中国商业联合会购物中心主任郭增利先生在大上海铜锣湾广场招商发布会暨城市居民消费模式及零售业发展趋势论坛上演讲

    因为有一些图片，所以我要站在台下和大家交流。按照组委会给我的要求是讲城市和中心的关系。我认为购物中心是促进城市持续发展的基础：

    1、我们首先对购物中心做一个定位，持续性的、经营型的产品，他是城市发展中最活跃的元素。
 
    2、我们介绍一下购物中心与城市发展的关系。
   
    3、购物中心在城市发展中的作用和功能。
 
    4、购物中心在城市发展中地位。   
 
    首先看第一个问题，购物中心也好商业地产也好，我们始终认为它是兼备了商业、金融、地产三种属性，所以它是持续性的、经营性的生活性产品。首先我们可以从商业、地产两个角度来看一下购物中心。因为今天的题目是消费趋势，所以我理解的消费趋势代表三种方向，大家也会得出这样的一个结论。第一就是便利性的消费结构，第二是综合性的体验消费，第三点是定向性的消费。我相信零售业的发展方向应该是与消费者的消费趋势相接轨的，便利性的社区消费一定是对应着社区的购物中心，对于综合形成的体验消费对于我们大型的购物中心，对应性的消费是专业卖场。而在中国专业卖场还是被忽视的，从商业角度来看，购物中心的持续性是非常强的。 

    购物中心是与国民经济和整个中国房地产形势息息相关的，因为中国房地产的宏观调控大家是非常清的，这里我作出这样一个结论，因为2006年中国房地产的宏观调控还在继续进行，我只是把一些政策的原文搬到这里。2006年的房地产宏观调控也将为会对购物中心产生一些影响，所以我的结论是在宏观调控的中国房地产仍然保持着支柱地位。

    进入第二点购物中心是与地产、商业互动的一个产品，购物中心是以专业开发为载体的商业运营实体，只是以地产开发作为一种实现的途径而已。是以商业运营为目标的专业地产开发，购物中心以及其它的非住宅开发的是追求一种资本的增值性。这也是购物中心商业地产真正的美丽所在，这种趋势是符合多元化的价值理念的。同时购物中心能够及时接轨不断变化的特点体现了消费性和市场多样性。我这样的理解是虽然形态没有一种严格的界定，但是一个标准意义的购物中心它一定是根据消费趋势的变化来决定自身的整个商场的定位，来决定自己的的结构，这就是购物中心适应市场、发展变化快的有力证明。
 
    在中国的购物中心具有领导性的企业他们到了2005年的租户比例调整到了30％，通过这个调整事实上使他的吸引力在继续加强。而且这些调整很好地满足了购物中心在新的形势下满足消费的特点。
    
    购物中心因为与消费特点紧密结合，所以适应市场的能力是比较强的。从投资收益角度和大家做一个交流，购物中心体现的是性和可持续性，需要细节化的管理和经营，购物中心的管理者要跟踪市场的变化。

    这里我非常坦率地跟大家说，如果你是一个购物中心的管理者，你可以不做零售业，但是你必须要懂得零售业。购物中心具有创新性，第一点要了解、把握消费者的意向，第二改变租户的组合。购物中心的主力租户，目前的情况来看，有23个超市品牌占到主超市的50％，也就是说超市作为购物中心的主力店，在购物中心起步时表现的是非常的明显，但是这种情况使他们与大型的SHOPPING MALL发生了一定的冲突。这就面临他们能不能够良性互动的问题。
   
    从百货来看，18个百货品牌占有的整个购物中心的比例也达到了50％上下。现在在中国出现了一种比较好的现象就是百货店和购物中心开展了两种合作，在目前的欧美百货店也正逐渐从购物中心中剥离，新出现的是餐饮店等。我想主力购物中心是根据消费人流的吸引而不断的确定从而发展的。

    另外购物中心要不断拓展零售模式以及消费的体验和服务的体验，刚才讲到消费趋势的时候讲到购物中心其实是消费者的体验。 
 
    第二点我讲购物中心与城市发展之间的关系，作为最活跃的因素，我认为购物中心是需要不断改变的场所，城市发展是需要持续性的成长空间，但是购物中心的特点跟城市发展之间是不是有必然联系？我从持续性和长期性来进行理解，二者是必然存在一种联系的。

    第二购物中心专业地产开发和持续的商业运营扮演着生活方式提升、零售服务的多种角色，是城市再开发当中的关键环节。 
 
    我们把城市的开发归为两类，一类是新区的建设和老城的改造，新区的建设当中商业扮演着重要的角色。不论是曼哈顿还是日本的银座事实上都是形成了一个繁华的商业区域。所以它不但是城市政府工作的一个的内容同时发展商面临的历史机遇。

    通过改造城市中心区的零售娱乐设施的综合体，可以提升城市的综合形象。我相信华诚作为一个知名的企业，他也是想提升整个郑州的商业形象，就像后面写的再续郑州的商业辉煌。
 
    购物中心在城市发展中既然具有这样重要的地位，那么我们来看中国目前的购物中心和零售业态的发展情况。我个人认为中国的商业网点同质化非常严重，老百姓需要的没有得到满足，不需要的处于高度的重叠。所以中国的公民到国外旅游时消费是非常大的，这事实上说明我们的公民在国内能不能满足他的需求，这实际上是一种脱节，这也是目前没有和消费者的消费能力相对应的品质提升所产生的。  
 
