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三、北京路商圈存在的主要问题及原因
广州人无不关心北京路，短短一条北京路里“浓缩着”这个城市从历史走过来的身影，作为“繁荣”的象征，这条路上的商业发展倘若“行差踏错”，这对广州人来说，几乎是不可想象的，因而，北京路的前世今生，不可避免地成为城中热点话题：不能设想一个没有北京路的广州。
1．商业资源严重透支
对于北京路的透支，由来久矣。历史上的北京路之所以成为北京路，并不因为它单纯是一条步行商业街。而是因为它是反映了广州文化特点的综合消费区域。在北京路还没有“步行”之前，这里有特征性的东西包括：最大的书店和最大的文具店；最大的百货公司和靠近最大的灯光夜市以及高第街；最热闹的青年文化宫和最有名的西餐厅、饮冰室；最大的中西药房和最大的摄影器材店以及钟表店；还有，就是靠近每年最火热的中心花市和最吸引儿童的公园，等等。但是，北京路“步行”之后，这些优势都受到不同程度的伤害。
一方看法：历时三百年繁荣的法国香榭丽舍大道，似乎因为与北京路结了友好街区关系，其名字便频繁进入某些决策者的视野，有人认为透过某些“引导”行为，直接干预，便能留下名牌，提高所谓经营档次。
反对意见：北京路与香榭丽舍大道，根本不可同日而语。且不说硬件上没有宽敞的马路和宽阔的人行道和厚厚的绿化带；就是软件和法律保障上，也没有那种传统。在这里，商人们立足后都有个永续经营的信心……
2．同质化严重
有专家指出北京路商圈目前最大的问题是商业结构不合理，步行街49%的商铺经营衣物、皮革专卖店，商业同质化较严重。与此同时，也有专家指出，目前我国商业街的发展开始出现大型化、盲目化、形象化、同质化倾向，孕育着巨大的投资风险和社会风险。
由于种种原因，这些互为牵制和依傍的文化特征性的元素，渐渐被取代、抛弃驱逐或者弱化，取而代之的是同质化的日用货品买卖，而作为支撑的某些周边成熟的营商模式如夜市、大排档等，也被急于出综治政绩的官场刀锋，一一自宫了断，从此没了子孙根———连久负盛名的“花街”也几乎遭到厄运。
针对北京路商业街等传统商业街上“千店一面、品牌雷同”的现象，有关管理部门正考虑以蓬勃发展中的广州会展业作为平台与纽带，向北京路等传统商业街大力引入各式品牌，一方面，可以借商贸业延伸会展产业链，拓展品牌进入广州的市场渠道；另一方面，可以借会展平台来提升拓展商贸业的品牌知名度。
3、结构不合理
目前北京路步行街被中山路拦腰截断，南北两段冷热不均现象较严重。 北京路步行街商业结构不合理。对此，越秀区计划在该段中山路修一条像中大北门那样的隧道，将步行街南段北段连成一体。此外，2007年前后北京路周边新增了约2000个车位，停车难的问题正逐步缓解。利用地铁这一交通工具疏导步行街的客流。
4、四大“短板”拖了后腿
业内人士指出，在北京路的商业规划和发展中所存在的“病灶”主要有四方面：一是大品牌商铺不多，步行街商铺设置不合理，经营低档服装的铺位太多；二是价格诚信工夫未做足；停车难影响档次提升；有历史底蕴却无文化氛围，在这里，汇聚了6个有千年以上历史的文物古迹，却没有与之相适应的文化氛围，使整条商业街显得仅有商业人气，而没有人文底气，这在很大程度上制约了北京路向国际一流的商业步行街发展。此外，价格诚信也是北京路应做足的功夫，否则会影响到北京路的形象提升。
5、商品特色、品味缺乏
根据有关部门统计，北京路高峰时期日均人流量突破40万，而占据路口黄金地段的香港城却在不到一年就陷入困境，在零售业专家看来，也绝对不是“内部管理不善”就能解释清楚的。业内人士指出，主要是由于商品缺乏特色、总体品位不高、差异化不明显、吸引力不断下降、竞争力逐渐减弱。逐步走向平民化、大众化。
