中国商业联合会购物中心专业委员主任郭增利
 
  郭增利：我演讲的题目是从中国购物中心发展特征看行业突破。很高兴今天在广州，跟大家分享一下中国商业地产最近几年和未来几年发展种畜先了一些特征。中国的购物中心和商业地产有哪些突破点可以供开发商作为参考。我想首先给购物中心和商业地产作一个结论。购物中心可以改变生活方式和销售方式的零售业，同时也是可以改善发展商、零售商、投资者的物业和商业形态，这是非常理想化的产品。我们作一个结论，经历了初期的探讨后，中国的购物中心在未来的二、三年从起步期向发展期转变，从开发时代向运营时代转变。中国的商业地产从起步期向发展期转变，有几个特点，项目发展的思维模式是多样化，还没有形成规范化的模式。中国商业地产而言，购物中心而言，缺少统一的规范，大家发现一个问题的时候，着眼点是不同的，分析也是不同的，结论也是不同的。尽快的将中国的购物中心形成产品化、标准化、规范化应该说是决定未来中国商业地产前途和命运的当务之急。

  过去的二年中国的购物中心经营效益低，专业化不足的阶段。短期的营运模式和信贷的压力，使不少的项目面临僵局。购物中心到底是什么？这几年购物中心的角色是怎样的？大家印象深刻的是在90年代末期的时候，购物中心就是百货中心的升级版本。2003年购物中心就变成了概念炒作的地产，这种弊端今天有很多的专家作了详细的论述。2004年又演变成了企业投资的手段，企业投资的手段，又意识了一点，购物中心的金融功能和商业地产的金融功能开始显示出来。

  在起步时期，中国的商业地产表现为数量的增长，结构出现偏差，项目类型单一，覆盖的城市和地域是非常广泛的。2005年6月对商业地产进行了分析，总体的来说，商业面积在4034万平方米，在这其中有38％的商业面积是属于只租不售的。销售返租的比例是很高的达到了47％，扣除38％，有62％的比例是销售或者是返租的形式。在整个的中国来看，起步的时期还是以出租和出售为主，只租不售的比例比较低，但还是以比2002、2003年增长了很多。未来的只租不售的商业物业会增多的。

  市场调节机制和购物中心影响因素将加快购物中心变革趋势。2004年下半年到2005年只租不售的面积快速迅速的增长，这是因为很多开发商专业上的回归和必然，是市场机制对商业地产促进作用，是市场对开发商提出的新的要求。我认为2005年只租不售的项目将会逐渐的增加。购物中心在发展期的数量会稳步的增长，不是向二、三年前数量爆发式的增长。原有的商业项目会逐步的丰富多彩，融资渠道也会逐渐的丰富。会出现一个相同，就是社区的购物中心开始普及和发展。社区购物中心在中国迅速发展将会在发展时期中国购物中心的一个特征。商务部也作了表示，中国将用三至五年在全国超过100万的166个城市进行社区购物中心的改造，基本上满足社区居民的购物和餐饮的满足。有了这样的政策和指导，会降低中国购物中心但为的平均面积，也会降低购物中心的投资和竞争压力，满足开发商的盈利预期。

  大型购物中心和社区购物中心共同开发的作用下，城市的商业格局将进一步调整。

  现在的城市商业格局中更多体现的是区域的特点，例如上海的徐家汇已经逐渐成为市民逐渐光顾的区域，随着社区购物中心的兴起，徐家汇的客流减少了，徐家汇一定要采取更加新的创新方式，使人流回到徐家汇。同样的道理在很多的城市新开发的商业区和老城的改造区都会面临这种情况。

  购物中心项目与零售商发展的步伐适应性要协调，购物中心整合要发挥作用。

  大家认为二、三年前与开发商交流的时候，难度比较大，很难找到结合点。但是2005年我们和开发商交流的时候，大家找到共同的语言。前几天我和陈智总裁聊天，他发现现在的开发商的项目质量已经得到了提高。

  起步期向发展期转变具备哪些要件。

  一、协调统一购物中心在地产、金融的统一，是实现转变的要求，这是我们对购物中心和商业地产最基本的要求。购物中心一定是地产、商业、和金融属性。购物中心一定是地产、金融完整的统一和整合，才可以实现商业地产的最终价值。

  我们如果做商业地产要对零售业和零售商的发展态势和发展状态有充分的了解，具备了了解的优势，你的合作才会持久，才会达到双赢的效果。

  对2004—2005年连锁店面进行了统计，我们发现今年年初的时候，我们在南京召开会议的时候，中国很多的零售商在中国逐渐的放慢扩张的步伐，05年得出的结论是更多的零售商注重单店的销售额，事实上05年的书籍显示，05年的销售额同比增长率大于店铺的扩张率，已经有11家的企业还是销售额小于店铺的同比增长，但是比04年的数据相比已经是很大的转变，过去店铺扩张的很快，但是销售额收入比较低。