    我们希望更多的项目可以创造消费者所需要的品质，这个特点得出的结论只有一个就是购物中心必须要特色化，避免百货店所走的同质化老路所带来的负面影响和压力。购物中心同样也是一把双刃剑，他的促进作用是很大的，但是目前存在更多的是无序的无规则的，这样带来的直接结果就是另外一面，导致未来城市空间的改造难度增大，因为动辄十几万平米的商业是举足轻重的。如果一个商业在城市里发展的好的话会带来好的作用，但是如果不好会给城市的发展带来难度。
 
    所以我认为购物中心的发展要从量变到质变，外部的环境要逐渐的形成，要支持购物中心能够从量变转向质变，购物中心也要给予一定配合，因为购物中心的发展可以极大的推动城市的发展。购物中心在城市当中的发展地位因为比较简单所以简单概括一下，购物中心是城市土地增值潜力者，购物中心是社会进步、城市文明、区域经济发展、商业生活方式提升的最大动力之一，城市规划与购物中心的关系，购物中心的投资一定要跟着规划走，这一点事实上在目前的整个中国购物中心是处在一个盲区。也就是说开发商拿到一块土地之后，可能成为自身项目开发行为，但是后续的其它功用设施的建设我想跟进的不够及时。

    下面是我要给大家讲的关于广州天河区的案例，我拿我们的一个会员单位，也是中国目前最成功的购物中心“广州天河城”和大家做一个分析，广州天河城虽然有开发方面的专业性等因素，但是它能够成功的一个很重要的原因就是广州市政府对广州商业的规划，在规划里广州的商业是逐步向东部转移的，相应的交通设施1、3、5号线向广州天河城逐步的转移。
 
    广州天河城GDP在2005年增长了605亿元，短短二十年增长了500多倍。这也预示着我们零售业、其它服务业在一个城市发展扮演的地位是越来越重要的。商业在形成一定的聚合效应之后，会吸引更多的本城市的人来消费我们看一下时代广场、中信广场以及正嘉广场等的规模都已经超过了上海的南京路，这些都使租赁市场消费中心越来越大。
 
    这是新加坡的乌节路，全长三公里，是全世界第十二位昂贵的购物街道，现在正在逐渐的的一种趋势是SHOPPING MALL群，而乌节路就是一个典型的代表，在这个路上有40多个不同主题的SHOPPING MALL，它的规模要比北京的王府井规模大得多。所以这可能是东方国家由于自己土地资源比较有限希望形成一个垂直型土地构成商业群体的主要因素。

    英国把鼓励大型购物中心和商业开发相互结合起来，在它的法案当中SHOPPING MALL和城市规划是明确的相结合的。他的零售业的影响力因为西部码头使整个零售业绩效上升到首都城市的地位。

    下面是两个经典的案例，事实上在欧洲有很多的购物中心，除了自身购物中心的停车位之后，在临近的街道上还有停车位。 

    下面我们分析一下购物中心目前的发展形式，我认为这样的结论是合情也合理的。我认为中国目前的购物中心面临更多的转变，
    1、中国的房地产业已经连续三年成为第二大外商投资行业，部分境外基金和专业开发公司开始把中国的商业、物业作为投资重点。
 
    2、土地资源稀缺决定了零售品牌加快进入中国的步伐正在加快，在中国表现最为明显的是电影院，可能感觉到越来越多的电影院正在进入商业项目。这是对总体形势的判断，下面我们看一下中国购物中心的发展出现的一些问题，我想这不是一个单纯行业性的问题，因为购物中心涉及到地产、零售业、城市发展战略的等几个方面。要对购物中心的发展作出一个判断单从购物中心本身是很难得出一个准确的判断。这里有两个因素：社会化因素和专业化因素。 社会化因素：目前我们很多购物中心所需要的支撑性都面临很多问题，这些环节不改变购物中心的发展就不会很顺畅，我们有很多的工作要大力去做。我个人做了这样一个总结，在购物中心发展方面，中国缺乏与购物中心发展相和谐的城市发展规划。刚才我们讲了一个SHOPPING MALL一定要与整个城市的规划相统筹。 
 
    专业化因素：缺乏商业品牌资源的有力支撑，坦率的讲，中国的购物中心目前还处在一个粗线条的阶段，面临着很大的问题。有合作方式上的也有自身发展的问题，但是缺乏商业品牌资源是一个不争的事实，还有就是缺乏融资渠道。

    大家可能看到我去一个购物中心和其它购物中心没有什么区别，那么既然没有什么区别，就没有必要一定要去某一个购物中心。即使在我们零售业品牌比较缺乏的情况下，你的服务有没有什么创新，比如说我们国内的一个购物中心在他的购物中心后面引进了一个候机楼。我想在服务空间上还是有非常大的潜力的。  
 
    最后是购物中心的未来三大动向和转变，我个人感觉这是下一步调整方向所作出的初步判断的三个深化。对价值认识要深化，对实质认识要深化，对回报理解要深化。