（一）我国商业街的发展
 
    1.传统商业街的发展历程

    商业街古而有之，古代社会的商业街许多是步行街，无车通行，但都是摊商或小店铺。所谓“日中为市，日落散市”、“前朝后世”便是中国早期商业街市的基本格局。当时的商业街市有固定的交易时间和场所，且为了官府的管理和检查以及便于顾客的购买，将经营同类商品的商户，鳞次栉比地排成行列，称为“肆”、“市肆”或“列肆”。这种格局从奴隶社会的商周一直延续到唐末宋初。

    坊式制度在宋代初年的彻底瓦解，标志着中国早期商业街市得到了前所未有的质的飞跃。仅以宋代为例，北宋的汴京、南宋的林安，城市零售商业发展达到了封建社会商业的顶峰，促进了商业街市的快速发展，商业街市店铺门类繁杂多样，除了有大量的零售商店，如日用品零售店，还有药肆、茶肆、各类饮食店酒楼、食店星罗棋布于商业街上，同时还有新兴的服务行业，如仓储、租赁、赊卖、汇兑、证券交易、浴堂及瓦肆等。

    明清时期由于商品生产与商品交换的进一步发展，社会经济和城市商业相应地获得了发展。商业街作为城市商业的主要部分这期间发展较快，经营的门类越来越多；商业街中出现了供某类商品集中交易的专业街道；经营业态增多了，出现了专业化商店；城市庙会更加繁荣，如北京的隆福寺、护国寺，南京的夫子庙，苏州的玄妙观，成都的青羊宫等庙会 。

    2.现代商业街的发展历程

    现代商业街建设始于20 世纪80 年代，近年来发展迅速，商业街的建设热潮从大型城市、省会城市波及二三线城市；截至2011年末，全国县级以上城市商业街总数已超过5000 条，总长度已超过3000 公里，总面积已超过2.5 亿平方米。商业街作为一座城市的“窗口”和“名片”，正以其巨大的商业价值和对城市振兴发展的推动作用而成为城市未来商业形态的重要模式。

    从历史来看，现代商业街的发展大致经历三个阶段：第一代商业街，以增强顾客购物功能为主导；第二代商业街，以增强休闲功能为主导；第三代商业街，以丰富旅游文化功能为主导。从三代步行街区的发展阶段可以看出，步行街的发展是从单纯的购物逐步向餐饮休闲娱乐，然后向旅游文化功能转化，由此也可以看出步行街的成功是以满足消费者不断变化的需求为前提。因此，我国商业街的发展基本进入第二代主导的阶段。
 
    （二）珠三角商业街发展历程

    阶段一：改革开放之前，传统商业街处于主导地位
 
    阶段二：80年代-90年代中期，现代商业街开始形成

    阶段三：90年代中期-2000，现代商业街快速发展

    阶段四：2001-至今，商业街得到不断规范，特色商业街成为主流

    二  珠三角商业街发展现状与特点

    （一）商业街发展现状

    商业街历来都是传播城市历史文化、进行现代商业交流的主要载体。商业街是展示城市商业形象和发展水平的窗口 ,是城市商业发展的重要一环。商业街的发展与市民的日常生活、商业文化传统、商业流行时尚、休闲娱乐 ,旅游产业等密切相关 ,发展商业街是促进商业产业发展、满足市民、游客多样化消费需求 ,完善城市功能的重要举措。
随着城市经济的发展和人民生活水平的不断提高 ,商业街得到了长足的发展 ,特别是珠三角各市先后通过制定城市的商业网点规划，结合城市的发展，对商业街进行了改造和提升，极大地增强了城市竞争力。

    1.商业街数量与类型 

    （1）商业街数量多，发展层次不一

    中国步行商业街工作委员会的统计，截止到2011年末，全国县级以上商业街的数量目前已经超过了5000条，总长度多大3000多公里，面积超过2.5亿平方米。其中一些城市的新建或改造商业街区长度正从1公里2公里延长到3公里，更多的城市规划在未来的3—5年内打造10条甚至更多的商业街 。珠三角商业街发展迅速，现有商业街数量为478条。其中各个城市的数量如表1所示（具体的各城市商业街一览表见附录）。但各个城市的商业街的发展层次不一样，这与整个城市的经济和商业的发展密切相关。

    珠三角8城市中，广州的商业街是发展最成熟的，商业密集，特色街为主，其中特色鲜明、影响较大的特色商业街有19条 。日益兴旺的特色商业街是广州商业发展的窗口和城市发展的缩影。前几年，东莞的商业街数量是最多的，占了78条之多，东莞的商业街由来已久，从花园新村到西正路一带老商业街，到近年新兴起来的东城步行街、南城步行街等，逐渐吸引了不同的消费人流，而由于商业街的定位及位置等相关因素，东莞商业街大致上形成了新老商业街各分天下局面。然而，深圳市近几年社区商业商业街发展迅速，关外的龙岗、宝安区的社区商业街发展已经比较成熟，关内的社区商业区也得到迅速发展，并且首先在数量上已经超越东莞，达到83条，位列第一位。近几年建成的社区商业街有万科的四季花城欧式商业街、东海岸滨海风情街，东海花园欧式东海坊，布吉桂芳园社区商业街，鸿翔御景东园商业街等。深圳市商业街的规模适中，长度一般都在500-1000米左右。而其他各城市通过制定商业网点规划，商业街规模和数量都得到很大改观，但还是缺乏一定的特色。

