随着经济的快速发展和居民消费水平的提高，城市商业街的发展大体经历了三个阶段，第一阶段单纯以购物为主，第二阶段以人为主，第三阶段从某种意义上讲，商业街已经成为一个城市的社会活动中心。购物与休闲相结合的“一站式消费”作为一种全新的消费理念越来越被人们所接受，商界越来越重视打造商业街的文化及人文景观，力图把商业、旅游和文化进行有机的结合，实现异质化经营，形成各式各样的特色商业街。特色商业街汇集了购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等诸多现代商业功能，最大限度地满足了消费者的多元化需求，必然成为商业街的发展方向，并促进城市商业经济的发展。同时，作为城市化进程的必然产物，特色商业街也是城市建设的精华和城市发展的缩影，成为城市“名片”。因此，认真研究城市特色商业街的现状，分析其发展趋势，并提出相应的对策是十分必要的。

    一、城市特色商业街建设的意义
    （一）特色商业街的建设有利于带动城市经济的发展

    随着经济的快速发展和居民消费水平的提高，购物与休闲相结合的“一站式消费”作为一种全新的消费理念越来越被人们所接受。这些商圈汇集了购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等诸多现代商业功能，最大限度地满足了消费者的多元化需求。特色商业街由于高度的专业化、规范化和品牌化，显示出旺盛的生命力，特色商业街必然将成为我国商业街发展的主流方向。不仅如此，特色商业街还通过其强大的辐射作用带动整个城市，甚至周边区域的经济发展。就城市而言，以特色商业街为轴线逐渐形成“商圈”，通过建设和发展商圈，既做大了城市消费品市场“蛋糕”，又推动了城市社会消费品零售总额持续增长，而且辐射到周边区域。如成都科技一条街的辐射力就已经辐射到整个西南。

    （二）特色商业街的建设有利于满足人民群众的物质文化需求

    商业街的发展大体经历了三个阶段，第一阶段以单纯购物为主，第二阶段以人为主，第三阶段从某种意义上讲，逛街休闲已经是人们的心理需求，商业街已经成为一个城市的社会活动中心。所以现在很多商业街非常重视打造文化及人文景观，力图把商业、旅游和文化有机结合起来。杭州的清河坊，成都琴台路和锦里古街，都是充分满足人民群众日益增长的精神和物质文化需求方面比较成功的案例。

    （三）特色商业街的建设有利于增强城市竞争力

    商业街是展示城市商业形象和发展水平的窗口，是城市商业发展的重要一环。商业街的发展与市民的日常生活、商业文化传统、商业流行时尚、休闲娱乐，旅游产业等密切相关，发展商业街是促进商业产业发展、满足市民、游客多样化消费需求，完善城市功能的重要举措。随着城市经济的发展和人民生活水平的不断提高，商业街得到了长足的发展，如成都市不仅仅有象春熙路这样的大型综合商业街区，还形成了很多初具特色的商业街，如餐饮街、酒吧街等。它们都成为了城市建设的精华和城市发展的缩影，是市容市貌中最绚丽的景观。作为城市“名片”的特色商业街，不仅吸引了游客的“眼球”，也成为吸引外来商业资本的投资宝地，极大地增强了城市竞争力。

    二、城市特色商业街的现状及存在的问题

    目前，全国已经兴起了一股改造、兴建商业街的热潮。商业街的数量越来越多。据中国城市商业网点建设管理联合会不完全统计，全国商业街的数量已经超过了3000条。成都市的各种商业街建设方兴未艾，被中国步行商业街工作委员会命名的有琴台路、科技一条街，被“时代前沿观察家”的“新周刊”评为“中国第三大商业街”、“西部第一步行街”的有春熙路，其它被社会公众认同的商业街，有锦里古街、美食火锅一条街、“一品天下”美食旅游一条街、通信一条街等数十条。无论是专业商品，还是文化旅游特色商业街，都通过商业街的商业中心的辐射作用形成商圈，既做大了城市消费品市场“蛋糕”，又推动城市社会消费品零售总额持续增长。据统计资料表明，2005年成都市社会消费品零售总额达999.2亿元，其中仅春熙路的年销售额高达100亿元，太升南路通信一条街年销售额达到50亿元，科技一条街2004年IT产品的销售收入达到 236亿元，等等。