另外，传统商业街业态单一，内部竞争过大。目前国内的城市商业街所经营商品大都与传统百货极为相似，不外乎服装、鞋帽、珠宝、眼镜、手机、电器等大众商品。商业结构相对混乱，缺乏较为明确的商业定位，严重雷同。
6. 产权分散，名牌名店缺少
除了广百等老牌百货不断地调整引进一些国际知名品牌外，如今的北京路临街铺几乎没有名店了，业内人士认为，北京路“弊病”是其品牌的低档次。大多数店铺都是销售的中低档产品。另外，北京路一些商铺的产权相当分散，有些是转了三四手的“夫妻档”，产权分散不利于管理，也不利于引进知名大品牌。
7. 停车难 交通压力大
“停车难”一直是困扰广州市中心商圈“紧箍咒”，北京路也不例外。北京路由于地处老城区，人口密集，人流、车流量大，周边道路较窄，十字路口和错位路口多，车辆堵塞现象严重。同时停车位严重不足，挡住了有车一族消费力最强的群体，所以北京路要实现可持续发展，当务之急是要有科学合理的交通规划，不是单纯追求畅通无阻，而是要营造“聚宝盆”效应，让八方来客都有地方停车，这样北京路商圈才能稳固发展。
8. 业态单一 功能缺陷
北京路商圈的规划不断扩大，但北京路的功能不增反减，两者不成正比。据统计，目前北京路经营服装类商铺占34%，这可以看出北京路的经营基本上以穿戴类为主，经营门类过于单一，不够多元化。体现在北京路步行街的“购物功能”相当充足，但休闲、娱乐、文化、旅游观光、餐饮美食等较为欠缺。
三、专家看北京路
有专家指出，目前我国商业街的发展开始出现大型化、盲目化、形象化、同质化倾向，孕育着巨大的投资风险和社会风险。
(1)最好让其“自由行”
业界专家看法：对于北京路这一成熟的步行街，其实政府不必“落手落脚”挥起手术之刀，实施施暴式的“旺财”之策，相反，对于一个商圈来说，只要保证了“丁”源，自然就有“财”源。“旺财”的工作，市场自然会做“产业调整”，政府无需费心，最好还是让它“自由行” 。
(2)应尽快完善功能划分
独立策划人王瀚认为，应尽快明确北京路以及周边区域的功能划分，对北京路以及周边各条子路作出清晰的发展定位。特别是北京路与周边的中山路、惠福路、文德路等主要路段之间的定位与分工。历史上的北京路与周边的中山路、文德路、惠福路等区域已构成了比较完整的商业生态系统，其中，北京路是全市千年不变的发展主轴，中山路是骑楼特色商业街，文德路是文化一条街，而惠福路一带则是属于普通市民的世俗生活及宗教信仰区，正是因为有着这样完整的商业生态系统支撑，才有北京路千年不变的商业盛况。
(3)文化与商业相融
越秀区党委书记周庆强介绍说:商业街不是高档就好。必须要突出岭南特色文化，把文化与商业，旅游休闲融合在一起。主要是商品的结构不行，整个商铺的建筑不行。现在步行街北边人流很少，所以没必要再扩。现在还不是考虑延长，扩展的时候，关键是怎么调整、管理和提升的问题。
(4)徐印州教授谈北京路
广东商学院流通经济研究所首席研究员徐印州教授认为：传统商业街的老化几乎是所有城市的商业中心都面临的最为严峻问题。另一问题则是其业态单一，内部竞争过大。因而以北京路商业步行街为主轴构建国际商贸旅游区，功能区划分显得特别重要。在原来商业步行街的范围内，通过市场竞争自然淘汰，业种和业态已经形成了比较合理的分布。在扩大范围里，一定要力避“同质化”，不能因为人为的摆布，造成“内耗”。
徐印州还指出，北京路由于具有独特的历史文化底蕴，是广州最具特色和最具商业价值的步行街，而且北京路在商业网点分布上也呈现出高密集度和多样化等特征；应进一步完善北京路商业街的功能，并充分提升其商业价值。
徐教授还认为，对于延长北京路步行街要谨慎对待，当务之急应该是明确北京路以及周边区域的功能划分，并按步骤实施到位。从商业街的普遍规律看，商业街的黄金长度大约在600米左右。
（5）王先庆看北京路