    表1.珠三角商业街数量统计一览表

   （2）商业街类型以综合商业街为主，专业街不断得到重视

    按经营商品的种类划分，商业街分为综合性商业街和专业性商业街。据不完全统计，珠三角477条商业街中，综合商业街为396条，专业街为81条，综合商业街占了83%（见表2），可以看出，目前珠三角商业街主要还是以综合型商业街为主，但是随着经济的发展，以及各个城市特色产业的发展，专业街也越来越得到重视。在2010年亚运会前，广州市的花都区喜立登风情美食街、南沙区美食城已全面建成开业迎客，番禺区亚运村旁的石楼美食城、越秀区惠福东食街一期也建成试业，现有的美食街（区）已经完成升级改造。《中山市商业网点规划2005-2015》中提出，到2015年将建成17条专业街。其他城市都相继制定了商业网点规划，来加强对专业街的建设。珠三角的专业性商业街主要有电器街、饰物精品街、书店街、服装街、皮具街、汽车汽配街、文物古玩街、花鸟鱼艺街、字画街、美食街、酒吧街等。具体的商业街名称见表3。

    表2.珠三角商业街类型结构表

     图2珠三角商业街类型结构图

    表3 珠三角各城市专业街一览表

    （3）步行街以东莞为最，其他城市数量适中

    商业街按交通限制划分为普通商业街和步行商业街。目前，珠三角商业步行街数量达到了90，占了所有商业街数量的18.86%。其中东莞由于人为造街现象严重，商业街明显不符合城市发展，虽然步行街数量在珠三角甚至是全国都属名列前茅，但商业街不够特色，同质化现象严重，仍处于原始购买阶段。其他城市的步行街数量普遍符合城市的发展要求，步行街数量适中，均匀分布。其中深圳市的步行街以社区商业步行街为主，这与整个深圳市的社区的繁荣发展密切相关（具体情况见表4）。

    表4  珠三角商业步行街一览表

    此外，整个步行街的发展普遍较其他地区发达，根据中国步行街管理委员会评定的2010年度全国50强商业步行街中，珠三角占了6条（见表5）。
表5：全国排名50强的珠三角商业步行街一览表

    2.商业街的空间分布情况
（1）城区发展迅速，数量众多
珠三角各城市除了东莞市的人为造街现象比较严重之外，其他各城市的商业街大部分都是自然形成的，具有一定的商业氛围，各城市的商业街分布情况如表6。

表6 各城市区域商业街分布情况一览表

    从表中可以看出，城区商业街发展迅速，数量众多，而各个郊区（镇区）普遍发展缓慢。其中广州的商业街主要是分布在旧城区以及天河等繁华区域，其中越秀区和荔湾区最多，占了40条，然后是天河区和白云区、海珠区，而郊区的花都区，番禺区、黄浦区以及增城市、从化市普遍发展缓慢。而深圳市的商业街关内和关外分布比较均匀，其中关外主要是以社区商业街为主。珠海市商业街主要分布在香洲区，数量达到31条之多，其他各区为6条，这与这与香洲区在珠海的环境和区位优势有关，它决定了香洲区在珠海的城市建设中担负着主要任务。东莞市城区商业街占了26条之多，城区商业街普及率较高。中山市商业街中中部组团数量最多，占了全市商业街的近50 %，而主城区内商业街有22条；西北组团占了全市商业街的 27.69%，而南部四镇和东部组团都分别占12.20%和9.23%。佛山市75条商业街中，其中，主城区的禅城区占了23条，其他的南海区为16条，高明区为7条，三水区为7条，顺德区为22条。江门市商业街也是主要分布在蓬江区和江海区、新会区等城区，恩平市等4市仅有恩平市1条，未来需要加大对各市商业街的建设。惠州市同样是主要分布在惠阳区，惠城区2区，数量为30条之多，其他4县仅有7条，县城分布不平衡。

    （2）珠三角城区县（镇）级两级发展不平衡

    从珠三角商业街的空间分布来看，广州，深圳，东莞，中山，惠州，江门等6城市中主城区商业街数量达到209条，各个市县级镇区达到159条，在数量方面，以及商业街的产出等方面，镇区商业街的发展都相对城区有较大差距，这主要是因为镇区产业发展以二产为主，第三产业在大部分镇区的发展都比较落后，商业更是如此。

