如果严格按照购物中心的国际惯例来横向对比，可以非常肯定地讲，中国真正的购物中心总体并不过热，甚至在某些区域还处于空白；同样，我们也无法回避一个严峻的事实，太多“概念型购物中心”在充斥市场，市场迫切需要更多规范化、专业化操作的购物中心项目，也切实需要尽快还购物中心和商业地产以本来面目。

　　我始终认为，购物中心既是可以改变生活方式、消费方式的零售服务业综合载体，也是能够改善发展商、运营商和零售商以及投资人发展策略的物业形态、商业形态和投资形态，购物中心的各构成主体要实现这样的理想目标，必须按照客观规律办事，遵循购物中心固有的发展轨迹和运行模式，分别创造物业价值、营业价值和运营价值以及投资价值，与之相反就会像打破大自然的生态平衡一样，产生不良后果。综合而言，购物中心的成功取决于地产、商业和金融三种关联价值的相互提升和相互促进。

　　从中国购物中心和商业地产发展的实际情况以及未来趋势看，在经历了初期的探索之后，中国的购物中心行业将可能在未来两到三年时间里逐步从起步期向发展期转变，从地产开发模式向商业不动产价值提升模式转变，从开发时代向运营时代转变。

　　一、中国购物中心从起步期向发展期的转变

　　中国购物中心的发展可以上溯到20世纪90年代中期。这一时期，临近香港的广东企业以及香港地产开发运营企业率先起跑，他们通过开发商业物业在北京、上海和广州等商业发达城市引入了购物中心这种在香港取得长足发展的物业形式，并且很快带给了本地消费者以新的购物方式、生活方式、休闲方式和服务方式，我们可以把这个时期称为购物中心的“导入期”或者“萌芽期”。这个阶段相对较长，大致经历了5-7年时间，虽然购物中心总体数量不多，但是中国本土标准意义的购物中心正是在这个时期诞生并按照其市场预期稳步发展，目前这些项目在当地商业中占据着非常重要的地位。

　　21世纪初期，随着市场的发展和观念的转变，中国购物中心进入到快速发展的起步期，购物中心数量呈现迅猛增长态势，但是这个时期购物中心新生力量的表现方式与萌芽期有着很大的不同。

　　1、中国购物中心起步期的主要特征和价值取向

　　1.1中国购物中心起步期的主要特征

　　起步期的最大特点是购物中心所固有的商业产品、长期投资、收益稳定的本质被弱化，项目发展的思维模式和操作方法也显现出多样化的特征，最为关键的一点是，从整体来看，这个时期的购物中心并未像萌芽期的购物中心一样形成标准化的操作。坦率地讲，对不少发展商而言，单一的地产思维或者单一的商业思维、金融思维还缺乏整合性的规范操作，购物中心的地产开发模式被放大，而商业属性则在很大程度上被忽略，使得过去的两到三年，中国购物中心萌芽期之后诞生的不少新生力量一直停留在经营效率低、规模与结构性偏差、专业化不足的阶段，短期赢利模式和信贷压力使不少开发中的项目陷入到僵局之中。

　　在这个时期，商业地产和购物中心开发与城市化进程、城市运营思想紧密相连，以“拔起型发展、数量型增长”为主要特点，存在着不同程度的结构性偏差，购物中心类型具有单一化倾向，项目体量和规模总体偏大，覆盖城市范围和分布地域广阔，一二三线城市以及城市边缘区甚至到一般县城都有不同概念的购物中心涌现。

　　1.2中国购物中心起步期的价值取向变化

　　起步期的中国购物中心价值取向出现了以下三种主要变化。20世纪90年代末期，购物中心一度被称为百货公司业态革新的升级版本，这种购物中心没有统一规划，只是在原有百货功能上进行扩充，不少项目成为大体量百货店或者功能扩充型百货店；2002年—2003年，购物中心逐渐成为配合地产企业进行商铺炒卖的概念型地产开发行为，引发的直接现象就是大量产权式商铺诞生；从2003年下半年到2004年，由于住宅地产的宏观调控政策，使得不少地产商转向开发购物中心，并作为求得更快、更多开发收益的地产产品。当然在这个时期，购物中心的金融价值和功能也开始显现，并且逐步得到了地产企业的关注。

　　2、中国购物中心发展期的主要特征和价值取向

　　在起步期，由于非专业化操作的项目占据主流并且“概念型购物中心”开发运营压力逐渐显现，市场调节机制终于开始发挥其固有的作用，在购物中心发展相关影响因素的综合作用下，购物中心的变革已经不可避免地降临，这种变革通过以下数据也可以得到体现和验证。

　　从绝对数量上看，到2005年8月，Mall China中国购物中心产业资讯中心会员总体商业面积达到4034万平方米，其中只租不售的商业面积为1493万平方米，售后返租面积1937万平方米，只售不租473万平方米，租售结合为232万平方米，只租不售和售后返租两种方式都占有很大比例。

