国际水平的商贸旅游区，尤其是商业街是一个城市特有的吸引物和品牌。一条国际一流商业街能够依托良好的环境、繁华的商业氛围、完备的基础设施及独特的经营定位，形成独特的区域定位和业态结构，逐渐凝聚独特的竞争优势。其在国际上的知名度能够吸引了大量人流在这里集散，为当地创造了商业和旅游收入的奇迹。

    北京路作为广州市重要的商贸旅游区，在综合品牌价值、特有文化风格和商贸游憩氛围上具有很大的优势，但是距离国际一流商贸旅游区还有一定距离。在商业和旅游方面，还存在发展定位不清晰，缺乏多元吸引要素，功能结构简单，商业辐射力不强，经营粗放，服务配套设施落后，商旅互动层次不高等问题。而在支撑系统方面，也存在交通路网连通性较差，停车设施分布不均，土地资源利用率不高，景观特色不突出，要素间协调性差等缺陷。

    2006年，我们组织开展了关于北京路2006年至2011年的发展规划，希望通过此规划过程和规划结果，提高北京路的整体发展水平，强化其对于广州市的作用和意义，使北京路发展成国际一流的商贸旅游区，推动广州市商业和旅游业的发展，也为今后类似规划和发展提供借鉴。

    一 北京路发展现状分析

    （一）北京路发展规划背景

    北京路位于广州市传统城市中轴线上，是历史上最繁华的商业集散地，属于市级商业中心区，是商业网点（包括商业街和大型零售网点）人流最密集的地区之一，聚集了千年御苑、千年船台、千年古道、千年水闸、千年古寺等5个千年以上、具有极高历史文化价值的旅游资源。

    以北京路商业步行街为核心的北京路商圈从上世纪80年代初到现在，营商环境日趋优化，商贸、文化旅游、休闲功能不断提升。2006年3月，北京路与法国香榭丽舍大道在北京路名盛广场正式签约友好街区，标志着以北京路步行街为核心的商贸旅游区进入国际化的发展历程。

    北京路及其周边区域的发展一直受到各级政府的高度重视，围绕北京路发展的各个领域先后制定了多个专项规划，包括城市设计、交通、景观、文物保护等诸多方面，各规划针对北京路实际情况提出良好的建议，对北京路的提升起到了积极作用。但由于受到规划性质和规划领域的限制，上述专项规划均侧重于自身方向的发展，而较少关注北京路与其周边的联动，这使得北京路商圈一直缺乏整体的定位和发展战略，各个领域的协调性有待加强。

    2006年初，越秀区编制了《广州市越秀区商贸服务业第十一个五年专项规划》，其中“中轴叠加、两区带动、三带并举、六圈策应”的总体思路将北京路国际商贸旅游区作为“两区”的核心内容之一，明确提出将北京路商圈打造成为充满岭南文化气息和现代时尚特色，集辐射力和集聚力、文化旅游和商业休闲于一体的具有国际知名度的商贸旅游区。

    在制定规划时，明确界定了“北京路国际商贸旅游区”的概念和范围，该区域以北京路步行街为核心，涵盖了周边特色商业、文化、休闲、观光等多个与北京路密切相联的功能区域，形成了“以核心引领周边，从周边向核心汇聚”的综合发展架构。提出如下规划和发展思路：从大北京路商圈的角度和业已形成的发展基础上，加强周边资源的整合与衔接，完善功能配套，清晰产业定位和发展重点，在保护传统特色商业街、发掘广州“千年商都”的历史文化精髓的同时，塑造更具生机与活力的北京路国际商贸旅游区。

    （二）北京路发展规划的范围、期限和原则

    北京路国际商贸旅游区北连省财政厅、南达沿江路天字码头、西接起义路、东至文德路，整个区域面积近1.2平方公里。

    图 1北京路国际商贸旅游区规划范围（详细内容见书）

    北京路发展规划期限为2006年至2011年，并坚持如下原则：

    第一，坚持以人为本原则。现代商圈的发展应该注重经营环境的优化，充分体现以人为本的原则，以完善功能、方便消费、提升游客购物环境为目标，在商圈功能布局中考虑游客购物的便捷性，配套人性化的公共服务设施，安排顺畅、宜人的旅游路线，注重景观环境美化、绿化，在细节中体现人本关怀，营造一个舒适、美观、活泼、生动的休闲环境和消费场所。