表7 珠三角主要城市城区和镇区商业街分布一览表

    3．珠三角特色商业街分布

    （1）特色商业街以广州为主，其他地区发展相对缓慢

    特色商业街是指汇聚经营不同种类商品(含服务)的店铺或经营同种商品的店铺，商业、建筑和城市文化特色突出的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是现代商业街发展的重要方向。特色商业街分为综合性特色商业街和专业性特色商业街。改革开放以来，珠三角特色商业街建设取得了显著成就，一批特色商业街如广州的北京路、上下九路，深圳的东门步行街，惠州的惠州商业步行街，南海的平洲玉器街，中山孙西路路步行街等商街已经成为全国著名的商业街。其中以广州的特色商业街最为著名，特色鲜明、影响较大的特色商业街有20条。广州现在得到公认、人气最旺的特色商业街有10条：北京路步行街、上下九步行街、白云区的饮食文化长廊、状元坊精品街、文德路岭南字画街、江南大道婚纱礼仪街、沿江西路酒吧风情街、华林玉器街、荔湾美食城、长堤酒吧风情街。特别是近几年珠三角各城市都进行了城市商业网点规划，加大了对商业特色街的建设，各种特色综合商业街和专业街得到提升。

表8 珠三角主要特色商业街分布一览表

（二）商业街的发展特征

    1.网点集聚密度提高

    近几年，珠三角8城市都先后制定了城市商业网点规划，通过对商业街的规划与城市发展结合起来，对不符合要求的商业街进行重新改造和提升，商业街的网点密集度不断提高，其中深圳市和广州市的商业网点高度密集，商业街气氛浓厚，如广州北京路、上、下九路、深圳东门商业步行街等商业街临街商店的密集程度几乎接近100％。一德路商街拥有商户5775户，大中型室内批发市场25个；华林玉器街有极具特色的个体小型店档2000余家；状元坊商街商铺约100家，经营摊档约1000个。即使是辐射范围较小、档次较低的商业街，商店密集程度也在 70％以上 。当然东莞市、江门市、惠州市等城市的目前的网点集聚度还不是很高，但随着对商业街的规范化和合理的规划，其集聚度也在不断提高。

表9  珠三角主要城市商业街网点密集情况

    2.发展速度快，数量不断增加

    各城市通过制定各自的商业网点规划，提出在未来几年，需要加大对商业街的建设和改造。在2010年亚运会前，广州市的花都区喜立登风情美食街、南沙区美食城已经全面建成并开业迎客，番禺区亚运村旁的石楼美食城、越秀区惠福东食街一期也建成试业，现有的美食街（区）完成升级改造，因此，美食街的美食集聚效应得到有效提高。《广州市商业网点规划2003-2012年》中提出，到2012年全市规划将拥有50条特色商业街，其中都会级商业街3条(北京路商业街、上下九路商业街和珠江滨水风情休闲街)和区域级商业街47条。随着广州行政区划调整及萝岗区设立，萝岗商业街也将成为广州市重点建设的商业街。深圳宝安区也出台了《特色商业街规划建设工作方案》，在2008年年底在宝安区建成10条特色商业街。《中山市商业网点规划》中也提出，规划到2015年，中山市规划改造建设商业街数量达到108条，专业特色街达到17条。
表10  广州和中山商业街数量变化一览表

    3.特色商业街成为城市商业打造的主要对象

    特色商业街由于高度集群化、规划化和品牌化，正在显示出旺盛的生命力。珠三角各市都加大对特色商业街的建设，每个城市的特色商业街数目不断增加，并在未来规划继续加大对特色商业街的建设。深圳建市26年来首次正式出台了系统的《深圳市商业网点规划(2006—2010)》，在对全市进行详细的商业网点普查基础上，围绕消费者需求以及商业区的功能定位，确定了5年后形成“两轴、两带、十四个特色商业街区”的商业新格局。同时宝安区为了全面提升商业发展的整体水平，提高服务品质和档次，根据全区现有大型商业网点布局和实际规模，制定了“一街道一特色商业街”的具体建设要求，也出台了《特色商业街规划建设工作方案》，在2008年年底在宝安区建成10条特色商业街。广州市作为珠三角的经济和文化中心，特色商业街的数目最多，占了20条，其中现在得到公认、人气最旺的特色商业街有10条：北京路步行街、上下九步行街、白云区的饮食文化长廊、状元坊精品街、文德路岭南字画街、江南大道婚纱礼仪街、沿江西路酒吧风情街、华林玉器街、荔湾美食城、长堤酒吧风情街。在《广州市商业网点规划（2003-2012）》中，也提出到2012年，全市将拥有50条特色商业街。《中山市商业网点规划2005-2015》提出，到2015年规划建设和改造17条专业特色街。佛山市在镇区和中心城区都出现了很多的与当地制造业密切相关的特色专业街，如小榄的五金、建材，古镇的灯饰，沙溪的布匹、制衣，大涌的家具、布匹，三乡古镇家具，火炬区的建材以及主城区的汽车销售等等。近年来，江门市蓬江区委、区政府充分利用中心城区优势，围绕中心城区做文章，打造城市经济商贸圈，扶持引导特色商业街，从2003年开始，先后改造和提升了9条特色专业街，这其中有江华二路建材装饰街、花鸟水族古玩街等特色专业街。