　　从发展趋势上看，2003年-2004年只租不售项目迅速萎缩，售后返租抬头，2004年下半年—2005年只租不售项目快速增长，意味着有很多发展商已经转变了操作思路，我个人认为，这种趋势既是一种专业的回归，也是市场机制对商业地产直接作用的必然结果，是市场对发展商提出的新的要求。

　　数据来源：中国购物中心产业资讯中心 2005年8月

　　进入发展期，购物中心的数量将继续进一步稳定增长，原有一些存在不同专业缺陷的项目将进入到优化调整阶段，项目类型渐趋多样，融资渠道渐趋丰富，特别是社区商业中心将开始普及和普遍性发展，这些变化都将促使购物中心回归于满足特定区域的消费目标，改变起步期不少项目人为放大商圈辐射范围和项目体量的现象。当然，社区商业中心的发展也无法排斥特色突出的超大型购物中心，这些购物中心仍然有可能吸引到较远区域甚至海外的客流，但却不会成为购物中心的主流产品，将会进一步受到数量和消费能力的双重制约。

　　2005年商务部公开表示，中国将利用3至5年的时间，在全国人口超过100万的166个城市，初步完成社区商业建设和改造工作，基本形成满足社区居民购物、餐饮等生活需求的社区服务网络；此举一方面有利于优化购物中心的开发结构，同时也有助于降低购物中心的投资压力和竞争压力，满足发展商的盈利预期。

　　在大型购物中心持续开发、结构调整以及社区购物中心开发的共同作用下，城市商业格局将进一步优化，特别是原有的面向城市居民消费的区域性中心将再现升级态势，从而达成这些新兴项目在市场定位与服务功能上的差异化和分离化，趋向于形成阶梯式、层级化的商业网络，即在一个城市中将逐渐确立跨区域中心、区域中心、社区中心以及邻里中心共同组合并有各自侧重的商业服务网络。

　　进入发展期，随着零售商与商业地产发展商的双向成熟以及各自市场发展所需，本地零售商与开发商的合作进程将进一步加快，使得区域商业发展与地产项目发展实现有机整合，这种状况有助于购物中心发挥资源整合功能，实现专业化的分工战略和共赢体系。

　　在发展期，购物中心的价值取向逐渐进入到理性与专业之中，购物中心各个构成主体包括发展商、零售商和运营商以及投资人将集合各自优势、发挥各自功能，并通过多向的协调带动物业价值、营业价值和运营价值以及投资价值的相互提升和相互促进。

　　3、从起步期向发展期转变的基本要件

　　无疑，协调和统一购物中心在地产、商业和金融领域的作用，形成专业、系统性的开发运营体系是实现这种转变的第一要求；也就是说，购物中心所具有的基本特点和特定功能将得以被更广泛地尊重。

　　3.1单纯的地产开发行为逐步转变为三大方向的机理强化

　　一是强化对零售商和零售业的把握；二是强化对购物中心长期和稳定金融价值的把握，三是强化购物中心开发运营中捆绑零售品牌以及资金机构的战略协同规律的把握。

　　从零售商角度而言，他们关注的是销售额、利润和品牌形象，购物中心的作用在于依靠功能和品牌组合，创造优势吸引力，帮助零售商创造更高销售额、实现更多利润、提升品牌地位；优势吸引力的形成需要购物中心的特色定位、商品结构、租户结构、人性化购物环境和行销活动作为支撑条件。对于这个特点和目标，发展商应该给予充分地考虑和配合，只有零售商实现预期甚至高于预期的利润和品牌回报，发展商才能获取不断提升的租金收益和物业增值。

　　从资金公司角度分析，他们关注的是项目长期稳定性的回报，开发商和运营商必须依靠专业化的开发和运营技术，通过与零售商稳定的关系以及合理进行租户结构调整才能保证项目取得稳定递增的投资回报。

　　发展商与零售商通常处于不平等的合作之中，这种不平等是双向的，针对经营状况好的购物中心而言，零售商进驻的难度和成本正在越来越大，而对那些经营状况一般的购物中心而言，零售商进驻的意愿又不强烈，所以强化零售商、投资人和发展商的长期的战略关系应该作为购物中心各个构成主体加强协作的主要方向。

　　3.2 购物中心发展商和运营者对于购物中心专业重要性的认识进一步增强。

　　购物中心曾经被广泛理解为单纯的地产开发行为，因此其风险防范意识受到削弱，而优秀购物中心的示范作用以及失败项目的警示作用将有效地增强专业重要性认识。专业化的方法和程序将使中国更多的购物中心成为专业化产品，所以执行专业开发、投资、运营程序与模式将成为从起步期向发展期转变的核心内涵。

　　4、从起步期向发展期转变的突破点

　　在试错之后，购物中心的本质特征正在逐渐得以还原，提升购物中心发展水平的根本动能—标准化的专业思维和执行技术成为实现项目和行业突破的第一要素。

　　二、从地产开发模式向商业不动产价值提升模式的转变

　　商业不动产本身是一个资本密集和专业密集的产业，其价值包含着不动产价值和商业运营价值两个要件，获利需要经过长期持有，需要稳定的租金收益，实现购物中心价值最大化必须使两个要件协调发展。