    第二，坚持与城市规划相结合原则。北京路国际商贸旅游区的发展处于城市发展的大环境中，应顺应整个城市发展的大趋势。北京路发展规划在《广州市商业网点发展规划（2003-2012）》与 《广州市越秀区商贸服务业第十一个五年专项规划》的指引下，与各专项规划相协调，以城市公共设施建设分区发展目标和功能定位为基础，结合社区划分，立足城市整体发展，适度超前，统筹构建商圈布局。

    第三，坚持提升区域综合竞争力原则。在目前竞争激烈的商业市场中，北京路国际商贸旅游区须明确自身优势，把握准确的区域定位，与其他商圈形成竞合态势。同时立足珠三角经济圈，加强消费市场的辐射作用；发挥北京路的品牌优势，发展差异化、特色化的商业网点；充分利用北京路丰厚历史文化资源，打造具有岭南文化特色的旅游产品；挖掘文化价值，促进市场繁荣，增强城市中心商圈的综合竞争力。

    第四，坚持规划的指导作用和市场配置资源的基础作用相结合原则。构建商贸旅游体系基础架构，明确基本布局与优化方向，建立全面、协调、可持续的发展机制；指导城市地产开发与商业网点开发的协调，促进商业网点建设与经营发展目标的统一，保护城市长远发展能力与投资主体的积极性。遵循市场规律，适当引入竞争机制，形成合理的业态结构，充分发挥北京路的品牌效应，同时避免同业恶性竞争。

    第五，坚持突出历史文化特色原则。文化资源是北京路国际商贸旅游区经济发展重要的环境优势，也是旅游业发展的基础。应通过挖掘、整理、包装、宣传、整合与策划，转化为商业与旅游的资源优势。充分体现“千年商都”的厚重历史和文化特色，树立区域理念，整合历史资源，继承传统格局，突出古城精华，采取保存、利用、开发、创新等途径来传承历史文脉，展示文化内涵，塑造独具特色的商业景观、商业文化和商业形象。

    第六，坚持经济、文化、生态效益统一原则。从北京路商圈长远发展角度出发，坚持可持续发展观，通过商圈功能布局，合理有效地利用土地、物业和各种设施，严格保护具有文化价值的历史遗迹和特色景观，恢复特有历史遗迹和传统老字号店，发扬岭南特色文化内涵；防止对城市生态环境造成破坏和损害。在追求经济效益的同时，注重文化效益和生态效益的改善，兼顾当前利益和长远利益。

    （三）北京路的发展现状

    北京路地处广州市中心，是城建之始的所在地，也是有史以来广州地区最繁华的商业黄金宝地。北京路商业街的商业形态历经数次更替，90年代后期北京路商业街逐步实施全日制步行，期间经过了三个阶段：1997年2月8日，经广州市人民政府批准，北京路部分路段逢双休日实施准步行；1998年5月1日至2001年11月，步行街逢节假日实施全步行；2002年1月1日起，步行街正式实施全日制步行。至今，随着以光明广场、名盛广场、五月花广场为代表的现代商厦落成经营，“体验式消费”的概念开始导入，北京路正进入黄金发展期。

    1. 北京路商业发展状况

    根据最新的基本单位普查数据统计，2005年北京路国际商贸旅游区实现营业收入211.75亿元，其中批发零售业最为突出，占总营业收入的一半以上，其他的生产性和消费性服务业比例较低。在批发零售业中，又以针织品批发、服装批发、化妆品及卫生用品批发、医疗用品及器材批发为主。

    从各个街道的经济活动类型看，在规划区范围的北京街、广卫街、光塔街、人民街和珠光街等街道中，中部（北京街）和西部（光塔街、人民街）以批发零售业为主，但光塔街的商业营业收入只有北京街的1/3 ；南部（珠光街）则是明显的经济低谷区。

    从基本发展状况看，北京路国际商贸旅游区是一个典型的传统商贸区，大量的消费性服务业集中在以北京路步行街为核心的区域，但区域性的大规模商圈尚未形成。

    2. 北京路旅游业发展状况

    与国内知名商业街相比，北京路除了具有浓郁的商业氛围外，还拥有独特的文化旅游资源。作为广州市主要的商业街，北京路拥有时尚的都市康体娱乐资源。从目前的发展现状和定位看，北京路步行街不是一个纯粹意义的旅游目的地，但却具备了突出的休闲游憩功能，成为集旅游、购物、娱乐、美食、文化等多种功能于一体的大型商贸旅游区。

    但是，尽管北京路商圈有丰富的旅游资源，却尚未形成多元的旅游产品，消费结构相对单一。根据网络调查的结果，广州步行街吸引的消费人群主要是年轻人，超过七成的被调查者认为步行街没有体现广州风情和本地特色，目前的消费仅仅是“买衣服”和“吃东西”，对旅游景点较少关注。

