在30日举行的中国（东莞）商业步行街高峰论坛上，《东莞市商业步行街发展研究报告》、《东莞市专业批发市场竞争力研究报告》正式发布。

　　11条步行街“非常冷清”

　　2007年12月，东莞市经济贸易局和广东商学院流通经济研究所联合对东莞市所有的步行街和专业批发市场进行了全面的调查。30日，《东莞市商业步行街发展研究报告》（以下简称《步行街报告》）正式发布。

　　《步行街报告》）指出，目前，东莞市26条商业步行街，覆盖19个镇街，但具有人气的步行街并不多。

　　特别是莞城香港街步行街、塘厦三正休闲步行街、塘厦三阳时尚坊步行街、长安中惠山畔风情步行街、东莞东城风情步行街、东城愉景风情步行街、石碣腾龙新天地商业步行街等11条步行街属于“非常冷清”的步行街。

　　导致这一现象的主要原因是， 东莞的商业步行街处于严重的粗放型经营状态，经营质量和效率比较低，配套服务不理想，商业房地产项目明显，缺乏商业沉淀和文化内涵，特色不明显，同质化现象严重，空置率较高，辐射能力低，缺乏持续宣传推广和主题营销活动，缺少大型品牌商家和知名龙头企业带动，商户经营方式传统，管理水平落后，现代化程度低。

　　《步行街报告》）认为，这在一定程度上反映出东莞市商业步行街的开发建设存在一定的过热现象和盲目性。

　　或全力打造虎门、富民步行街

　　据了解，东莞市希望打造一条省级区域型商业步行街和二至三条市级区域性步行街。

　　《步行街报告》认为，列入备选的步行街有两条，第一条是虎门步行街，备选理由是虎门镇是珠江两岸交通枢纽和综合性工业及商贸旅游城镇，是市域西部发展中心。

　　同时，该步行街功能较完善，物业管理较成熟，物业环境水平较高，经营配套条件较好，具有培育省级区域型商业步行街的经济和市场潜力。

　　第二条是南城富民商业步行街。它的特点是地处市区，是商业主中心，有较完善的市政条件，现有步行街建筑具有欧陆风格，街道较宽，有一定的档次和特色。

　　探因——五大原因让步行街欠缺人气

　　布局集中：7条商业街聚莞城

　　东莞市32个镇街就有26条商业步行街，而且有的镇街出现2条或2条以上的商业步行街。比如，东莞市城区范围内就有7条商业步行街。

　　再加上步行街内部商户经营的商品和提供的服务主题雷同，没有推行多元化经营和服务。商业结构较为单一，缺乏经营特色，使步行街内部商户相互之间竞争的压力增大。内耗较为突出，不能发挥出步行街的整体优势。

　　购买力低：制约商业街发展

　　东莞70%以上的常住人口属于“新莞人”，他们大多在劳动密集型企业工作，收入不高，购买力较低，使得东莞消费购买力整体水平不高，也成为制约东莞市商业步行街发展的重要原因之一。 

　　档次偏低：六成商户无电子收银机

　　《步行街报告》显示，东莞商业步行街主营商品分为6类，包括服装（含鞋、饰品）、食品、通讯产品、家电、音像制品和其他（如药品、花、自行车等）。服装比例为84%，其余比例很小，商品结构较为单一。

　　而从品牌店分布情况来看，甚至有46%的商业步行街无一品牌店，可见，东莞市的商业步行街的档次水平整体较低。

　　据调查，东莞各大商业步行街中，64%的商户没有电子收银机、扫描器、刷卡机、EOS以及监控与警报系统，这说明商户的现代化程度是很低的。

　　空置率高：7条街空置率超五成

　　经调查，东莞市商业步行街平均空置率是22%，空置率在50%以上的就有7条，空置率达到了30%以上的有10条，占步行街总数的38%，东莞市商业步行街的空置程度反映出开发建设的盲目性和随意性。

　　此外，东莞市商业步行街的宣传普遍缺乏持续性，大多数商业步行街仅仅在招商阶段进行大量的广告宣传，招商完毕后就没有宣传了。 

　　如东城风情步行街，2002年步行街开业时本有九成商家进驻经营，但之后开发商再没有投入资金宣传、培育，使客流量日趋减少，经营效益每况愈下，很多商家无法继续经营陆续撤出。

　　缺乏内涵：未充分整合商业资源

　　由于半数以上的商业步行街属于房地产开发的项目，不属于通过商业沉淀而逐步形成的步行街，缺乏文化内涵。

　　以虎门步行街为例，却没有紧密结合本土历史文化特色，并不能融入“服装之都”、“历史之乡”、“虎门销烟”等旅游因素以吸引慕名而来的消费者、旅游观光者和经商者，曾进驻的天河城也从步行街撤走，没有充分整合商业资源。