    但是，由于一哄而上，导致城市商业街同质化经营倾向十分明显，商业街的发展面临严重问题。

    首先，在规划方面，一些老商业街商家购物环境有待改善，而一些商业街经改造后，或赖以生存的商业氛围却没有相应的增强，或历史文化遗产没有得到相应的保护，巨额的投入并没有带来更多的消费。在商业街的开发和经营过程中，不少的开发者和经营者缺乏现代商业运作理念，往往套用房地产模式搞开发，重招商、轻布局，结果不是半途而废，就是“胎死腹中”。

    另外，也存在人为造市和一定区域内的重复建设，进而造成绪多弊端：一是空置率高，经济效益不佳。据调查，目前全国城市商业街特别是地、县级城市的部分新建商业街显性空置率达到15%，隐性空置率则超过20%；二是大型化趋势愈演愈烈、严重浪费资源。三是内部管理混乱。

    其次，在特色方面，现有的一些商业街由于缺乏一定的文化底蕴或因未能很好地发掘商品及行业的文化底蕴而难以为继，更谈不上最终形成特色商业街。另外也有重大型商业街而轻小型社区特色商业街的现象。

    再次，在协调方面，特色商业街的管理模式有待探索，另外，由于入驻商业街的企业的流动性及商家的不正当竞争等因素影响，致使大多数商业街都未能建立起行业商会或其它自律组织。由此，也引出了入驻商业街的企业的业态及品牌档次、街面及店堂的风格的把握和控制困难等问题。

    三、城市特色商业街建设的原则

    为了顺应城市商业经济发展的潮流，针对城市商业街的发展现状，应建设多层次、多类型、多模式的特色商业街网络体系，并逐渐以街带圈，强化辐射功能，进一步完善城市商业功能，满足人民群众日益增长和多样化的消费需求，增强城市竞争力。

    特色商业街的建设应遵循以下几条原则：

    一是差异性原则。特色商业街的差异性体现为其服务对象、特点、诉求、风格的不同。目前不同的特色商业街有着明显的差异性。特色商业街既有本土的，也有舶来的，讲究针对性经营，讲究景观与商业的结合，一般建在居民社区或交通便捷的景观场所。以特色的建筑、独特的景观和特色的经营给消费者一种全新的消费体验。有的特色商业街最具时尚特点，有的特色商业街被誉为平民化，有的特色商业街有着浓郁的民俗性，有的商圈则沉淀着深厚的历史文化底蕴。仅以成都琴台路和锦里古街为例，其差异性也是十分明显的，并由此而形成它们各自不同的风格和发展对策。在经营范围和层次上，特色商业街也是有差异的，至少应该有全市性特色商业街区和区域性特色商业街区之分；综合性与专业性之分。在建筑结构和装修风格上也应有差异。

    二是兼容性原则。传统意义上的特色的商业街是指某类专业店或具有一定经营定位的商业集中的街区。而现代特色商业街是在传统商业街基础上的传承和扬弃，是商业对历史文化、民俗的兼容，是购物与休闲的兼容，是生理需求与心理需求满足的兼容，是大型城市中心商业街和社区小型商业街的兼容。其中对街道和商品的历史文化元素的发掘是至关重要的。“熙熙攘攘如春登台”的春熙路，充满“汉风汉韵”和道教文化的琴台路和以“三国文化”为背景的锦里古街等成功的事实都充分地印证了这一点。

    三是人本性原则。以人为本，从环境、服务、享受、生理和心理等方面最大限度地满足人们的需求，这是对现代商业经济的要求，也必然是对特色商业街发展的要求。体验是用户自己主动地自觉地去感受和体验，人们更加主动，更要求参与，这必将是今后经济活动发展的趋势所在，自然也是特色商业街的发展趋势。成都市科技一条街尤以体验互动为特色，顺应消费发展趋势。而各种商业街在各种设施上都充分体现了人性化需求。

    四、加强特色商业街建设的建议
    （一）商业街建设应由政府统筹协调，搭建平台，商家具体运作

    特色商业街的发展要采取“政府扶持，民间筹资，地方承办；政府引导、加强宣传、调整业态、拓展空间、完善配套、强化服务”的方式进行。各级商品流通行政主管部门应加强对有特色经营发展趋势商业街的培育，并负责组织、协调和落实特色商业街规划、建设工作。