    3. 北京路支撑系统现状

    在交通组织方面，北京路国际商贸旅游区位于广州市老城区，交通便利，但也存在不少问题。第一，该区域内共有各级道路13条，共同组成了该区纵横交错的路网骨架。但同时由于区域内建筑密度高、土地开发强度大，道路普遍较窄，以3～4条车道居多，道路拓宽改造的难度较大。第二，北京路步行街总体而言的步行通道较有吸引力，但缺乏立体步行系统补充，尚未形成一个完善的网络。第三，公交车和地铁线路与外部区域的通达性，大大增强了北京路国际商贸旅游区的发展基础。

    在土地利用方面，北京路国际商贸旅游区依托越秀区“千年商都”的文化和商业底蕴，拥有难以比拟的发展环境。商圈的发展提高了土地价格，迫使低值土地利用方式移出，通过与新的利用方式置换，北京路商圈的土地利用结构日趋合理。另外，在可利用土地空间方面，北京路北部及中部基本无大规模的土地开发资源，大小马站及文德路作为北京路步行街功能及业态的拓展，存在一定的改造和利用空间。此外，人民公园地下即将开业的“动漫星城”是北京路商圈地下空间利用的典型代表。

    在景观建筑方面，北京路地处“古广州”的中轴线，沿街两侧保留了大量的骑楼建筑，同时林立着众多商业楼宇。而步行街虽然经过不断完善，增设了众多景观小品和绿化，但缺乏整体性。

    二 北京路发展中存在的主要问题

    （一）商贸旅游业存在的问题

    1.发展定位不清晰，吸引力下降，面临特色危机

    目前以北京路步行街为核心的商圈范围内虽然商家云集、旅游资源众多，但商业和旅游形成两条平行线，发展方向较模糊，很难满足大量来自广州和珠江三角洲地区的消费者休闲游憩或观光旅游的需求。在商业购物方面，随着购物中心等新业态和新城市中心的崛起，消费者对北京路的认同感逐渐下降。即作为一个旅游中心，北京路是一个相对单调的目的地；作为一个商业中心，北京路缺乏时尚的商业元素。

    发展定位的模糊，使北京路面临严峻的挑战。一方面大量的游客难以形成购买力，另一方面，具有强大购买力的消费群体流失。目前，对于北京路商圈的核心消费群体还缺乏一个清晰的答案。

    由于吸引力不足，北京路正面临特色丧失、名店淡出的危机。北京路曾经拥有广州最大的书店群落和最有影响的文具店、最大的百货公司、最大的西湖路灯光夜市、最繁华的高第街、最热闹的青年文化宫和最有名的西餐厅、最大的中西药房、最大的摄影器材店和钟表店，以及每年最火热的中心花市和最吸引儿童的公园。同样，北京路曾是百年老店和广州老字号的集中地，如今很多老店名店都已难觅踪影。一些高档的品牌店如观奇洋服、Joy&pease皮鞋专卖店、Theme专卖店也先后退出北京路。随着“广州之最”的日益减少，特色文化元素的流失，北京路步行街繁华的背后面临着文化层面的危机。

    2.缺乏多元吸引要素，功能结构简单，商业辐射力不强

    目前，北京路步行街消费者的主要活动是购物和休憩，缺乏多层次互动与体验，良好的资源优势尚未策划开发为成功的产品。由于缺乏成片的公共开放空间、文化展示空间，岭南建筑被淹没在巨大的广告牌后，使得北京路虽有浓厚的历史文化底蕴，却没有与之相适应的文化氛围；缺乏游览吸引物和夜间游憩活动等，使北京路商业人气有余而吸引元素不足，难以形成强大的竞争力。

    此外，北京路的商贸旅游活动基本集中在步行街段，向周边辐射带动能力不强。无论人流量还是经营效益，西湖路、惠福东路、大南路等地段均与步行街相差甚远。同属新华书店集团的四间书店，位于中段的新华书店北京路分店和儿童书店，其销售额比北段的科技书店和古籍书店高出了近一倍。在北京路南段，大南路也是一个难以跨越的地域门槛，丽都酒店的经营几经挫折才获成功。这些都折射出北京路步行街对周边地域的带动非常有限。

