内蒙古人孙莎大学毕业后到天津找了份工作。她说：“我早就听说过劝业场的大名。来天津的第一个双休日我找到滨江道逛了整整一天，特别过瘾。不过后来去得就越来越少了。滨江道、和平路看着商场多，其实卖的东西大同小异。而且累了没地方休息，饿的时候除了洋快餐基本没有可吃的；一家比一家声高的喇叭、每到下午遍地的纸片垃圾都让人心烦。”

    近年来，“人在流动、坐不下来、买东西就走、商业营业额不高”等问题阻碍了和平路、滨江道这两条商业步行街的发展。

　　滨江道步行街与多条交通干道交叉，给购物者带来不便。本报记者 徐岳 摄
 
    “天津城市中心商业区‘异业集聚’的效应和功能被弱化，是出现问题的症结所在。”天津市社会科学院城市经济研究所所长阎金明说，“商业街等同于购物街很危险。劝业场在近代的辉煌就是因为这里汇集了一批戏园、茶社、弹子房、球社，不仅购物还可以听戏、饮茶、休息。而滨江道、和平路经营业态趋于百货，时装同质化。加之没有附属停车设施、两条步行街上均有多条道路穿过，造成出行不便、汽车行人抢行等交通问题，购物休闲的商业环境也被破坏。”

    作为天津近代商业的摇篮，始建于1902年的和平路不仅聚集天祥、劝业、泰康三大商场，还曾以其独特的欧式建筑风格和浓郁的商业氛围享誉全国。与和平路十字相交的滨江道，自上世纪20年代末也开始商贾云集。

    但到上世纪90年代末期，这两条商业街已辉煌不再——经营布局、服务功能、购物环境不仅难现引领中国北方潮流的风光，甚至无法满足天津市民的需求。于是，两条街进行了第一次改造。

    1999年，天津市曾斥资两亿元将滨江道1000米路段改造为滨江道步行商业街，2000年又斥资四亿元将和平路1300米路段改造为和平路步行商业街，组成了天津市级中心商业区。天津商务委统计，成为步行商业街后，和平路、滨江道日客流量增加到50万人，节假日达到80万人，平均日销售额1500万元，都比改造前增长了三倍。

    但随着当初的新鲜被习以为常所代替，和平路、滨江道受到的诟病也越来越多。有关专家指出，商业街不等同于购物街，缺少了逛的享受、食的美味，乐的休闲，商业街吸引力肯定下降。

    “因此，随着天津市被国家确定为北方经济中心，进一步改造天津中心商业区已势在必行。”阎金明表示。

    按照天津市有关规划，新一轮天津中心商业区将建设两大商圈、完善三大休闲区，形成一条景观带。其中和平路商圈将汇集国际顶级品牌商品，形成高端商业购物、商业旅游、休闲娱乐功能，成为接待国内外客人观光购物的现代商业区。滨江道商圈将汇集时尚潮流服饰商品，引领青春时尚消费，形成高中档大众购物和文化娱乐休闲功能的商圈，建设成为天津百姓购物休闲的中心商业区。

    天津市商务委介绍，改造方案中确定和平路商业街用地面积80.29公顷，新建设施100万平方米，滨江道商业街用地面积30公顷，新建设施10万平方米。包括恒隆商业广场在内，两条街总共23项新建大型商业设施已全部启动。

    据了解，和平路上将建设大型停车场，同时规划安排有公交枢纽。此外多条准备建设的地铁也将在和平路、滨江道附近设置车站。

    “现代社会，对商业街纯购物的需求在不断下降。新改造方案中，有许多集餐饮、娱乐为一体的商业休闲场所以及歌剧院项目，正是适应这一需求的体现。这样将形成人们乐意去、愿意停留的商业区，对外地客流也会有很大的吸引力。”阎金明表示。

    但挑战也不容忽视。此间业内人士认为，避免步行商业街过长造成疲劳是首先要解决的问题。据了解，国外以及我国自然形成商业街大都只有五六百米，而和平路、滨江道长度都在1000米以上。这么长距离的商业街，如何做到在市场运作前提下，合理布局，延长人们的停留时间、保持停留的兴致，需要认真研究并加以解决。

    新一轮改造，天津和平路、滨江道将聚集国际顶级、国内领先商业企业和精品名牌。仅恒隆广场就计划投资三亿美元，此外多个商业设施投资过亿元。有关专家认为，商业街的改造不应盲目追求奢华，太高的成本不仅很难获得理想的收益，而且过于高大的建筑也会对游人造成压迫感，影响整体消费环境。

    据了解，作为市级商业区，坐落于天津和平区的和平路、滨江道，不可避免地存在着多头管理，以致脏、乱、噪音扰民问题多年难以解决。此间专家分析认为，天津中心商业区新一轮改造硬件得到提升的同时，必须改进现行管理模式，改区、街管理为市一级统一管理。否则，很难形成与建设“北方商埠中心城市”目标相一致的文明、舒适的商业氛围。

    天津市和平路、滨江道新一轮改造已于今年开始，意在建成“天津繁荣繁华的城市中心商业区，重振天津北方商埠中心城市地位”。目前，占地四万平方米、号称“天津最时尚、高端”的多功能大型购物中心恒隆广场，前期动迁正在进行……