    4．业态业种呈现多样化，但“全而散”

    随着珠三角特色商街的发展，业态出现多样化的趋势，各种类型的商店比较齐全，既有面积仅为数平方米的小店铺，也有数千甚至上万平方米的大中型百货店、购物中心；既有各种装修豪华、价格昂贵的专卖店、特许经营店，也有各种价格低廉的服装、日用品零售小店；既有单体商铺，也有连锁经营的商铺及超市。可以说，珠三角商业街在商业网点的业种、业态、经营形式、经营内容、空间表现形式等均呈现出多样化特征。

    5.大中型零售网点的带动作用明显

   由于集聚效应的存在，大型百货、超市、购物中心、大型酒家、娱乐设施等的建设，迅速带动了周边商铺的数量的增加和等级的提高；各种商业功能的进一步向其所在地集中，形成了商业密度较大和发展水平较高的商业圈。如广州的北京路的广百百货、新大新、天河城，上下九的永安百货、广州酒家、陶陶居酒家、莲香楼等。

表11 珠三角知名商业街零售网点分布情况一览表

    6. 配套设施日益完善，购物环境日益改善

    近年来，各城市都制定了商业网点规划，通过对商业街的改造和建设提升了商业中心的购物环境、配套设施水平以及改善了城市的商业发展水平。特别是广州市、区两级加大了特色商业街建设改造和整治力度，增加了特色商街内的休闲、娱乐、文化、饮食、停车场、银行、治安岗亭、标志建筑等配套设施，增设了直饮水机、休息椅、公厕、路标指示等公共设施，开辟休闲广场，设置绿化小品、雕塑、监控系统等，加强了特色商街与周边道路交通及配套设施的建设和衔接，使特色商街的配套设施和购物环境日益优化。

    随着消费水平提高和消费理念的转变，消费者的购物体验不仅停留在简单地购买商品上，而更多地希望通过购物来满足其它的需求，如广州的北京路、深圳的东门商业步行街等都设立了电影院以及风味特色小吃街区，方便购物的同时，能够享受娱乐和美食。同时各地政府都越来越重视引导商业街的基础设施建设和良好购物环境的营造。先后制定了商业网点规划，促进商业街向集休闲、娱乐、旅游、传统历史文化于一体的人性化购物场所。

    7.珠三角各城市商业街发展不平衡

    从各城市商业街及其特色商业街数量来看（看图4和5），广州商业街是最为成熟的，商业街数量适中，其中特色商业街达到了20条之多，并且有着2条全国著名的步行街北京路商业街和上下九商业街，日流量都达到了30万人次 。其次是江门市，特色商业街有17条，特别是专业街达到了12条，已初步形成的各类专场店、专业店、特色店高度集聚，提供专门商品的专业服务的街区，创建商业特色街，是提升城市商贸服务业水平，档次，促进商业集聚，形成规模，提高效益的重要途径。然后是深圳，商业街数量为83条，其中特色商业街达到了7条。特别是东门商业步行街，其繁华程度不亚于北京路和上下九步行街。此外，深圳的社区商业街也非常发达，数量达到了10条，这与整个深圳的房地产业和社区商业的繁华程度高度相关。而对比之下，虽然东莞的商业街数量居珠三角前列，其中特色街只有12条。特别是步行商业街短短几年时间，数量达到了28条之多，但大多都是人为造街，商业氛围不浓。据不完全统计，2007年度，东莞28条商业步行街的商铺的平均空置率达到了22%，特别是横沥镇的苏豪步行街、双龙舫步行街，长安中惠山畔风情步行街，寮步镇东方商业步行街都达到了55%以上 。佛山和中山也存在这种情况，虽然商业街数量都达到了50条，但特色不够突出。
 
图4 珠三角各城市商业街数量比较图
 
图5各城市特色商业街比较图表

    三   珠三角商业街发展中存在的问题

    （一）商业街整体发展规划滞后

    （二）经营环境和公共配套设施不够完善，还待加强

    （三）商业街特色不明显，同质化现象严重

   （四）管理体制不完善，管理水平有待提高

    （五）重复建设严重，商业街布局不够合理，商品结构单一

   （六）定位不当，缺乏商业基础

   （七）传统商业街不断老化

   （八）系统宣传推广和主题营销活动缺乏，宣传方式单一

 图5 东莞市商业步行街宣传推广方式
 
    （九）商业街内大型商场严重扎堆化，业态严重重复，竞争恶劣

    从目前来看，虽然很多商业街大中型零售网点的带动作用明显，迅速带动了周边商铺的数量的增加和等级的提高。但是还是存在大型商场严重扎堆化现象。大型商场过度集中、业态重复严重，导致恶性竞争，不利于商业街整体发展。如广州天河路商业街布置着天河城、维多利广场、正佳广场、天河娱乐广场、中怡时尚购物中心等，北京路步行街耸立的广百百货、光明广场、中旅商业城、五月花购物广场、海印集团操盘的“潮楼”以及今年建成的天河城百货。虽然各大商家刻意实行不同主题的定位，避免正面的拼刺刀，追求共赢的效果。但拥挤的选址以及源于商业街特色的定位使其不可能完全做到互补化经营。大型商家过度的扎堆虽然能互享人气，共筑商圈，但也带来了业态的严重重复和竞争的更加残酷化。目前数

