（一） 购物中心历史历程

    购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态，服务设施的集合体。其主要特征是选址在中心商业区域城乡结合部的交通要道；设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制，并设有相应面积的停车场；内部由百货商店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成 。

    购物中心产生于2O世纪初的美国，发展到今天，已经走过了100多年的历程。其发展演变，随着经济发展和社会进步而不断推进。

    1.早期探索阶段（20世纪20-30年代）

    早期的购物中心探索和实践主要集中在美国、英国和澳大利亚，特别是美国，它乃是发展购物中心的先驱。

    早在19世纪，美国购物中心建设已经拉开序幕，但是它在20世纪以前的发展相当缓慢。

    20世纪20-30年代，购物中心在设计、开发和运营方面取得了显著的进步。一种较为固定的平面布局方式——即将一组商店围绕小汽车布置，或者商店被小汽车包围——很快得到重视，并逐渐流行起来。1921年，西尔斯•罗巴克(Sears Roebuck)公司在芝加哥郊区公路交叉点上建立了一家综合商店，以它为核心形成了带形中心(Strip Center)。带形中心是美国早期购物中心的典型代表，在30年代的美国郊区非常普遍。

    探索阶段的购物中心虽然还比较原始，但是已经具备了一些基本特征，它们在布局上一般沿着一条中央大街布置，由互相独立的一系列商店协调开发，其建筑、景观和招牌等都有统一风格。1937年建成的休斯敦奥克斯河中心(The River OAKS Center)有47家商店，并有32500平方米可出租面积(GLA)。

    英国对早期购物中心同样作了重要探索。20-30年代，英国郊区的独立商店纷纷组合成小型邻里中心，开发商将邻里中心作为居住区的配套建设内容。邻里中心是英国购物中心的先驱。

    20年代在澳大利亚，购物中心的建设已经纳入首都堪培拉的规划。由于地广人稀的环境，主要吸收了美国经验发展小型郊区带形中心。30年代中期建设了一些小型邻里中少，为郊区兴起的居住区提供服务 。

    2.成型阶段（20世纪40-50年代）

    30-40年代，邻里中心和郊区带形中心的建设，以及堪培拉购物中心的规划思想，为购物中心的设计、建设和管理积累了宝贵的经验。

    到了50年代，现代意义上的大型区域购物中心在美国郊区正式登场，百货商店与小商店群的结合形成了第一个区域购物中心。郊区集中的人口和购买力足以维持大型购物中心的存在，大规模高速公路建设迎来了购物中心发展的黄金时代。大百货商店除了在郊区购物中心开设分店外，还迫切要求建设以自己为核心的购物中心。50年代中期，郊区区域购物中心的布局和组成已经趋于固定，最常见的哑铃形模式出现了。百货公司作为核心商店的角色和地位已经得到了充分的认识，此外，通过景观设计和环境设计来强化购物行为、增加购物兴趣的一系列设计方法也日臻成熟。

    郊区大型购物中心的发展，标志着购物中心已经成型。

    3.勃兴阶段（20世纪60年代）

    50年代末期到60年代是购物中心蓬勃发展的时期，美国大型郊区购物中心迅速崛起，郊区大面积的廉价土地为购物中心提供了宽松、理想的设计和建设条件，环境工程的进步创造出不受自然环境限制的大型封闭式建筑，舒适的购物条件和环境使购物者纷至沓来，大量以南谷购物中心为蓝本的大型室内购物中心相继建成，遍布美国各大城市。

    战后欧洲购物中心的发展速度虽不及美国，但一些经济发达的国家也不甘落后。英国试图借鉴美国郊区购物中心的经验进行城市市区的改造。60年代，科隆、斯德哥尔摩和哥本哈根等欧洲城市也陆续建成了购物中心。60年代中期在亚洲，日本已经着手建设购物中心。

    这一阶段，购物中心在各地的发展虽然各具特色，但是由于彼此互相影响，仍然呈现出共同的特征，主要表现在热衷于采用封闭室内步行街模式，过分依赖人工照明和人工空调。

    4.成熟阶段（20世纪70年代）

    60年代的建设势头一直持续到70年代早期。欧洲城市的购物中心建设方兴未艾，日本的购物中心也正在积极建设当中，同时，美国出现了巨型购物中心。但是好景不长，70年代中期的石油危机给购物中心，特别是郊区购物中心的发展带来了巨大冲击。

    石油危机之后，郊区购物中心的辉煌时代迅速成为过去，购物中心的发展重点从郊区转向城市市区。面对新的复杂的环境和地段，它在规模、类型和设计方法方面都发生了适应性变化，并逐渐走向成熟。