广东商学院流通经济研究所所长王先庆教授在2006年6月13日由广州市越秀区人民政府和羊城晚报社在广州大厦联合主办了“北京路国际商贸旅游区发展论坛” 提交了一篇“试论广州城市商业格局的变迁与北京路商业资源的重新整合”的论文，文中指出：发展北京路，一方面要认清北京路商圈的系统环境、功能、结构与商业资源的匹配程度呈“失调”的问题；二是非专业约束，即北京路商业街区的争论、决策和实践中存在着多重误区；三是要跳出传统思维，对广州城市商业格局及商业环境的重新认识；最后要考虑在北京路商业街区的规划中应如何引入真正的商业逻辑。
四、北京路的业态设置该何去何从
重点提示：北京路商铺均价35万元~40万元/平方米，为广州商铺之王；租金亦为广州商铺之首——只有100多家临街商铺的北京路步行街，在珠三角地区具有不可撼动的商业地位。近期，有消息表示，北京路将有向北扩展的计划。当其他商业中心不断崭露头角，更多国际品牌跻身而入时，北京路是否也该开始动摇，用延长路段或引入高层次品牌的方法来捍卫自己的第一商业街地位？北京路的业态设置该何去何从？
短短的北京路步行街只有100多家临街商铺。根据研究资料可见，目前北京路的业态非常多种多样，达到11种以上。其中，重点行业“三足鼎立”，而服装业占据最大份额39%的比例，鞋业占据24%，餐饮业10%。其他8种行业以2%左右的较为均衡的比例瓜分其余27%的份额。而房地产中介和日杂店是至今仍无进驻的行业 。
（1）小小步行街辐射珠三角
这条不足400米的北京路步行街却有辐射整个珠三角的力量，重点在于其三大主力品牌，业内一般指广百新翼、麦当劳、班尼路。而在北京路上的商场中，银座是经营历史长、商家稳定、经营情况比较好的一个。
有市场人士表示，北京路的定位非常深刻，具有历史商业沉淀，往北、南一段都被主流干道分隔开，因此令大路的两边人流量有天渊之别。从地理位置上判断，北京路想向南、北拓展，在很长一段时间难度较大，保留中间一段的繁荣比较容易。
（2）有人呼吁引入国际品牌
有观点提出，北京路目前虽然人流量很大，但作为具有相当分量商业地位的步行街，档次不足，如果有国际大品牌的入驻，将把该步行街提升到国际步行街档次。
不过，有商业研究人员表示，北京路目前不是太适合改变业态。其一是国际大品牌入驻北京路，不但成交量会下降，商业人气更将有所下跌。因为国际品牌的商品定位和价格都太高。 其二是国际大品牌在进入广州后，更多的选择还会是大型商业中心。首先，北京路的影响力不在于销售，而在于品牌的影响力。许多大众服装品牌争相在北京路设立形象店，利用无形广告带来额外收入。据了解，北京路一些品牌店的生意额并不高，主要是因为租金非常高造成的。
北京路最大的“特色”是从1998年开始，租金呈每年递增状态，递增幅度高达5%~8%，即使是非典时期都保持上升趋势。
（3）周边向休闲娱乐业态发展
目前北京路周边已有大型商场在陆续浮现，打造北京路商业中心区域的观念逐渐明显，这是一个非常乐观的信号。如果北京路周边能以休闲、娱乐、饮食许多业态完善起来，对北京路是一个非常有利的补充，未来的商业板块会成熟。
本文为文章节选，详细内容请见书《广州流通发展报告（2007-2008）》。
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| 图书作者：王先庆 主编 |
| 出版时间：2008-8 |
版次：2008年 8月第 1版 |
| I S B N：978-7-5097-0243-7/F·0090 |
页数：536 |
| 开 本：16 |
印张：33.5 |
| 附赠光盘：否 |
字数：559千字 |
| 浏览人数： 107 |
装帧：平装 |
| 阅读人群：高校产业经济和流通物流等相关专业师生、地方发改委等地方政府决策者 | | |
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