    据显示，未来各大商场在主要商业街扎堆的现象还会不断增加 。

    四  珠三角商业街2012年展望及趋势分析

    从2003年开始，广州市、深圳市、佛山市、惠州市、江门市、东莞市、中山市等城市先后制定了各自的商业网点规划，商业街得到不断规范。特色商业街的开发和改造继续成为12年商业街发展的基本方向和目标。各城市在12年都可能继续加大对特色商业街的规划和改造，提升商业街的名气和档次。

    为了适应广州经济社会发展和城市空间发展的需要，依托“四线三圈、两轴一带”现代都市格局，合理调整商业街布局，改善商业街的购物环境，加快特色商业街的改造、建设和发展。为了完成到2012年末，全市将拥有50条特色商业街的发展要求，今年广州市将继续加大对传统老化的商业街的改造和特色化进程，扩大特色商业街的数量，基本实现完成规划设定的目标。根据《中山市商业网点规划2005-2015》提出，已于2009年新建和开发的商业街有沙溪一路、二路商业街，结合前期沙溪服装城南侧商业用地的开发，沙溪商业中心的建设日趋成熟，并已将其开发为服装销售特色街。同时在火炬区已经开发建成全长约600米的东镇中道商业街。2012年，深圳市在以往的基础上，继续加强对商业街区的规划和升级。如金三角商业街区、华强北商业街区，提升商业街的整体优势。其他各城市都将对老化的商业街进行规划改造，力争在2012年底全面提升现有商业街的整体水平。

    从目前珠三角地区商业街的发展现状看，未来商业街主要呈现以下几方面的发展趋势：

    （一） 突出个性和特色是根本追求

    （二）以人为本是发展取向

    （三）文化内涵是重要支撑

   （四）商旅互动是双赢法宝

    （五）现代化的经营理念是必然趋势

    五  珠三角商业街发展策略

    商业街是城市系统的重要组成部分。培育一条优秀的商业街,是与文化、民俗、特定地理位置以及特色产业这四大因素密切相关的 。鉴于目前珠三角商业街存在的整体规划滞后、特色不够突出，同质化现象严重、重复建设严重、持续宣传和主题营销缺乏、商业街内大型商场严重扎堆化，业态严重重复，竞争恶劣等问题，商业街的开发和管理应遵循政府主导、企业主体、市场运作的原则，规划建设与发展应从区位、规模、经营、形式、型态、特色、功能等各方面与城市社会经济系统、规划布局、交通体系紧密协调和配合，要按照现代社会的消费需求和生活方式特点，将购物与饮食、娱乐、旅游、文化、交谊、健身等多种功能有机结合起来，以满足多样化的消费需求，提高商业街的吸引力。

    （一）政府引导，企业主体，市场运作相结合

    按照珠三角各市商业网点规划的要求，实行政府引导，企业主体，市场运作相结合的原则，防止民营资本的短视行为，解决特色不够突出，同质化现象严重、重复建设严重、持续宣传和主题营销缺乏等目前存在的主要问题。

    首先科学组织制定各特色商业街的建设和改造规划，尤其是加强特色商业街的交通组织、空间景观组织、街道环境美化、街容治理等的规划建设和引导，从根本上改变多年来珠三角特色商业街发展走一步看一步的状况；要制订规划建设实施细则，从工作上、政策上保证规划建设和改造的分步实施。

    同时成立特色街规划建设领导小组，具体工作则体现在古建筑的保护、道路改造、交通组织、服务诚信、制定政策等方面。在商业街建设、管理等方面，则以企业为主体，实行市场化运作。充分发挥市场机制在特色商业街建设及资源配置中的基础性作用，以国内外企业为主体促进特色商业街的建设；整顿市场秩序，打造诚信商街。要建立和完善特色商业街管理办法和业主公约等，建立统一、规范的市场准入机制和经营行为管理规章，规范市场竞争手段，加强对特色商业街内商品质量的监督管理，落实国家商品标准规定，坚决打击假、冒、伪、劣等严重危害市场声誉的违法违规行为，杜绝假冒伪劣商品，保护消费者合法权益，创造公正、公平的市场环境；要整治乱摆乱卖、占道经营、无证经营等不良现象，倡导诚信经营和文明、规范的服务，打造特色商业街品牌 。

