自从商业步行街全国流行以来，总被外界冠以“城市名片”的头衔，所以，步行街的产生、发展、变迁一直是个大家关注的话题，从某方面来说，关注步行街也就是关注我们的生活。

    有着“千年商都”美誉的羊城商业步行街，多年来一直领全国风气之先。其中，北京路早已名声在外，一度执同道之牛耳。北京路商圈，自然是以北京路商业步行街为核心。这条大名鼎鼎的“广州第一街”，雄踞羊城商业“霸主”之位2000多年，是大商场、大品牌云集之所在。广百百货矗立其间，相通的中山五路除了有新大新，还有“北味十足”的华联商厦。随着北京路商业层次的逐渐提高，浓郁的商业氛围开始向周边地段蔓延，形成了一个由北京路商圈带动的辐射商业地带。

    但不可否认，由于种种原因，这两条商业步行街正遭受多方困扰——小商人埋怨其铺租太贵利润被摊薄，大商家恨其品位迟迟得不到提升，政府相关管理者又心疼其“旺丁不旺财” 广州城市居民消费水平一直位居全国前列，但如今，羊城商业步行街陷入的尴尬境地却让不同的人对它“又爱又恨”———“爱”是因为它依然还是我们这座城市的“名片”，代表着我们的家园，而“恨”它的人却各有各的理由。也正因此，我们有必要发掘其繁华背后的尴尬与哀伤，共同关注其发展。

    一、北京路概况

    北京路地处广州市中心，是广州城建之始所在地，是历史上最繁华的商业集散地。根据史料和专家考证，目前，北京路、教育路和西湖路周边区域已有或已建成及挖出的历史文化遗地有：秦番禺城遗址、秦汉造船工地遗址、西汉南越国宫署遗址、唐清海军楼遗址、南汉御花园、明大佛寺、明城隍庙、明清大南门遗址、清庐江书院、广州起义纪念馆等十多个朝代的十多个具有较高历史文化价值的文物古迹。现今，这一区域虽历经十多个朝代及两千多年的沧桑，但其中心地位始终没有改变，这一奇特现象，不仅创造了国内外城市建设中罕见的历史景观，同时也造就了这块神奇土地灿烂无比的历史文化。改革开放之后，北京路相继建成广州百货大厦和新大新公司、光明广场、名盛广场、银座广场、大川百货、涛博运动城等一批大型商业购物中心及一批著名的时装商场。其中以广百和新大新品位较高，许多如Lancome、SK-II、Hugo、Dior、Shiseido、Gucci等等令女性为之痴迷的世界顶级知名化妆、香水品牌均已纷纷入场成立专柜。现这里已有各种店铺、门市，以及餐饮、酒楼、娱乐场所和银行等500多家，其中时装、皮具专卖店近300多家，服装、鞋业、精品、百货等综合商场20多家。使北京路商圈的商业气氛更浓、档次更高、品种更齐全、设施更完善。

    1997年3月，北京路商业步行街被中宣部确定为“全国文明商业街示范点”。1999年初，越秀区政府斥资3000万元以“现代都市特色，岭南建筑风格，浓厚商业文化氛围，文明示范窗口”的原则高标准建设北京路商业步行街，实现了城市环境“一年一小变、三年一中变、2010年一大变”目标，使北京路迈入广州市“优美环境、优良秩序、优质服务”三优样板路行列，1999年2月经中宣部检查验收，北京路商业步行街再次被确认为全国精神文明创建活动示范点。 1997年2月8日，经广州市人民政府批准，北京路部分路段逢双休日实施准步行；1998年5月1日至2001年11月，步行街逢节假日实施全步行；2002年1月1日起，步行街正式实施全日制步行。

    现在的北京路不仅是一个购物的天堂，从休闲运动品牌到绅士淑女装束、从高贵的奢侈品到便宜的必需品，应有尽有。这里还有尝不完的经典美食，甚至有名厨提出了"食在广州城，味在北京路"的全新饮食观点，在这个区域内聚集了大量广州实力派的餐饮企业：品位食府--欢聚满堂大酒楼；西餐厅类如：国家著名商标"绿茵阁"的飞机主题西餐厅；日本料理类如：和风日本料理自助餐厅食太郎、回转寿司一级棒；全新至潮至hip新派中菜餐厅--至爱餐厅、典雅豪华私房菜--华宴；传统小吃新概念--好盏肠粉；风味餐厅类如：以一锅香辣蟹闻名省港澳的川品香辣蟹，还有广州妇孺尽知的老字号——聚宝乳鸽等，构成了一个巨大的美食网。

