专卖店是专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态。由于专卖店能够专心、专业、专卖公司品牌，大大增强公司产品的终端销售能力，另外专卖店管理方便、互利共生，易形成一批忠诚度极高的经销商及客户群。

　　连锁店是指众多小规模的、分散的、经营同类商品和服务的同一品牌的零售店，在总部的组织领导下，采取共同的经营方针、一致的营销行动，实行集中采购和分散销售的有机结合，通过规范化经营实现规模经济效益的联合。连锁店的经营形式可以分为直营连锁、加盟连锁和自由连锁三种经营形式。

　　连锁专卖店兼具了二者的特点，是指众多、分散、专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的，在总部的组织领导下，采取共同的经营方针、一致的营销行动，实行集中采购和分散销售的零售业态。由于连锁专卖店自身的特点，其店址选择对于企业的经营起着至关重要的作用，而具体店址的好坏，主要取决于商圈选择分析及具体店址选择分析。

　　一、商圈选择分析

　　通常情况下，连锁专卖店企业在确定了所要发展的市场区域和城市后，就要在城市内划分商圈，商圈分析是选址策略的一个重要步骤。在选择店址时，首先要明确商圈范围、评估经营效益，而后确定大致地点。商圈分析的重要性在于它不仅有助于连锁网点的建设，也是实现连锁经营标准化、简单化、专业化的前提条件和基础。

　　1.分析商圈构成。商圈也称做交易区域，是指以店铺所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的范围。简而言之，商圈就是门店吸引其顾客的地理区域。根据顾客的地理分布和对店铺业绩的贡献程度，可以将商圈分为：核心商圈、次级商圈和边缘商圈。

　　核心商圈是指最接近连锁专卖店并拥有高密度顾客群（55%-70%）的区域，可用20分钟左右的车程来确定其包含的范围。

　　次级商圈是指位于核心商圈之外，顾客光顾率较低，一般这一区域的顾客约占连锁专卖店顾客群的15%-25%左右，可用20-40分钟车程来确定其包含范围。

　　边缘商圈是指位于次级商圈之外，顾客分布率最低，一般这一区域的顾客约占连锁专卖店顾客群的5%-10%左右，车程一般较长。

　　如以商丘李宁专卖店为例，它的选址就是注重辐射作用及商圈战略的典范。商丘李宁专卖店设在商丘标志性街道神火大道和团结路交叉口，位于商丘市的商业中心经典广场，该商圈核心商圈为商丘市梁园区、次级商圈为睢阳区、虞城等地，边缘商圈涉及夏邑、永城、柘城等地，是商丘区域最大的商业活动地。

　　2.分析选择商圈的因素。在确定商圈的种类、范围之后，要进行商圈的选择。在选择商圈的过程中，应当考虑外部环境因素、企业内部因素两个方面。

　　（1）外部环境因素。城市的布局。连锁专卖店的商圈往往受到城市布局的影响。如果门店选址在市级商业中心，其商圈范围大，可以涉及全市；如果选址在区域商业中心，则仅能覆盖该区域。

　　城市的规划变迁。城市规划及基础设施的建设是门店选址始终关注的，它影响着不同层次消费群体地理上的迁移和分布，进而影响既有商圈的销售和未来门店的选址方向。

　　交通的地理状况。交通状况对商圈选择非常重要，自然和人为的地理障碍，如桥梁、地下通道、过街天桥等等都会截断商圈的界限，成为商圈规模扩大的障碍。

　　客流量：主要分析连锁专卖店所在地的客流量、客流状态、方向、速度、客流的目的以及本店的客流量。

　　竞争因素：竞争店的个数、规模及地理位置、竞争店商品的特点、运营状况等。

　　（2）企业内部因素。对于连锁专卖店来说，企业自身的状况也是商圈选择的主要因素，例如，企业的知名度、美誉度、商品陈列、经营规模、营销手段、员工素质高低等。
 
　　3.进行集聚效益分析。由于连锁专卖店商品销售模式往往是单一品牌或产品，消费者如果不是深度品牌忠诚者，一般希望能够有几个可以比较的空间；同时消费者对该品牌已经有一定的认知度，甚至品牌偏好。因此，我个人认为连锁专卖店能够产生集聚经济效益。
 
　　对于连锁专卖店选址不仅要考虑自身及外部因素，也要分析产品类型、特点以及可能产生的集聚效益。

　　通过上述商圈选择的分析，连锁专卖店的选址商圈从功能上应该是商业区商圈，在辐射范围上应是广域型商圈。兼于连锁专卖店自身的特点，在同一商圈同类专卖店会产生集聚效应和竞争。

　　二、具体店址选择分析

　　在确定了目标商圈后，就可以拟定备选店址，最后经过综合分析确定店址。在同一个区域内，一个连锁专卖店可能会有好几个开设地点可供选择，但有些地点对于某个专卖店来说是绝好的开设地点，而对其它门店则不一定是最令人满意的开设地点，因此，在商圈选择好之后，还要切实考虑有关店址的多种影响和制约因素，最后再确定店址。在连锁专卖店选址过程中应进行以下分析：