    在政府的统一组织下，策划包装好特色商业街项目，大力吸纳包括民营资本、外资等在内的大量社会资金投入特色商业街建设，以投资主体自主经营的方式滚动建设和改造特色商业街，市、区两级政府对特色商业街建设进行配套扶持，处理好地产开发与特色商业街建设的关系，遵循特色商业街商铺不出售或少出售(30%以内)原则，把开发、经营和管理有机结合起来，把产权多元化与经营一体化结合起来，开发服从于经营，从而更好的培育特色商业街的商贸与休闲氛围。鉴于目前商业街重复建设现象严重导致商业街数量过多、同质化比较严重，特色不够突出、大型商场严重扎堆化，业态严重重复，竞争恶劣、消费规模相对较小的情况，应该对商业街的申报与兴建予以严格的限制。鼓励商业街经营者和开发商进行兼并重组，以连锁经营的方式进行“品牌输出”，接管或经营其他区镇的步行街，从而扩大规模和提升水平 。

    （二）规范管理，成立珠三角商业街建设管理研究中心

    商业街的开发和建设能否成功，具有一系列基本条件的约束，尤其是道路基础条件、建筑基础条件、交通基础条件、客流来源及规模条件、业态分布与功能、商户结构、商圈人口、商务配套等必要条件方面，具有基本的要求和规范，必须建立对城市发展特点、人文特色、消费能力、市场定位、目标人群、竞争对手和其它业态进行全面的调查分析基础上。建议成立珠三角商业街建设管理研究中心。主要负责在珠三角各城市开展网点建设、管理研究工作和商业地产开发交流工作、组织业务培训。同时，开展商业网点规划建设管理的业务咨询和组织考察活动、编印《商业街》通讯、承办珠三角三角洲商业街网站。目标是瞄准国内同行业领先水平，通过广泛的高层次学术活动，成为本学科学术交流和珠三角商业网点建设管理资料信息基地，面向各级政府及社会各界，为中国商业街建设管理提供服务。中心将执行会员制，并成立专家委员会，由广州、深圳、东莞、珠海、惠州、江门、佛山、中山等城市商业街建设管理方面的专家组成。并将中心设在商业街发展的城市——广州。

    商业街管理机构要根据当地消费需求和特点，对消费者市场、产业市场进行分析研究，确定市场，制定步行街经营策略，赋予经营商户一个全新的切全实际的投资理念，引导商户推进经营现代化程度，提升步行街的档次和服务水平。

    （三）改善交通及配套，优化环境

    商业街区的建设必须认真考虑交通问题和景观环境问题。因此，首先需建立立体交通系统，优化交通网络。拓宽特色商业街的瓶颈路，打通或延长断头路，增设公交站点，完善商业街周边交通路网，加强地铁、公交站点(场)与商业街的衔接，建立立体化的停车场，增加停车位，方便消费者进出特色商街 。老城区特色商业街的改造要与缓解交通压力相结合，将部分运量大、不适宜分布在旧城区及商业内圈层的商业街逐步迁出至中外圈层发展。新建特色商业街建设要注意交通组织，将商业街周边路网与静态交通设施(停车场)统一建设，方便客流集散。步行街区可采取在一定的时间段对公交车开放的作法，即半封闭管理。如中山孙文西路、广州等地步行街，都采取这样的管理办法，大大减轻了对周边道路的交通压力。

    其次精心设计和完善配套设施，美化环境。精心布置特色商业街绿地、花坛，修剪出各种各样的形状和图案，美化街景；铺设色彩鲜艳、材质讲究的步行道，如由彩砖、麻石板或鹅卵石铺设而成的道路，增加饮水机、艺术座椅、观光车、触模式导视屏、监控系统、公共厕所等，为顾客提供各种方便；增设休闲小广场、艺术走廊、雕塑、路牌与导向标志、广告灯箱等，增添街道的趣味。

    （四）统一业态，统一布局，完善功能

    珠三角商业街普遍存在业态混乱的情况，就连著名的北京路也存在此种情况，我们可以看到北京路向左是一家精品店，向右是一家皮具城，业态杂乱。成熟的商业街应该是按休闲、时装、美食等功能区划分。建议统一业态统一布局，树立商业街整体形象。

    北京路、上下九路等综合性特色商街要紧跟现代消费潮流和时尚，增加专业店、专卖店，重振老字号，增加文化娱乐场所和商务、金融保险、中介服务机构，强化休闲娱乐、文化旅游、餐饮和服务功能，形成多业态、多业种和多功能的国际化特色商业街。一德路、农林下路、华林源胜街、状元坊、白鹅潭等经营特色产品的商业街，要适应消费主流，突出特色，以专业店、专卖店为主，配套延伸特色产品、专业产品的采购、加工、展示、拍卖、品质检测等功能，增加餐饮服务功能，不断扩大辐射影响和知名度。白云新城、南沙新城、萝岗新城等特色商业街建设要现代与传统结合，百货店、专卖店、专业店、便利店、超市、电子商务等相互补充，服装、百货、时尚用品、餐饮、休闲娱乐、服务等多业种、多功能综合发展，带动新城区发展和繁荣。珠海市香洲区想成为金融、保险业等在内的现代化的商贸服务区，一个面向新世纪、新经济的商贸服务区，必须进一步完善珠海市级商业中心的功能，巩固其地位，并逐步发展成为真正的中央商务区（CBD）。而通过对莲花路的改造，将其建成体现珠海区域性中心城市、浪漫之城风采的现代商业街区，一条高品位、高档次的“黄金街”，完善了珠海市市级商业中心的功能。