    2007年10月25日，北京路网上步行街正式开通，成为华南地区首宗大规模的网上步行街。近年来，越秀区政府根据本辖区独特的历史文化渊源和鲜明的商业经济优势，在“擦亮广州市的窗口”的共识下，对北京路提出了新的规划，将以北京路商业步行街为主干道，逐步延伸，南至珠江边，北至财厅前，东至中山四路与文明路交界处，西至起义路，结合周边的文物古迹、旅游景观、商业网点的发展连体构成一个区域，把商业优势与旅游资源、文化古迹与现代化建设揉合起来，进而构成“羊城商业旅游区”。使北京路商圈发挥广州城市中心商业黄金宝地的主导作用，辐射全市，带动华南，真正成为岭南旅游倔起的新热点，商业发展的聚宝盆，广州城市中心的“窗口”。

    二、北京路商圈的主体商家及其竞争格局

    北京路商圈新的重点项目——光明广场、名盛广场、五月花广场、潮楼的加盟，进一步提高了商圈的档次和水平，提升了商圈的经营业态，给北京路注入了新的活力。几大商业广场各具特色，光明广场的千年文物西汉水关遗址保护展示、名盛广场的综合功能、五月花广场的五星级电影院等，引发了新的投资和消费热潮。但几大商业广场的加盟，同时也使北京路商圈的竞争进入白热化的“战国时代”。

    1、六家购物中心扎堆北京路

    最初的北京路步行街长不过300米，自发形成。其中最耀眼的商家应该算是广州商业元老——广百百货、新大新百货与永汉电影院。此后，北京路在政府的规划下不断“南拓、北延、西连”，向南拓展到沿江路天字码头，总长度翻番，同时毗邻北京路的“三纵五横”商业街区也被纳入到商圈范畴，北京路的规模像核裂变一样扩大2至3倍。

    据统计，2005年北京路步行街中仅购物中心的商铺总供应量就接近35万平方米，其中香港富豪林百欣旗下丽新集团投资打造的五月花购物广场总建筑面积近5万平方米，广州本地商业地产高手海印集团操盘的“潮楼”总面积近1万平方米、亚洲最大的美食城名盛广场名盛广场则近7万平方米，光明广场约6万平方米、中旅商业城总建筑面积127000平方米、还有广百广场、大川购物中心等六、七座购物中心扎堆于北京路商圈。对于步行街而言，这种布局比较罕见。

    2.热闹繁华北京路"旺丁不旺财"

    有着“千年商都”美誉的羊城商业步行街，多年来一直领全国风气之先。其中，北京路、上下九路早已名声在外，一度执同道之牛耳。但不可否认，由于种种原因，这两条商业步行街正遭受多方困扰———小商人埋怨其铺租太贵利润被摊薄，大商家恨其品位迟迟得不到提升，政府相关管理者又心疼其“旺丁不旺财”…… 羊城商业步行街陷入的尴尬境地却让不同的人对它“又爱又恨”———“爱”是因为它依然还是我们这座城市的“名片”，代表着我们的家园，而“恨”它的人却各有各的理由。

    对于北京路这一成熟的步行街，其实政府不必“落手落脚”挥起手术之刀，实施施暴式的“旺财”之策，相反，致力做好“旺丁”的工作就很好。而所谓“旺丁”的工作，自然包括：改造停车环境，重组更多有旅游价值的人文景观，开发周边辐射商圈形成特色卫星商群，立法保护原有景观风貌，加强租金及个税等税收征管（间接平抑租价），开放更多的“住改商”的尺度，对有文化价值的老字号给予政策倾斜并扶持广式特色产品（比如香芸纱、广绣之类）和品牌，以及花大力气改善交通等等。

    对于一个商圈来说，只要保证了“丁”源，自然就定有“财”源。“旺财”的工作，市场自然会做“产业调整”，政府无需费心，最好还是让它“自由行”。好高骛远、见异思迁，并不是有恒心和立恒产的思维。

    3.惊人的商铺换手率

    北京路商铺平均每月的租金在3000元—5000元/平方米之间，而广州平均商业用地地价不超过3000元/平方米，相对而言，北京路商铺的“产值”相当惊人。但另一个现象是，北京路商圈的商铺（包括商场内部）出租率却不高，并且换手率惊人。

    在零售业专家看来，换手率高恰恰说明整个商圈商铺的供应量过大，资源配置不合理，结构出现失衡，高成本的投入往往使经营者很难达到销售预期。见图1。
 
图1  北京路商铺分类比例图（详细内容见书）
资料来源：《北京路10年磨一剑》，《信息时报》2007年11月21日

    本文为文章节选，详细内容请见书《广州流通发展报告（2007-2008）》。

图书作者：王先庆 主编 出版时间：2008-8 版次：2008年 8月第 1版 I S B N：978-7-5097-0243-7/F·0090 页数：536 开　　本：16 印张：33.5 附赠光盘：否　 字数：559千字 浏览人数： 　　 107 装帧：平装 阅读人群：高校产业经济和流通物流等相关专业师生、地方发改委等地方政府决策者