    3.租金虚涨，经营粗放，制约整体档次的提升

    北京路步行街拥有广州市最高的商业租金，但这种状况很大程度上存在着“炒铺”的人为因素，并非完全反映了级差地租规律。高价位的承租方往往不是高档品牌店，而是由大包租商将数百平方米的临街商铺重新装修，间隔成若干个几平方米的小商铺，引入廉价商品，且转租频率高。虚涨的租金和商业粗放经营，不利于北京路地区整体档次的提升，严重制约着北京路商圈的健康发展。

    4.缺乏精品旅游景点，服务配套设施落后，商旅互动层次不高

    目前北京路商圈只有千年古道和南越王宫署开发形成旅游产品，区域内大量的历史文化资源尚未得到充分的挖掘。滨水一带的休闲游憩功能尚处于自发状态，没有依托珠江夜游、天字码头以及海珠广场的开发形成具有影响力的游憩带。商圈的旅游形象不明确，很多旅游资源如大佛寺，还被淹没在熙攘的人流中。

    同时北京路商圈缺乏满足各层次消费需求的旅游接待设施、交通停车设施、旅游标识系统、特色餐饮娱乐购物配套等。商旅分工和互动也处于较低的层次，商业定位与旅游市场的特点严重脱节，没有形成引导旅游消费的特色商业。

    （二）支撑系统存在的问题

    1.交通路网连通性较差，停车设施分布不均

    北京路商圈路网组织不完善，交通主要依靠城市主干道，文明路－中山路，解放路－北京路等路段交通压力过大，而周边路段的通行潜力仍未得到充分挖掘和利用。

    除北京路步行街外，商圈内其他路段人车混行的现象较为普遍，阻隔了步行街与周边路段的联系；公交线路设计和站点的设置，往往忽视消费者需求，步行距离较长；各段步行系统相对独立，连通性差。整个商圈缺乏一个安全、便捷的立体化步行网络。

    北京路商圈停车资源分布不均，主要集中在北京路北段、广百新翼及文德路北段周边区域，文明路以南到沿江路的停车场配套则难以满足需求。而且，现有的公共停车场中，有60％以上是闲置地块改建的临时停车场，随地块的开发建设，北京路的停车设施供应将更加紧张。同时，停车标志和停车信息电子诱导系统的缺失，使整个国际商贸旅游区难以形成良好的功能互动。

    2.土地资源利用率不高，用地功能有待优化

    作为广州传统中轴线，北京路商圈发展历史长，土地产权复杂，涉及的利益主体较多，居住用地长期占用大量的土地资源。商业用地与居住用地长期混杂，不但浪费了土地资源的使用价值，而且侵占了北京路商贸旅游业的发展空间，导致北京路商圈用地性质与商圈发展定位难以协调，主要集中在三个方面：

    首先，惠福东路以南到沿江路的地段长期缺乏集中的开发，无论商业业态还是土地利用方式上都较为陈旧。破损房屋和低档次的沿街商铺占用了大部分土地资源。

    其次，商圈内停车场、仓储用地规划不足，服务配套滞后于商业的发展。

    最后，缺乏成片的公共绿地和开放空间、文化展示空间，名盛广场、西湖路广百广场、光明广场在规模和所承载功能上还远远不能满足国际化商业街区的要求。

    3.景观特色不突出，要素间协调性差

    目前北京路国际商贸旅游区的景观特色仍不够突出。首先，北京路商圈缺乏标志性建筑，人们失去了辨别方位的参照物，也缺少对商圈记忆的象征。其次，商圈内许多传统建筑立面破旧，大南路、文明路、起义路、文德路等路段的传统建筑立面年久失修，严重破坏了立面的景观效果。再次，北京路缺乏文化雕塑，难以发挥文化标志和展示的作用，而且容易造成景观的不连续性。

    同时，北京路商圈内景观元素之间协调性较差。例如北京路步行范围，凌乱的建筑界面使行人在行走过程中视觉变化过于频繁，容易引起感观疲劳。广告与建筑立面的比例失调，掩盖了传统建筑的文化内涵。此外，现有的行道树大部分与街道两侧建筑之间的空隙过于狭小，一些具有景观价值的建筑立面几乎被树冠完全挡住，造成功能冲突。

    本文为文章节选，详细内容请见书《广州流通发展报告（2007-2008）》。

图书作者：王先庆 主编 出版时间：2008-8 版次：2008年 8月第 1版 I S B N：978-7-5097-0243-7/F·0090 页数：536 开　　本：16 印张：33.5 附赠光盘：否　 字数：559千字 浏览人数： 　　 107 装帧：平装 阅读人群：高校产业经济和流通物流等相关专业师生、地方发改委等地方政府决策者