作为国内商业地产龙头的万达集团，近三年正以每年15个甚至更多的万达广场开业速度，在全国开疆扩土，扩张之势令人咋舌。然而今年下半年以来，万达在商业重镇的广东省扩张之路却遭遇重创，上月万达位于广东广州、东莞等多个地块遭遇收回。

    专家认为，受广东市场综合体供大于求等因素影响，商业地产生存艰难。即使万达能够回笼资金实现滚动扩张，但预计明后年银行资金越来越紧张，万达模式将遭遇更大考验。

    延期开业 番禺万达遭遇多重困难

    2010年2月份，万达集团布局华南极具标志性的第一个广州白云万达广场正式动工，同年12月份该项目正式开门迎客，期间仅间隔10个月时间。一年后，2011年5月万达在广州第二个项目，番禺万达广场正式动工。

    据悉，番禺万达广场位于广州番禺万博中央商务区，总体量高达50万平方米，总投资额达50亿元。从体量上来看，相比白云万达广场多10万平方米，且商业定位更为高端，是集购物中心、写字楼及酒店等一体的大型综合体。

    去年年中左右 ，番禺万达广场沿街商铺以5万元/平方米，公寓约1.5万元/平方米报价对外发售，目前早已售罄，写字楼项目或将进入市场；今年3月底，核心商业区更是高调的进行招商，万达百货、万达影城以及华润万家等主力店落户。

    动工到现在一晃两年半时间过去，万达集团董事长王健林当年高调表示的在广州打造10个万达广场的雄心壮志似乎进展并不顺。这个原本计划今年年底开业番禺万达广场迟迟未有动静。近期网易财经获悉，该项目已将开业时间延期至2014年11月份。

    上周末网易财经实地踩盘注意到，这个50万平方米体量的综合体已成规模，零售商铺已开始进行内部装修，四栋公寓写字楼的商业体外部已装修完成。号称从开工到开业仅18个月“万达速度”，为什么这次却未有相应的速度？

    据万达相关人士给出的解释是，由于当地区域政府规划尚未完善，导致项目开业延期。网易财经注意到，今年下半年，广州番禺区包括万达在内的原计划6个综合体开业，迄今为止仅有一个进入试营业阶段。

    上述已开业的商业综合体负责人曾向网易财经坦言，目前这个区域商业物业供应量很大，加上电商冲击，不少购物中心面临调整品牌业态，招商压力非常大。据仲量联行最新数据显示，过去一年中，集中在一线城市零售投资竞争加剧，诸如广州这样一线城市的零售地产租赁租金处于一个租金放缓，趋向租金跌幅加快的阶段。

    今年第四季度广州市场上将有42万平方米商业供应量入市，特别是部分非核心商圈的新物业，商场招商进度缓慢。

    在戴德梁行广州商铺服务部助理董事伍林看来，今年电商对商场冲击较大，加上政府鼓励节约型消费影响，就算是优质购物中心都面临考验，需要做一定商业业态调整。

    有意思的是去年王健林与阿里巴巴集团董事局主席马云一场赌金为1亿的电商“豪赌”后，让王健林也不得不正视电商的重要性，投巨资成立万达电子商务公司。

    多地遭回收 万达广东扩张几多波折

    “万达的商业模式比较简单粗放、对于广东这种成熟的区域比较难以开展”，盛富资本与协纵国际总裁黄立冲认为，目前零售商业地产面临比较激烈的竞争，广州市场上商业地产本身密度高，高端品牌早已收纳差不多了，万达要进来恐怕在招商方面会有较大挑战。

    此外，他认为尽管足够的资金可以支撑市场布局，但新的商圈需要品牌支撑，在同一区域的品牌又因同质化易形成品牌竞争。相比成熟商圈来看，广州部分新区购买力，人口素质等还没上来，导致新开商业物业市场承受力有限。

    同时，在周末网易财经走访了开业多年的白云万达广场，核心的万达广场商场内的人流量较大，人气比较高，但散售的沿街店铺人流明显减少，店铺打折情况比较普遍，生意较商场冷清。相比当年万达开业壮观相差甚远。