    一方面，由于商业街本身具有很多特殊性，在很大程度上成了一种政府行为。商业街所占地一般是城市的中心地带；在建设方面有很强的规划性；有大量的公共设施存在等等，这就要求必须有一个非盈利性的机构对商业街实施统一规划、建设和管理，才能使商业街形成独特风格、环境优美、秩序井然的良好气氛，逐步形成人气、商气两旺的局面，如果完全以对待某种具体零售业态的态度对待商业街，那么商业街建设是难以健康发展的。如成都市通讯一条街就是由相关部门整体规划、分阶段实施统筹运作的，既保住了人气和商气，又求得了发展。对于一些历史文化遗产非常丰富的老商业街的开发改造，街区道路标志和街景美化、环保、环境整治、交通、停车等街区公共服务项目，政府的统筹协调更是至关重要。据有关资料表明，北京市的商业街区改造项目，财政部门原则上采取一次性资金补助的方式。全市性特色商业街区改造项目、区域性特色商业街区改造项目、全市性综合商业街区改造项目和区域性综合商业街区改造项目，可分别得到200-400万元不等的补助资金。另一方面，追溯商业街的起源，都是市民经济的产物，所以企业应是商业街的绝对主体，政府的职能仅仅是“引导”企业去发挥商业街的总体优势。

    （二）管理模式上要不断创新

    目前，我国商业街的管理模式大致分为三种：一是委托制。在管理办下设监察大队，受政府相关职能部门的委托，对街区道路、公共设施、户外广告、卫生绿化等进行综合管理，如上海南京路步行街的管理；二是抽调制。从政府各机关部门抽调人员，合署办公，综合执法管理，成立由宣传、技监、工商、物价和辖区负责人参加的管委会，如成都市琴台路的管理；三是物业管理制。即成立物业管理公司，靠向商家收取一定的管理服务费维持正常管理工作，并协助相关职能部门维持街区的正常管理秩序。我国住宅区和写字楼的物业管理已经有了成功的经验，而把这种模式引入商业街的管理，目前还处于尝试阶段。2005年3月芜湖中山路步行街荣膺“中国著名商业街”称号。其“以街养街”的商业街管理模式的做法是：公开在全国范围内进行招标，将街道管理权全部“打包”，通过市场竞标，交给一家物业公司统一管理。芜湖市通过将管理与经济效益挂钩，在摆脱管理“包袱”的同时，获得了经济效益。更为重要的是，步行街形成了商业集聚磁石效应，成为芜湖市经营城市，实施“筑巢引凤”打造城市品牌战略的一个成功范例。

    因此，各地商业街应根据各自具体情况选择不同的管理模式，核心是加强监督管理和协调服务，倡导商业街的商户成立自律行业协会、加强对经营者进行专业技能和服务意识的培训，促进商业街向规范化发展。

    （三）各种类型商业街侧重点应各有不同，只有抓住历史文化元素和消费者心理，才有可能真正形成特色商业街。

    首先，要特别注重历史文化元素的发扬。街道要发掘历史文化底蕴，行业和商品也要发掘文化底蕴。商业街作为一个城市的中心地带，是城市的“代言人”，它承载的不仅仅是商业功能，还有展示城市个性特色的功能，因此在建设、改造过程中最忌讳的就是对文化的漠视，对城市历史的否定。从文化的角度分析，首先一点是要尊重文化，要做到尊重文化就必须了解商业街区域所具备的明显或含蓄的消费文化。这就要求策划人员融入当地生活，在生活中体验其与众不同的特色。只有尊重了解了当地的文化，项目的宣传、招商才能更容易被接受，其目的性才能更加明确。其次，开发商需要在了解这种文化的基础上，打造具备自身特色文化的商业街。最后，对于商业街来说，文化是广义的文化，首先是人文景观文脉化，其后依次是环境生态化；功能休闲化；管理现代化。因此一系列的规划设计、建筑元素与商业街的经营管理都不能与之相悖。

    其次，是要注重人群消费心理的分析。城市商业街作为一个城市社区与民众的纽带，应以其无限的亲和力取胜，与周遭的环境、人文融为一体，强调“三民”方针，即“便民”、“利民”、“为民”。认真分析周围居民的消费特征，才能进行准确的市场定位，如美国纽约百老汇大道之所以集中了众多的豪华商店、餐馆、旅社、影剧院、音乐厅和博物馆，成为世界最大规模的商业街，主要是缘于对纽约市600万有很强购买力的消费群体的认真分析。