　 （五）区域协调，错位经营

    一是区域协调。既要考虑老城区特色商业街改造和升级，注重商业与交通的协调，保持老城区繁荣，又要考虑新城区发展对商业网点的需要，拉动新区城市建设，以及根据大众消费需求和城市特色，建设新的经营特色产品的商业街，方便顾客和居民购物消费，以减少重复建设。老城区已有特色商业街，重点是调整、改造和提升，着力向特色化和片区化方向发展，突出广州岭南城市文化特色，形成品牌示范效应，吸纳国内外投资者、商家和消费者入驻发展；新城区新建的特色商业街，要按照现代化大都市和区域特色要求，进行准确定位和统筹建设，创造良好的购物环境和休闲空间，吸纳商家“扎堆”布局和消费者集聚，打造区域品牌。

    二要错位经营。商业街的同质化经营倾向十分严重，客流少、效益差、转让、停业正成为一些商业街面临的问题。伴随着新兴商圈数量的增多和面积的增大，缺乏特色的商业街必然会衰落。各种类型的特色商业街侧重点应各有不同，错位经营，汇集不同类型、风格、定位的商家和商品，为消费者提供大量的多样化商品和服务，以及众多的比较和参照对象。重点建设的北京路、上下九、东门步行街等综合特色街，以及平洲玉器街、文德字画文化街、盐田—梅沙滨海风情餐饮休闲、育兴路—红荔路装饰建材、天虹数码商业街、潮江路花鸟水族古玩街、莲员路装饰材料特色街等特色专业街，在改造过程中，要重视文化、休闲旅游等功能的完善和提升，促进商贸与文化、休闲旅游等互动发展。区域性的特色商业街要与周围环境、人文融为一体，按照便民、利民、为民的要求进行建设和完善，多业态、多业种共同发展。状元坊饰物精品街、一德路海味干果街等经营特色产品的商业街，要突出品牌特色，汇集国内外同类商品，集购物、展示、设计、检测等功能于一体，塑造品牌，产生集聚效应。

    商业街的准确定位是决定商业街生存与发展的前提条件，也是实现与其他商业街错位经营的重要因素。商业街的特色就是高度专业化，以满足消费者的特定需要为鲜明特征。街内店与店之间的业态要错位，应充分考虑到业态间的竞争力和亲和力，专卖店、餐饮、休闲、娱乐、文化的业态组合应错位合理。街内店与店之间经营的商品特别是主力商品特色要鲜明。服务要错位，这个错位具体体现在优质化、人性化、诚信化等诸多方面，是突出服务特色，实现服务错位的重要手段。人民南中心商业街重振昔日雄风一定要找准现阶段的商业定位，要珍惜“人民南”这一商业品牌。人民南商圈应当有别于东门和华强北，从其毗邻罗湖口岸的地理位置和片区星级酒店林立的实际出发，现实的消费人群应当瞄准港人北上和深圳白领消费。

　  （六）加强营销和推广宣传，突出文化特色，提升综合竞争力

    广东商业经济学会会长徐印州教授的观点是：文化内涵是商业街的重要支撑，要以文化脉络为规划设计的出发点。
 
    一方面鼓励加强主体营销和推广，创造特色品牌。引导各商业步行街加强营销，科学策划，形式多样，充分利用报纸、网络等媒体广泛宣传，不断扩大其知名度和影响力。步行街的营销策划要做到“三结合”：商业步行街策划与城市运营策划相结合、步行街整体形象策划与核心商场及大型购物中心策划相结合、商业步行街文化定位与可持续发展相结合。可考虑在市属新闻媒体开辟商业步行街专栏；利用各种宣传工具（如广告栏、宣传栏，车站、机场、码头及交通工具的电子显示屏幕）开展宣传推广。此外，鼓励定期举办大型品牌性或主题营销活动，加强步行街的整体吸引力。例如南城富民步行街每年的美食节，突出商业步行街的特色或品牌活动，聚集人气，带动特色消费和旅游消费。美食街区的经营一定要有特色，结合文化元素，才能集聚人气 。