    万达在快速扩张中，有效控制土地成本，低价拿地选址城市副中心、新城区亦或新商圈地块，无疑也承担非成熟商圈不确定市场风险。在番禺万达广场现场，网易财经注意到，尽管周边有万科、雅居乐、星河湾以及华南碧桂园等人口居住小区大盘，但仍有不少的工厂区以及当地村民交接地带，显得比较杂乱，购物体验性较差。同时其周边敏捷、奥园以及地铁仍处于建设中。

    延期开业或许仅是万达在广东扩张受阻冰山一角。今年11月初，正面向市场大肆推广的广州萝岗万达传来消息，称其地块被当地政府部门回收，当地媒体宣传投放嘎然而止。

    据悉，该地块是万达今年7月份以7.3亿低价拿下，由于出让条件要求竞得人须在项目中建设一座总建筑面积不小于7000平方米的大型影院，影院中应至少有一个厅为世界先进电影放映技术厅IMAX厅。被行业人士指为万达量身定做，此次地块收回显得格外蹊跷。

    网易财经在萝岗万达项目现场注意到，其项目施工仍在进行。从该项目置业顾问透露信息中显示，并未提及地块被收回，仅表示一旦施工完成，项目会很快开售。值得注意是，在此期间，不仅万达布局广东的萝岗地块被收回，其位于南沙、东莞厚街、湛江项目也被收回。

    据万达官方网站显示截至2013年11月29日已在全国开业82座万达广场，持有物业面积规模全球第二，计划到2014年开业110座万达广场，持有物业面积2300万平方米，成为全球规模第一的不动产企业。

     在广东省内共计有广州白云万达、东莞长安安达、东莞东城万达、佛山南海万达、广州番禺万达以及广州增城万达6个项目，而上述后四个项目仍处于在建过程中。

    值得一提是，在今年3月底，王健林接受广州媒体采访再度高调表示预计2-3年，在广州的项目就能达到10个，未来5-8年，万达集团将在广东布局超过30个项目。

    嘉实地产一投资部人士表示，根据当前情况来看，国内购物中心形势堪忧。商业地产选址非常重要，对于万达这种模式来说，国内企业非常难以复制，其主要就是依靠政府关系能够低成本拿地，通过出售商铺，写字楼回笼资金。但一个区域要布局那么多个商业体，仍需要看这个市场饱和量，当地市场需求情况。

    僧多粥少 国内商业地产投资堪忧

    单从番禺万达广场所在区域来看，可以说是近两年广州商业物业供应量集中爆发区域。公开数据显示，目前整个万博商圈商业体量将超过160万平方米。

    上述万达项目附近，就已有奥园大型商业项目“奥园中央”定位主题商业、写字楼、国际公寓、文化娱乐中心等于一体的城市综合体；广州老牌企业粤海投资旗下的天河城，出资18亿的打造的购物中心、写字楼以及商铺的商业体；敏捷集团旗下集合商铺及公寓一体商业。

    目前已处于营业状态的有天河城百货，海印又一城、沃尔玛高端SAM会员店以及万博引进各种商家等。而在整个番禺区域，根据规划显示已有16个商业地产项目正在规划中，总体量接近400万平方米。

    未来万达在这片区域竞争可谓是惨烈。黄立冲分析，从全国布局来看，万达在北方比较强势，因为北方在大型城市综合体方面相对落后，粗放，依靠占地的先发优势，像广深这样最早接触海外事务的城市，现在城市综合体必须考虑与电商的竞争，客户体验，娱乐性粘性是非常重要的。

   他认为，受通胀因素，商业地产以往消费的核心主力中产阶级正沦为夹心阶层，他们购买力受通胀影响正在下降，加上市场综合体供大于求，形成增多粥少的局面，同时加上网购冲击，商家生存成本变得格外高。

    “不太看好持有任何商业物业包括写字楼物业，酒店物业的租金回报率”，他说，就算写字楼和商铺卖了，能收回本项目的本金，实现滚动扩张，但要想支撑全国遍地开花增长仍面临较高成本及市场风险。何况写字楼这些未必能全部卖掉。

    而在一不愿透露姓名国内地产项目操盘的老总看来，万达这样的商业项目，资金链需求很大，靠的一个模式就是地上物业评估价拉高，通过抵押银行再把资金套出来，不断滚雪球，预计银行明后年资金越来越紧张，这种模式不能往下走。

    “从大环境，大经济面，现在企业都要收缩防守，任何企业都应该这样”，他担忧道。