    人的消费心理受两大最主要的因素影响：一是地域，二是所在社会阶层（年龄、性别也算入其中）。对于社会阶层来说，生活方式、消费方式之所以与身份认同联系在一起，形成身份区隔的作用，主要是因为商品通过象征的方式被赋予了社会关系、社会地位的意义。消费方式是“社会性结构方式”的反映，“当人们消费商品的时候，社会关系也就显露出来。”人的需求是可能被激发出来，这种需求也是动态的，比如，某消费者在闲暇时刻去逛街，也许此刻他并无任何商品的需求，但在某种气氛或感官的引导下，他潜在的需求可以被激发的。再比如，某消费者逛街是为了满足其对服饰的需求，但在某一时刻，他可能会有饮食、游玩的需求，这其实是一个连续的动态需求点，当达到了这个点，其需求也就产生。因此，在商业街的定位、规划、经营管理过程中，要充分地迎合消费者的这种需求点，合理地安排业态，有意识的引导消费。购物不仅仅是一种以纯粹的理性计算为动机的经济交易，而且也是一种闲暇时间的休闲活动。在设计得宏大、奢侈、浮华的商业场所中，人们的购物活动成了一种商业与艺术难以分辨的特殊体验。因此，在经营结构上要充分体现特色定位，如成都市春熙路商业街的经营定位是发展高端购物，对不符合经营定位的低档业态逐步淘汰，主要汇集国际顶级品牌商品，成为国内外顾客观光购物的商圈；锦里一条街则面向广大市民，体现平民化，形成大众文化旅游功能的商圈。

    （四）加强特色商业街的统一规划，注重整体风格的营造和业态、业种组合

    首先，特色商业街选址应遵循以下原则：一是城市总体规划和商业发展规划的要求，遵循市场规律，避免人为造市和重复建设。二是因地制宜，因势利导。要按照市场经济规律尽量选择条件相对成熟、具有特色经营发展趋势的商业街，引导企业调整经营结构，向特色经营发展。三是可持续发展。要根据不同类型商业街的特点、发展趋势，经营内容与周边环境等因素，科学合理选择特色商业街位置，避免因交通不便、设施不配套、环境污染而制约其发展。在大力打造大型特色商业街的同时，必须要注意社区小型特色商业街的发展。

    其次，在具体规划上，应以圈规划，以街入手，处理好线、片、面的关系，促进地区商业经济的发展。

    另外，中心商业街业态应以专业店、专卖店、百货业为主，地区商业街应以便利店、超市为主，特色商业街应以专卖店、专业店为主，各商业街在业种上应有零售业、餐饮业、大众娱乐业、通讯服务业（电话亭、座椅、医疗设施、酒店等）。根据调查，最佳的业种搭配为：零售业占65%，餐饮业占20%，大众娱乐业占10%，通讯服务业占5%。

    （五）各种功能要配套，注重细节的魅力，交通方便，购物环境优美

    在配套设施上要充分体现功能提升，加快拓宽周边道路，修建一批停车场，合理布局公交车站、地铁站等设施，精心布置街景、小憩地等休闲环境。从垃圾桶、座椅、花盆、电话亭到休闲广场，所有细节都要经过精心设计，强调整体风格的一致性，同时，又要通过这种“一致性”展现出“个性”，即该商业街的独特卖点。

    交通问题向来是商业街建设的一个难点问题，解决这一问题的主要做法就是商业的岛区化，即“人与车的分离”——把商业活动区域从汽车交通的威胁下解放出来，兴建步行街。现在，在我国也迅速掀起了一股步行街热，尤其对于中心商业街来说是非常值得提倡的，步行街应该在交通交汇点的附近，或和主要交通干道平行，并在附近配有一定量的停车场，这是步行街是否繁华的一个重要条件。针对有的步行街过长的问题，可以配备一些具有步行街特色的非机动车俩供人们在疲惫时乘坐。也可采取在一定的时间段对公交车开放的做法，即半封闭管理，城市大多数的商业街，都可以采用这样的管理办法，以减轻对周边道路的压力。

    另外，还要政府掏钱、企业贴钱，使市政、绿化、橱窗、楼宇、灯光立体交叉，通过举办各类商业节带旺商业街。