    另一方面突出文化特色。按照文化兴商的策略，充分挖掘历史文化资源，塑造特色商街的文化品位。珠三角各具特色的商街建设要在历史文化资源的挖掘、利用上下功夫，加快发掘广州千年商都，岭南文化精髓，处理好各种文化的关系，弘扬传统文化，突出岭南文化、西关文化、千年古城等文化因素，营造商业街人文氛围。要大力保护和开发著名的商业“老字号”，引导有效资源向“老字号”聚集，培育和发展一批以“老字号”为品牌的知名商贸企业品牌，促进“老字号”与旅游、文化等产业的对接，实现产业链的延伸与企业的发展。要建设博物馆、展览厅等展示商街文化风貌，制作和出售独具地方特色的工艺纪念品，引进街头艺术活动(“街头画家”、 “街道剧场”等)，举办国际时装表演、著名影片发布会、岭南文化风情旅游节等文化艺术活动，促进商旅互动发展 。

    造就一条有特色的商业街需要一个积淀——张扬的过程，一条平地而起人为“打造”出来的商业街，需要经过一个守业期，沉寂一段时期可能发达起来，也可能“死火”，这需要冒较大的风险和较大的资金财力来支撑以度过艰难的守业期。当然，传统商业街老化也会失去价值。总之，商业街的特色问题不能简单的归结为“塑造”、“打造”，还要充分重视“挖掘”，再造传统商业街辉煌是非常重要的。

    （七）加大建设扶持力度，增强发展后劲

    一是增加市、区两级财政的投人。要把各市特色商业街建设开发的投资纳入市、区两级财政的城建资金中统筹安排，使特色商业街建设列入正常的财政开支项目，或建立“珠三角特色商业街建设专项资金”，每年保证一定额度的专项资金用于营造特色商业街建设和周边环境。将特色商业街的管理成本列入政府正常的财政开支，以保证特色商业街管理有序进行。打破所有制的局限，在确立政府规划管理权、项目所有权的前提下，采取“谁投资，谁得益”，特许开发经营等方式，积极引入国内外资金及社会民间资金参与特色商业街的建设与营运。二是土地使用及房屋转让政策配套支持。各城市国土与房管部门应出台与特色商街发展建设相关的土地使用和房屋业权转让、置换等配套的优惠政策，对于已被房地产开发商划红线而多年未予开发的特色商业街所需建设用地，有必要通过规划和国土管理部门收回部分的红线，以促进项目的启动。三是积极引导城建力量投入建设。特色商业街建设与改造的许多项目都属于城市公共及基础设施项目，如文化广场、供电、给排水设施、文化景观设施、环卫设施等项目，需要引导和推动城建力量的投入，加快广州特色商街建设 。

书名：珠三角流通业发展报告2012
出版社: 社会科学文献出版社; 第1版 (2012年8月1日)
外文书名: Annual Report on Pearl River Delta Circulation
丛书名: 珠三角流通蓝皮书
平装: 460页
语种： 简体中文
开本: 16
ISBN: 9787509736722, 7509736722
条形码: 9787509736722
商品尺寸: 23.4 x 16.4 x 2.2 cm
商品重量: 662 g
品牌: 社会科学文献出版社
ASIN: B009A0TKTS

目录
解密：珠三角现代流通业的神奇与博大（代序言）——王先庆／001
Ⅰ　总报告
　1　珠三角现代流通业发育成长及转型升级研究——王先庆／001
Ⅱ　行业研究
　2　珠三角专业批发市场发展报告1978~2012——王先庆　李英　王晓春　李昆鹏／044
　3　珠三角物流业发展报告1978~2012——王先庆　陈海权　吴金椿　韦琦　宋浩／123
　4　珠三角商业街发展研究报告1978~2012——王先庆　刘晓斌　罗志杰　张丽娜　段伟为／155
　5　珠三角酒店业发展报告1978~2012——王先庆　戴诗华　宋浩　蔡海珊　皮思佳／204
　6　珠三角社区商业发展研究报告——彭雷清　周颖　李泉泉　叶双／220
　7　佛山市再生资源流通行业发展报告——王先庆　徐印州　段东霞　姚洪玲　武亮／240
　8　珠三角温泉休闲旅游产业发展报告——罗晓林　温斌　宋浩　钟琛　刘淑昭／251
　9　珠三角茶叶批发市场调研报告——徐印州　王朝晖　张新华　段东霞　陈诚／270
　10　珠三角重点蔬菜批发市场发展报告——王先庆　刘中伟　韦慧娟　潘亚威／276
Ⅲ　区域流通研究
　11　广州、深圳、佛山、东莞四市流通业比较研究——王先庆　房永辉　姚洪玲　卢战春／294
　12　供应链金融在泛珠三角区域的实践及战略思考——林至颖／315
　13　珠三角百货业发展难的原因——高艺林／330
　14　香港企业开拓内销市场面临的挑战——马家华／338
　15　广州、深圳、佛山三地购物中心发展的比较研究——黄华军　邓松恩　吴婕秋／351
　16　珠江三角洲地区业三十年变革、变迁及发展——肖怡／376
　17　广州火车站（流花—矿泉）地区物流交通改善研究——李志坚　王利娟／387
Ⅳ　重点企业研究
　18　海印集团的资本扩张与“海印模式”研究——李明建／403
　19　广州摩登百货的经营创新与竞争优势——罗一星／450

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