【摘要】新街口商业街在上世纪五六十年代辉煌于北京大街小巷，然而近年来拥堵的交通，商品市井化、低档次化等问题使其愈来愈远离大众的视角。因此，笔者就新街口商业街的选址及后期衰落的原因作以分析，同时分析在新街口商业街衰落的背景下蒸蒸日上的新华百货选址成功的原因，最后对一般商场的选址规律做个小结。
　　
　　让我们先从新街口商业街的简历来认识下曾经辉煌一世的著名商业区吧。在清康熙年间，新街口地区的工商业进入繁荣时期。到了20世纪50年代，出现新街口豁口，其西北方向相继创建“八大学院”，成为众多师生，进城购物餐饮的首选。2006年新华百货、星街坊、天美时尚等大型商场陆续开业，建成繁华的“新街市”。可见，新街口从明朝到建国后的七八十年代一直是百姓购物、餐饮、文娱的主要场所，但就近几年新街口商业街客流量与销售额同其他几大商业圈相比，不得不承认其衰落的现状。

　　我们就从选址来分析新街口商业街大势已去的原因。

　　1.新街口商业街位于经济发达，紧邻皇城的西城区，这里曾经是明清商业文明区，但也不得不承认如今作为旧城保护区，新街口大街的居民仍是以老北京当地人为主，生活方式及消费方式保持传统的充足即可，没有年轻人求时尚的超前消费，因此市场消费群体动力不足。而与之北面相望的西单购物商场，集聚了众多大型商场，几乎不存在居民区，其如火如荼的名气与营销宣传的时尚理念，吸引了无数外地游客及本地的青年一代，而他们正是消费的主力军，在这点上，西单占有了更加发达有潜力的市场资源。

　　2.交通拥挤成为新街口商业街发展的最大瓶颈。作为旧城文明保存区，其街区仍保持了原有的规整的胡同街道，又因其旧时官邸占据较大面积，百姓人口增多，胡同越来越窄，甚至出现很多支叉。新街口交通位置重要，紧临西直门、德胜门等交通枢纽点，车流量大，而狭窄的街道使新街口就像连接北二环和平安大街的葫芦腰。每次我经过这里，交通非常拥挤，一到上下班高峰时间情况更为严重。可见这样的交通是无法保证客流量的，显而易见，客流量都到了有充足大型商场、步行街及高质量大容量餐馆的西单商业街。

　　3.新街口商业街缺乏服务业的整体聚集效应。纵观京城十大商圈，长安街及一环内的商业街济济一堂，而且凭借各自特色闻名，消费者慕名而去又能根据偏好选择其一。新街口孤立于二环北路，又远眺西北的中关村，没有形成犄角之势，缺乏特色的新街口商业街又怎能独当一面。

　　4.新街口的购物环境实在不容乐观。新街口商业街以原有四合院改造而成。一排排低矮的房屋，有的已经有一百多年的历史了，黄土暴露，管线老化，院内坑洼不平。一到下雨天，积水严重，道路泥泞难走不说，蚊子苍蝇老鼠成了这里的常客。虽然2005年后低洼院及污水外溢院得到改造，但整体路面破损，房屋拥挤，过道狭小，停车场面积不足，公交车站相离过近，周围人群复杂，经过车辆噪声及空气污染严重。这种环境实在不是如今买方市场下消费者的第一选择，却是避而远之。

　　5.新街口商业街的设施布置与时代脱轨。新街口商业街以餐饮、服饰、鞋柜、乐器等各种小店布置于新街口北大街、新街口南大街两侧，店面均不大，商品以中低档次、老旧款式为主，给人以错乱之感，前后路程达1.3公里，其左右分支上仍然布置小型店面，消费者在此不仅逛街疲惫，还难以购买到心仪物品。与之对比的西单商业圈，路程仅有450米，密集布置了7大购物中心，且都是现代的大型综合购物广场，商品档次高、种类多，适合现代消费者口味。