　　1、单纯地产开发模式被越来越多的发展商放弃

　　这一点从前文图表所示租售方式的演变趋势中我们可以非常清晰地看到。已经有大量开发商开始改变项目原有的操作思路，变“出售”为“持有”，这也是中国购物中心即将进入到发展期的核心基础所在。

　　2、从追求地产概念向追求商业运营价值和不动产稳定收益转变

　　资金机构对购物中心发展商专业化和稳定经营的要求日益提高，这将在一定程度上左右发展商的决策思维，购物中心开发的短期市场化目标和长期金融化与专业化目标之间的关系将不可避免地发生逆转，更多项目将强调在专业化的前提下追求市场化，也就是在保证稳定经营的前提下，追求项目的盈利目标。

　　商业地产投资基金是以收购完整物业进行成功经营而使投资者获益的投资形式，但是目前内地房地产市场的短期套现模式为基金化的运做设置了巨大瓶颈，这是购物中心必须进行调整的主要依据之一。中国购物中心项目所面临的分化将主要围绕“资金”的专业化和稳定化要求展开。

　　虽然目前政策和法律瓶颈直接制约着募资难题以及产权的转移，但是随着问题的进一步突现，今明两年中国的金融政策和法律体系必将逐步得到完善和发展，这是购物中心进一步健康发展的原动力。

　　人民币升值以及2006年金融业开放，将成为继零售业开放和零售商快速扩张之后，中国购物中心发展的又一个大的契机，而这样的变化无疑将使发展商在资产管理技术等方面面对新的转变、机会和挑战，并在一定程度上抑制商业地产的投机心理，促使越来越多的地产商转向追求商业运营价值和不动产稳定收益。

　　3、购物中心的金融功能日益显现和强化

　　购物中心的地产和商业属性均将服务于金融属性的增值功能，金融产品化将是购物中心发展的最终方向，甚至可以说购物中心只有成为金融产品才能使购物中心的发展过程更具理性。没有专业的市场控制和发展能力，购物中心就难以达成自身的投资价值和商业价值。

　　4、从地产开发模式向商业不动产价值提升模式转变的突破点

　　发展商变“出售物业”的短期目标为“持有物业”的长期增值目标，以持续经营提升物业资产价值、增进商业地产的资产管理水平和资产运营能力将是行业发展的重要着眼点和突破点。

　　三、中国购物中心从开发时代向运营时代的转变

　　1、从注重体量和规模向注重经营效率转变

　　合理的体量和规模意味着购物中心投资的高效性，不符合目标市场要求的体量规模是社会资源和企业投资的浪费，这是中国购物中心在开发时代被忽视的一个重要方面。购物中心开发脱离市场实际需要、盲目追求大体量，势必人为推高投资成本，延长资金的回报周期；由于大体量项目需要更为丰富的商业资源，需要完成更为艰难和更为复杂的商业规划和商业管理，所以其操作要求也会大大高于小体量的商业项目。发展商应该从消费力以及与周边发展项目相协调两个角度来看待体量问题，不切合消费市场需求的体量会直接导致资金、招商和运营成本的恶性循环，造成空置上升，影响旺场目标的实现乃至引发租金下降。体量适合的项目，招商难度和招商压力则会相对减轻，商业组合和功能组合也更容易达成有效性原则，也才更能保证入驻商家的销售业绩。

　　2、购物中心作为商业产品的定性趋于形成

　　购物中心作为商业产品终于可以在2005年被广泛接受和尊重。购物中心是与消费力相联系的服务型产品，所以需要缜密研究和分析处在不断变化之中的消费特点，购物中心只有拉升消费、吸引客流才能创造出零售商户和发展商自身生存发展的机会。

　　实现购物中心价值的最大化离不开商业管理的支撑，精细化的经营管理可以在很大程度上影响到不动产的价格，这是购物中心作为商业产品所必须要把握的基本要求。

　　3、商业组合面临重大的调整和转变

　　从开发时代向运营时代转变首先意味着购物中心商业性质的完整体现，而商业性质除了管理技术本身之外，租户组合是非常关键的，确定好商业组合对于提升购物中心的吸引力具有决定性作用。

　　目前中国购物中心普遍存在着差异化不明显的倾向，最主要的特征就是租户结构和品牌结构高度雷同，这是造成购物中心恶性竞争和资源重叠的根本表现。根据中国购物中心产业资讯中心的统计，在Mall China会员单位的主力店商家组合中，以单一的超市或百货或家居或电器形式为主，专卖店为辅的结构占有1/3比例，而在主力店品牌构成方面，18个百货品牌、23个超市品牌的占有率都达到50%左右，从而使得绝大多数购物中心之间难以产生实质性的差别，这也说明我国主力店品牌资源确实还相对匮乏，所以在中国发展和引进具有独特概念和个性的次主力店集合体，将有可能使购物中心形成一定的吸引力与差别化，并使发展商获得稳定的租金来源和更高的租金收入。未来两年，强化次主力店在购物中心里的功能和作用将成为商业组合方面进行调整的战略方向。