万达商业广场扩张困局

　　万达商业广场市中心与郊区冰火两重天的经营现实，透视商业综合体盲目扩张下，选址和经营的双重困境。

　　“18个月一座城，3-5天上一层”，这样的发展速度，让万达成为国内商业地产的“带头大哥”。

　　仅2012年，万达新开业17个万过广场，1个万达中心。在万达高速扩张的同时，经营困局日益显现：大量已经出售的室外商铺空置、人气不振、以及传闻中的万达百货陷入泥潭……

　　《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)探访沪上正在运营的四个万达广场了解到，万达广场所处的五角场一直以“市中心”的姿态立足，而其地处郊区的江桥、周浦、宝山三个万达广场无一例外地人气不足。

　　郊区万达广场之困

　　以江桥万达为例，开业运营一年多，室外商铺空置率高达四成。

　　《东地产》在江桥万达广场室外商铺看到，步行街室外商铺外墙上“金街”的宣传语格外醒目，从人气上来看，“金街”充其量是个“铁街”。商铺空置率非常高，多家商铺大门紧闭。街道两旁的商铺门上张贴着“招商热线电话”。

　　据江桥万达广场招商部门工作人员介绍，金街的交房时间是2011年10月，所覆盖的范围为万达广场五个出口外围的102个商铺。据《东地产》目测，“金街”至少有四成的商铺空置。

　　经营者感受透露出郊区庞大综合体的经营困境。

　　一家韩国料理店的服务员告诉《东地产》，这里生意不行，平时没什么人。前面还有很多空店没租出去呢。

　　望湘园门店经理康先生在接受《东地产》的采访时表示，我们位于市中心的门店生意都非常好，这里开业后的现状和当初宣传时的出入很大，本来我们希望地铁开通后会有所好转，现在来看，地铁效应还没有显现。“主要是太偏了”，康先生感概。

　　面对商场人气不振、商铺空置的现象，运营江桥万达商铺招商的工作人员称，江桥万达广场尚处于发展阶段，随着地铁13号线的开通，人气自然会跟上。

　　而事实上，地铁已经开通一段时间了，据商场内多位商家透露，生意并没有得到好转。

　　无独有偶，于2012年6月29日开业的宝山万达广场目前同样面临上述问题。此外，周浦万达情况也基本相近。

　　一位不愿具名的业内人士认为，从地段来看，万达商业广场，除五角场外，其它几个万达广场所选择的地段相对偏远，综合体体量巨大，且不说市场有没有那么大容量，即使有，也需要相当的时间来培育人气。此外，近年来，大量商业综合体的涌现，让市场竞争日趋激烈，也过剩危机已迫在眉睫。

　　万达广场扩张隐忧

　　江桥万达广场的冷清现象并非个案，它是如今万达在全国各地高运转下的一个缩影。

　　稍加留意，不难发现全国各地一连串万达广场与上海江桥项目一样，陷入经营困境。

　　于2003年建成的沈阳万达广场，因人气稀少，陷入与业主的纠纷中，2006年9月，沈阳万达广场遭拆除，成为城市综合体的短命案例之一。

　　2010年11月19日，位于济南的首个万达广场开业，轰动一时，后因定位不准，档次不高不低，引入品牌不够鲜明，万达百货人气不足。

　　2012年6月，武汉菱角湖万达广场室外商铺交房一年多，人气不足，出租率只有三成左右。

　　广州白云区万达广场，主力店的生意较好，但室外的街铺十分冷清，入驻的商户流失率至少30%。

　　不过，与上述情况不同的是，部分万达广场经营红火，其中位于五角场的万达广场一直被视为万达成功的典型代表。

　　《东地产》在五角场万达看到，人流量最多的地方，包括了沿街商铺、餐饮店和影城。沿街商铺人来人往，餐饮店门口四处可见排队的长龙，而在影城休息区里面，都是等候进场的人群。

　　五角场万达的门店空置率非常低，几乎看不到空置门面。《东地产》随机采访的多位商家都表示，因为生意较好，这里的门店稳定性较高，换手率低。

　　相似的经营风格，不一样的地理位置，五角场万达的成功多半是来源地段的优越。

　　东江建筑设计事务所副总经理李晓告诉《东地产》，目前上海主要人口，同时也是消费水平最高的人口，仍然居住在中环线以内的核心区域。所以一般来说，位于城市中心的商场生意会比较好。

　　“郊区的城市综合体必须考虑一定规模的消费人群，如何设置主力店和高端品牌以同市区的商业综合体争夺高端客户，是主要的运营风险。万达正在上海所有的郊区‘城市中心’建设万达广场。而这些区域的万达广场规模并没有比中心城区的小，局限于人流量及消费水平有限，郊区的大商场就会显得‘很吃亏’。”李晓解释道。

　　一个很简单的现象，同样装修风格、提供同样产品的一家沿街食品店“土豆心愿”，在宝山，《东地产》记者观察了十分钟之久，没有一个客人；而在五角场，在同样的时间段，有七八名客人围在店门口。

　　事实证明，万达广场并不能复制“到哪里，哪里就是市中心的神话”。

　　电商分流加速

　　此外，电商的强势崛起，已成为不可逆转的潮流。

　　艾瑞咨询[微博]数据显示，2012年中国电子商务市场交易规模达8.1万亿元；从市场结构来看，网络购物突破万亿元大关。

　　目前，电子商务销售额已相当于社会消费品零售总额的4.7%。专家预计，到2015年网络零售额将达到社会消费品零售总额的9%以上。

　　事实上，今年双“十一”，一天191亿元，天猫[微博]的疯狂成长，已敲响传统商业和以传统商业为内容的商业地产的警钟。

　　但关于业界对于万达大批量开发商业综合体的担忧，万达集团老总王健林不以为然，他表示，尽管目前网购流行，但网购无法替代终端。

　　但现实可谓严峻。城市综合体供应过剩，电商全行业崛起，整体看空商业地产的呼声渐高。行业性的震动之下，以上海万达商业广场为例，有关“万达到哪里，哪里就是市中心”的神话，正在崩塌……与此同时，高速扩张也为万达埋下隐忧，有关万达人事动荡与债务危机的传闻，本报将继续追踪。