化将成为我国商业街发展的主流方向。特色商业街由于高度的专业性、集群化、规划化和品牌化，正在显示出旺盛的生命力。成都有一条科技一条街，它的辐射力已经影响到整个西南。北京有一条茶叶街，也是辐射很广，甚至全国。新疆乌鲁木齐有一个民族商品的特色街，它辐射到整个中西亚。所以特色商业街会成为我国商业街发展的主流方向。
趋势街区化将成为我国商业街发展的基本形态。现在很多商业街过长、过高、过宽、过大，没有形成一个商业街的生态化。那么一个商业街区，应该是一条主街，就好比我们身体的主动脉，再辅助以若干特色小街，构成这样一个街区化的基本形态。这样做的好处，有利于缓解交通的压力，有利于进入有效的功能分区，同时也有利于进行指向非常明确的消费。在这方面做得比较成功的是苏州。
理性化将成为我国商业街发展的一个社会共识。商业街从前期准备到定位到建设、招商都需要有关部门理性的思考。既要多方考察那些已经建成商业步行街的实际效果，又要具体分析自身的实际需求，弄清楚需要和可能，以及怎样建设的问题，切不可贸然处置，不顾主客观条件是否具备而出现一哄而起的场面。
趋势复合化将成为我国商业街发展的鲜明特色。商业街的发展大体经历三个阶段，第一个阶段单纯以购物为体，第二个阶段体现以人为主，第三个阶段商业街已经成为一个城市的社会活动中心。所以现在很多商业街开始非常重视打造商业街的文化，打造人文景观，力图把商业、旅游和文化进行有机的结合。天津有一条古文化街，杭州有一条商业街，应该说都是商业街在商旅结合方面比较成功的案例。
规划化将成为我国商业街发展的共同要求。各地政府都在制定一些自己的商业街的管理规范、管理制度。但是截止的到目前还没有一个全国的商业街的管理规范和标准。中国步行商业街工作委员会今年的一个工作重点就是和中国政法大学联合进行首部全国商业街管理规范的制定工作，并有望在今年出台一个规范。
步行街并不能承载一个城市的“形象”和“名片”， 商业步行街的功能只是休闲、娱乐、购物、餐饮、观光。每个商业街都希望是一个商业“巨无霸”，其实这些定位往往是自欺欺人。如果非要把商业步行街的地位抬高，并当政绩工程打造，也许并不能如愿。
现代快节奏的生活压力，简约的生活理念对服饰等的影响都制约着制作复杂的汉服成为日常的穿着服饰，而将汉服消费的对象定位于节日礼服、学士服、演艺及部分商用场所，无疑可以构成并支撑汉服的平稳发展。
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