  无论是百货企业还是综合性的企业还是超市他们在05年上半年的情况是更加的注重经营，开发商对更多的零售商有更多的了解，他们和零售商的谈判中对他们的特点进行把握，会增加大家对项目合作中成功的系数。购物中心的本质再逐渐的还原，购物中心的发展就是标准化的展业思维和技术，是实现项目和行业的突破，就是一个专业、标准、规范化的问题，这是中国商业地产走向繁荣和发展的问题。

  更多的开发商认为，开发的商业是一个地产的产品。购物中心是一个集合体，商业地产也是集合体，是一个不动产的项目，最终的归宿是通过有效的运营提高物业的价值。我认为购物中心的价值包含了不动产价值和商业运营价值两个因素。实现购物中心最大价值化就是要使两个因素协调发展。经过了过去两年的发展，单纯的地产模式已经被很多的发展商放弃，购物中心作为商业地产的模式已经形成。更多的开发商认识到我们打造的产品是商业的地产，购物中心作为商业地产已经日益显示。购物中心要体现金融产品化，将是中国购物中心也是国际购物中心发展的方向。可以这样说购物中心成为金融产品才更加的具有理性，没有金融产品购物中心就难以体现自身的价值。

  地产开发模式向商业部动产模式转变过程中有一个突破点，开发商出售物业变为持有物业的长期增值目标，这样提升物业的增值，增加商业物业的资产运营能力，这是行业和项目的发展方向。所以我希望有这样的突破点对各位有所启发，希望大家更多的将自己的项目着眼点放在商业地产的资产运营能力上。

  中国的购物中心从开发时代向运营应时代转变。从原来注重体积和规模向注重质量转变，更多的零售商已经开始注重经营效益，我们的开发商也应顺应零售商的发展趋势和潮流。注重体量和规模，转变为注重规模效益在过去的两年得到了证实。不符合目标市场的体量是社会资源和企业投资的巨大浪费，购物中心盲目追求大的面积，认为的提高了投资成本，提高了投资回报周期，所以其操作的要求也会高于小体量的项目。如何确定体量我认为应该是消费力和周边情况的结合。

  未来的购物中心总体的规模将进一步的下降，特别是我们刚才谈的社区的发展将会极大的缩小中国购物中心平均的规模。追求地产概念向追求长期不动产的概念，这是资金机构提出的看法。在一定程度上左右发展商的决策思维，购物中心开发的短期目标和长期的金融目标不可避免的发生逆转，更多的项目在强调专业化的情况下追求市场化，在保证稳定经营的情况下，追求项目的稳定目标。

  中国目前的政策制约了产权转移的问题，相信随着问题的出现，未来中国的金融和法律体系将会得到完善和发展，这是购物中心进一步发展的原动力，也希望大家关注06年中国金融业的开放，开放后更多的银行进入中国的商业不动产市场。

  截止05年8月份购物中心主力店的分析，我们将购物中心划分为15种方式，大家可以看到超市加百货是占据主流，超市加专业店或者百货加专业店的比重也是很高的。在中国的组合方式上形式还是比较单一的。

  超市品牌中我们调查了会员单位得出了21个超市，他们占有的品牌数量达到了55.65％，也就是说23个超市品牌占有了55.6％的比例的主力店，我们认为超市这一块，特色化的购物中心因为大面积的超市的重复，会对特色的形成有一定的压力。在百货店这一块，我们的统计是18个百货店，他们的主力店达到了51％，跟超市面临的情况是一致的。中国的百货店和超市成为购物中心的主力店是广泛的存在的。基于这样的情况，中国购物中心的主力店资源是有限的，所以在中国有特点和个性的此主力店结合体就会与购物中心形成吸引力，提高购物中心的租金，所以强化此主力店的功能和作用，将是未来二年购物中心所调整的方向。要实现这样的目标，需要足够的品牌资源支撑，特别是海外的资源进行支撑。发展商要关注主力店，还要关注此主力店在其中扮演的功能和作用不要忽视，一个购物中心具备了三、四家上千平方米的主力店，对这个购物中心整体项目的提升是有帮助的。

  差异化环境下寻找发展空间，差异化组合中创造竞争和能力，突出变化和个性化，积极发展引进市场需要的特色此主力店和中小店铺的结合体是未来中国购物中心发展的方向。