汉口北和汉正街的置换，两者土地与商业价值均可实现“双赢”。然而，《第一财经日报》连日来的调查发现，就在首批2532家汉正街商户迁入汉口北市场的前夕，搬迁工作却陷入胶着状态。

　　一方面，因竣工开业的市场较少，尚难形成较旺人气，已在汉口北购置了新商铺的汉正街商户不愿提前入驻坐“冷板凳”。

　　更重要的是，汉正街搬迁并非切断当地商铺租赁生意财源那么简单，以至于在货车禁行令下出现“虽然交警在汉正街进出口设立了执法点，但只要你愿意出钱，就能顺利进出”的怪相。

　　盘活两块地

　　对于武汉来说，汉正街不仅仅是一条街，它更是一个历史符号。1979年，汉正街借着改革开放的东风，率先在全国恢复小商品批发市场，鼓励发展个体私营经济，成为全国规模最大、交易量也最大的“天下第一街”。

　　据第一太平戴维斯资料，汉正街批发市场横跨汉口78条街，总占地面积约2.56平方公里，老街集市类型 的批发市场及新增加市场的总零售面积约240万平方米，有批发商逾2.7万名及大小不一的批发市场100个。

　　然而，汉正街批发市场的产品多属于服饰、鞋类、布料、手工品、日用家庭用品、副食品等劳动密集型产品，产品附加值不高，商户主要依靠放量来获取利润增长，每年向武汉市上缴的利税总额不足2亿元，单位面积土地创造的效益还不如郊区一个工厂。

　　“如果搬出来，汉正街腾挪出来的土地，坐拥两江四岸，土地的商业价值可与对岸多个单价地王地块诞生的积玉桥片区相媲美，未来将是豪宅、高档写字楼、地标性建筑的聚集地。”中国指数研究院华中分院研究副总监李国政表示。

　　据汉正街所在的武汉市硚口区规划：用两年左右时间将汉正街老旧的市场、居民楼全部拆掉，近年来新修的市场保留；接下来，组建汉正街商贸旅游区，4~5年内将修建数十栋百米高的地标级大楼，吸引中小企业总部入驻。

　　“能承接汉正街是汉口北千载难逢的一次机会。”卓尔控股董事长阎志对《第一财经日报》表示，其开发的批发市场项目最开始仅售4000元/平方米，不到3年时间已涨到目前的13000元/平方米，而且大部分汉正街商户买走。

　　阎志认为，汉正街商户整体搬迁到汉口北，多年积累的客商关系并没有破裂，而且还带动了汉口北的人气和土地资源的升值。“未来至少还有10倍的升值空间，”阎志透露，卓尔控股因此将留超过50%的商铺只租不售。

　　“谁”束缚了搬迁步伐？

　　批发市场的核心竞争力在于交易成本低，而交易成本又主要体现在运输与租金上。众所周知，汉正街的两个优势早已不复存在——不断的火灾、交通极度拥堵，以及大量的私搭乱盖，让汉正街成为武汉市区一个事故多发之地。

　　相比“新家”汉口北，周边市场进出汉正街需耗时4个多小时，而到汉口北只需2小时。

　　汉口北作为批发市场的竞争优势显然大大超过了汉正街，为何政府三令五申要加快汉正街搬迁却仍迟迟搬不动、搬不快呢？

　　阎志在对接汉正街商户搬迁的过程中了解到，汉口北多数市场仍处在建设期，零星的商户难以形成聚集效应，生意确实不如在汉正街好做。阎志坦言，“但这只是暂时的，预计在明年下半年，服装、鞋帽和轻纺三大专业市场建齐后，可承接一万个汉正街商户，商业氛围很快就旺起来了，预计3年后的年销售额可超过汉正街，达到1000亿元。”

　　而据一位知情人士李军透露，汉正街搬迁喊了多年也搬不动，更重要的原因是一些既得利益者对整体搬迁造成不小的阻力。

　　“八九十年代，一般只需要10万元就能买到一个铺子，现在翻了10倍都不止，铺主光收租一年就能净得100多万元。租铺商户搬出汉正街后，政府给予我们铺主的补偿都是一次性的现金或物业补偿总有花完的一天，哪还像现在这样有源源不断的租金可赚？”李军直言。