    5.多样化阶段（20世纪80年代及以后）

    80年代以来，购物中心建设进入了一个新高潮，这也是20世纪最富成效的建设阶段。

    这一阶段，购物中心类型趋于多样化，虽然面积变化不大，但是类型演变异常活跃，并针对人口分布状况、区位和市场、竞争消费方式的变化作出反应。新的类型迅速涌现，彼此之间相互作用，从而推动了购物中心的演变。

    二  广州购物中心发展历程

    购物中心在上世纪90年代中期传入广州，随着居民生活水平的提高和收入的增加，发展势头迅猛。历观广州购物中心发展历程，其发展可以分为三个阶段：

    （一） 起步阶段（1995-2000年）

    1996年9月，广州天河城的开业，拉开了广州购物中心发展的序幕。随着经济的发展，购物中心发展前景看好，紧接着荔湾广场、时代广场、亿安广场、中华广场相继诞生。这样，广州第一代的购物中心产生。这一时期的购物中心有别于欧美发达国家的购物中心，多是利用楼层多的商业群楼，或者是集中写字楼、商业为一体的，停车场规模也较小，很多的开发商出售商铺，缓解资金压力，使得产权分散 。

表1：起步阶段（1995-2000年）开业的购物中心基本情况一览表
名称 区域 商业面积（万平方米） 开业时间（年）
天河城 天河区 11 1996
荔湾广场 荔湾区 10.5 1999
时代广场 天河区 10 1999
亿安广场 越秀区 3.6 1999
中华广场 越秀区 17 2000
合计 —— 54.1 ——

    （二） 成长阶段（2001-2005年）

    到了20世纪初，珠三角的经济发展加快，同时天河城、中华广场这些购物中心的项目成功开发，给政府以及商业地产商带来了购物中心投资开发的信心。政府开始鼓励外资和民营资本投资开发商用地产，广州购物中心的发展步入成长阶段。这一时期以2002年至2004年期间开业的万国广场、中旅商业城、维多利广场、新光城市广场、正佳广场等购物中心为标志。正佳广场的开业，将广州的购物中心发展推进了一个高潮，随后是天河娱乐广场、天河都市广场、广百新一城接踵落成。

    天河区购物中心的扎堆现象越来越严重，正佳广场、维多利亚广场、天河都市广场、天河娱乐广场以及前一阶段建成的天河城和时代广场都出现在天河区。

表2：成长阶段（2001-2005年）开业的购物中心基本情况一览表
名称 区域 商业面积（万平方米） 开业时间（年）
万国广场 海珠区 8 2002
挂绿广场 增城区 5 2002
中旅商业城 越秀区 5.6 2002
维多利广场 天河区 3 2003
丽柏广场 越秀区 3.8 2003
洛溪新地购物广场 番禺区 3 2004
新光城市广场 荔湾区 16 2004
正佳广场 天河区 39．6 2005
天河都市广场 天河区 3 2005
天河娱乐广场 天河区 3 2005
花地城广场 芳村区 3．2 2005
合计  93 

    （三） 加速成长阶段（2006-    ）

    随着城市化进程的推进，随着《广州市商业网点发展规划(2003－2012年)》的进一步实施，迎来了商业开发的大潮。在“东推进、西延伸、南跳跃、北培育”的商业网点拓展战略得引领下，该时期购物中心的建设逐渐向海珠区、越秀区、荔湾区等地拓展，购物中心内部吸收的业态逐渐变多，其经营模式慢慢都国际接轨，实行只租不售，产权、管理权、经营权分离。这时的购物中心的面积趋于规模化，大多在10万平方米以上，即将开业的太古汇广场甚至超过了40万平方米，运行模式更加成熟，主题多样化，其建设的地理位置除了聚集天河外，部分也趋于边缘化。琶洲购物中心、长隆购物中心、南沙购物中心正在筹建之中，这些新建的大型商业网点均不属于原来的老城区。

表3：加速成长阶段（2006-    ）开业的购物中心基本情况一览表
名称 区域 商业面积（万平方米） 开业时间（年）
名盛广场 越秀区 10 2006
花花世界购物中心 天河区 27 2006
石碁城市广场 番禺区 6 2007
白云新城购物中心 白云区 10.6 未开业
亚太世纪广场 天河区 19 2007年底完工
柏西商都 天河区 18 2007年底试业
太古汇广场 天河区 45 2008年开业
Uni-mall（北亭广场） 海珠区（大学城） 9 招商中
琶洲购物中心 海珠区  筹建
南沙购物中心 番禺区  筹建
长隆购物中心 番禺区  筹建
合计  144.6（不含琶洲、南沙、长隆购物中心）