　　1.交通条件分析。交通条件是影响连锁专卖店选择的一个重要因素，它决定了门店经营的顺利开展和顾客购买行为的顺利实现。

　　（1）从顾客购买的角度分析。从顾客购买的角度来看，对交通条件的评估主要是消费者是否容易到达。如果是设在市内公共车站、地铁站附近的商店，要分析公共车站或地铁站的性质，是中途站还是始终站，是主要停车站还是一般停车站。一般来说，主要停车站客流量大，门店可以吸引的潜在顾客较多。如果是设在边沿区商业中心的门店，要分析与车站、码头的距离和方向。一般距离越近，客流较多，购买越方便。开设地点还要视客流来去的方向而定，如选在面向车站、码头的位置，以下车、船的客流为主。另外还要考虑在开设地点或其附近是否有足够的停车场可以利用。这是由于连锁专卖店所经营的产品，绝大多数是知名品牌，所面对的顾客群体往往具有一定的消费能力，所以是否有方便的停车场会影响到该群体前往门店的便利性。

　　（2）从企业经营的角度分析。从企业经营的角度分析，店址在选择的过程中还要从物流角度来考虑，是否易于商品运输和装卸，是否易于商品流通等。

　　2.客流规律分析。客流量大小是一个门店成功的关键因素。客流包括现有客流和潜在客流，商店选择开设地点总是力图处在潜在客流最多、最集中的地点，以便多数人就近购买商品，但客流规模大并不总是带来相应的优势，应做具体的有效性分析。例如，火车站客流量比较大，但是该客流主要是流动客流量，因此这就无法给连锁家电专卖店带来有效客流。
 
　　3.客流目的、速度和滞留时间分析。不同地区客流规模虽可能相同，但其目的、速度、滞留时间各不相同，要做具体分析，再作最佳地址选择。对于连锁专卖店的选址就不易放在车辆通行的主干道，因为客流规模虽然很大，顾客也顺便或临时购买一些商品，但客流目的不是为了购物，同时客流速度快，滞留时间较短。

　　4.竞争对手分析。门店周围的竞争情况对门店经营的成败产生巨大影响。因此在选择店址时必须要分析竞争对手，主要包括实力分析、经营战略分析、产品分析等。当然，作为门店的选址还要尽量选择在同类门店相对集中且具有发展前景的地方，这样能够形成相关的门店群，带来集聚效应。一般来说，如果门店经营独具特色，即使开设地点附近竞争对手众多，也会吸引大量的客流，促进销售的增长。

　　5.位置的物质特征分析。物质特征主要包括建筑物的能见度以及地形特点等因素。能见度也是物质特征的一个重要方面。如果专卖店选址没有很好的能见度，在街道的末端或狭小的位置，即使拥有一个大而清晰的可见标志，也会丢失一些顾客。

　　地形状态是物质特征的又一个重要方面。通常，十字路口的拐角处，易接近性高，因此在店址选择中有“金角银边”的说法。拐角处的选址可以增加橱窗陈列的面积，两条街道的往来人群汇集于此，可以产生“拐角效应”。

　　6.城市规划分析。连锁专卖店选址要分析城市建设的规划，既包括短期规划，又包括长期规划。有的地点从当前分析是最佳位置，但却可能因为城市改造和发展出现的新变化而变得不适宜，反之，有些地点在当前看来不是理想的开设地点，但从规划前景看会成为有发展前途的新的商业中心区。因此，连锁专卖店在选址的过程中，必须从长远考虑，在了解地区内的交通、街道、市政、绿化、公共设施、住宅及其他建设或改造项目规划的前提下，做出最佳点的选择。

　　7.成本分析。在连锁专卖店选址分析过程中，最后一步还要评估一个地点的价值性，即地点吸引力与支付成本的比较。由于地址是不可复制的，因此没有两处会完全相象，这给比较带来了困难，所以可以用占用期限和成本作为比较的一种方式。连锁专卖店可以参照其它区域所设店的经验，分布不同占用期限所获得的利益，作为不同地址成本的比较依据。
 
　　连锁专卖店在选址的过程中可以以两种方式占有一个地点，即自我拥有和租借。租借可以有多种方式，既可以用固定年或月的租金，也可以用营业收入的固定比率。

　　一个区域的潜在利润不仅取决于未满足的需求，还取决于该地区的经营成本。比如，某地区可能有极高的商店租金率，或者相当高的税收，或者关于节日、开关门等时间规定等，这些都会使门店的成本上升。

　　门店是连锁企业的构成要素，因此，开店是连锁企业扩张事业的必由之路。但由于门店行业是植物性行业，立地点的好坏对未来营业额有举足轻重的影响，选择好店，抢占好点，是连锁企业发展的秘诀。对于门店选址，发达国家早已将其作为一门专项课题，经历了近百年的研究与实践，硕果累累，成绩斐然，S&B战略就已成为发达国家的经营战略之一。但是，我们对国外的经验不能盲目照搬移植，应从我国国情和消费者行为特点出发，切合实际地对预选店址进行周密调查，审慎定性、定量分析。尤其在竞争的态势下，如何选择选址策略，选择最有利的位置，是连锁专卖店的必争之处。选址的好坏对门店的收益以及物流配送系统能否有效发挥作用起到至关重要的作用。