　　看了上述原因，新街口商业圈的选址确实不令人满意。但其实，新街口的衰落是时代抛弃它的结果。古时的新街口无论从交通、市场还是品牌效应都是优势资源，但是随着城区的扩建，老城区的优势都变成了劣势，在客观环境难以改变的条件下，创造性的开发服务业的特殊性，才能使原有的辉煌继续。而新华百货就是个成功的领头羊。它聪明得恰到好处，既利用了优越的交通，又高效的运用营销策略，最大限度的争取顾客。

　　当然，我们还是条理性的看看它的成功秘籍。

　　1.充分利用新街口的区位优势。新华百货毗邻积水潭地铁站、公交站，又恰是“葫芦腰”的边缘位置，因此受交通堵塞的影响小。当消费者对拥挤的交通产生抵触心理时，自然选择了眼前的新华百货。

　　2.与物美“强强联手”，百货与大型卖场有机结合，吸引了大量当地居民。同时，周围的必胜客欢乐餐厅、肯德基及餐饮层的麻辣香锅、呷噗呷噗提升了青年人的关注度，百货开拓了广阔的停车场，这些都有利地容纳了客流量。

　　3.准确的市场定位及营销模式。目前中国主力消费军是爱追求时尚的80后，其购物特点是“舍得花、花得特、花得全”，他们愿意花时间在特定的区域对衣、食、乐开展大范围的“搜捕”，尤其是在节假日，购物之情油然而生，购物之势大有“收菜”之猛烈。所以新华百货的定位就是时代前沿的充满活力的新一代，针对其市场辐射范围内的高校学生，小区青年，百货采取了积极营销战略，经常有大幅度促销活动，同时其发票的特殊服务也吸引了不少工作一族。在设施布置上，最大利用有限空间，每一分层特定不同的消费群体，柜台错落有致。在产品选择上，新华百货看齐西单、王府井这样重量级的商业圈模式，提供高品位、品牌认知强、有个性特征的商品，而这也是新街口商业街提供的低廉商品缺乏竞争力的内在原因。

　　4.综合高质量的服务深入人心。与新街口商业街的那小小店相比，新华百货在员工培训上占有重大优势，员工在百货整体战略下，提升了自身的服务能力和综合素质，又在竞争机制下最大发挥自身服务的优势。而新街口的小店，服务员数量有限，竞争不明显，管理松散，服务态度自然有待提高。

　　所以说，即便出身不好，还是有机会出人头地的，但要看怎么个出人头地，投机取巧那是不行，在恶劣的环境中看到内在的规律，趋利避害，才能脱颖而出。那么作为一个百货，一个商业圈，怎样让自己雄霸天下呢？

　　1.合理选址，获取区位优势。交通便利顺畅，区域位置既有集聚效应又要错略安排。就未来商业圈趋势来看，百货自身应集购物、餐饮、娱乐于一身，因此选择品牌认知高的合作方，最大效率的争取客流量。让自己有一方良田水土，好发展。
 
　　2.准确定位，发展自身特色，扩大品牌知名度。一个商业圈，一个百货的存活依赖于差异性，自身的特色尤其重要，西单与王府井东西相望，却各自不同，西单更加年轻时尚，王府井是高贵与品质的象征。新街口应该如何在十大商业圈突出，还是要继承传统的“淘宝区”，应该将如今脏乱的店面进行改造，发展为独具北京传统特色又现代化的精致小店，与三里屯、南锣鼓巷异曲同工，商品还是在原有品种多的情况下，提升档次。让自己个性一点，不再低调。

　　3.高质量服务是百货的最终归属。服务业脱离了服务质量就不会持久发展下去，所以百货员工的高质量服务是重点工作。通过工作设计和团队建设，提升员工素质，也高效的完善服务。让自己的态度好一点，亲和力会赢得钟爱。