随着零售业国际化的步伐加快，零售房地产国际化的步伐也会随之加快。在零售房地产和零售业国际步伐都加快的前提之下，我相信零售业才能够在中国真正地发展起来。所以说零售房地产的发展与壮大一定要以零售业来做基础。要做好一个零售房地产项目，开发商和管理者必须要了解，跟踪和消费零售业的趋势。你入住商家的经营情况直接影响着物业未来的价值。

    首先我们来看一下零售业的发展变化，我认为中国的零售业正在逐渐从战略化布局演变为效率化阶段，零售业也会上升到专业主导。目前有大量的商业物业存在，但是我们发现很多的面积是在空置。目前零售业发展既然有这么大的机会，为什么这些项目会闲置呢？我认为零售业发展所形成的机会与零售房地产专业化操作之间存在着差距。一会儿我会有两张具体的数据表。
 
    第二点是零售业的开放，零售业的开放政策我们列举了一些内容。一直到今年年初商务部关于委托部门审核外商企业商业企业的通知，应该说中国零售业的开放步伐速度是非常快的，我希望大家关注的是最新颁布的一检。我个人的理解通过地方审批就简化很多的手续，同时按照现在的限定条件，事实上将为社区商业，社区零售房地产的发展提供很大的支持和保证。更多的国际商家，特别是像一些生活类的品牌，如果过去进入综合市场的话，还会有严格的审批手续，但是因为它的面积本身不是很大，而且也是老百姓所需要的，也确确实实能给中国的老百姓带来一种享受。所以我有理由相信，中国的社区资源将会在这种力量的推动下更快地进入中国市场。

   我们看两张我们这周才形成的数据。现在我们看条两条比较粗的线，上面一条线是指我们全国连锁三十强销售额的增长情况。下面这条线是指的我们连锁三十强的店铺数的增长情况。大家可以看到，在销售额跟店铺数成长比例之间，我认为中国的零售业发展空间就体现在每一年销售额的增长速度都快于店铺数的增长速度的。这里面有一个问题我需要跟大家解释，并不是说所有的连锁三十强企业都遵循这样的标准，在2005年的统计当中应该有19家企业销售额的增长速度快于店铺的扩张速度。也就预示着还有11家企业还是在做战略式的扩张。同时我们也在看，连锁三十强销售额的成长情况。从增长速度来看，它也是高于2005年到2006年的商业投资额的增长率以及商业楼盘新开工的增长率。这预示着中国零售业的发展机会还是非常大的。每年的销售额，每一个企业集团都在迅速地增长自身的销售额，意味着市场量是可以接纳老百姓的消费能力的。而且老百姓的消费潜力还在进一步放大。同时我们再看另外一条线还是店铺的成长速度，就是底下这条红线，我们再对比一下，这条红线和零售业房地产的投资额以及它的新开工面积之间的一种关系。大家可以看到，在2003年的时候，中国零售业房地产的发展速度是提升了历年商业用房开工面积的33%，但是在2003年的时候，连锁三十强所显示出来的趋势，这里面显示了重大的供求差距。到了2004年的时候就会发现，店铺增长比例达到了38.64%，而我们商业用房的投资额增长却慢于这个速度。我想有两个原因，第一个是2003年是中国历史上零售业房地产投资额开工面积增长速度最快的一年，经过两年多的时间，三年多的验证，回过头来在看这张表格，我们认为我们2002年的判断是准确的。就意味着市场调节机制已经发挥作用，同时由于国家的宏观调控在2004年已经开始了，这也是导致商业用房开工面积以及商业用房投资额增长速度变缓的一个重要原因。根据我们对会员单位调查统计，我们认为虽然国家统计局的数据还没有出来，但我们现在几乎可以肯定的讲，2005年零售业房地产以及商业投资增长比例应该是在百分之正负二之间。预计五年之内，店铺的增长面积会与我们的房地产面积增长达成平衡。这是美国最新的数据，在2005年美国的房地产投资当中，有2680亿美元，它的零售房地产总额是466亿美元，拿到这个数据之后我看了一下中国的数据。中国在2004年基本上徘徊在10%—11%之间。美国的比率占到了18%，也就意味着中国的零售房地产空间应该还是有潜力可以挖掘的。由于时间关系，美国的一些情况我不多说了。美联署已经作出这样的判断，美国房地产已经有像商业地产的倾向。第三零售业的发展空间意味着零售房地产的机会。我认为零售业的发展趋势主要体现着三种方向，第一是便利性的社区消费，第二是综合性的体验消费，第三是定向性的选择消费。大家都认为中国的商业发展还没有进入到起步阶段。但是我们相信随着这一部分市场的空间潜力的逐步释放，专业卖场将成为中国零售的招商当中的重要保证。特别是商业政策的放开将使社区零售房地产开发面临更多的机会。第三，商业经营专业为先，地产开发思维为后。我们首先要界定零售房地产的价格，首先要界定零售房地产的分工模式，还要界定零售房地产实质。对于零售房地产的实质我认为它是以商业运营为途径，实现持续性的资产增值。从过去单纯的住宅开发逐渐进入到零售、商务、旅游、娱乐等，这些将逐渐成为发展商新的运营点。这种趋势符合多元化地产投资时代的价值理念。第四，租户招商、协商为先，工程建设实施为后。市场、消费变化要求租户结构必须及时调整，同时我们也界定了零售房地产具有六大特征：复合性、专业性、商用性、经营型、增值性、这些都与租户的成长有直接的关系。在创造消费者所需要的品质化商业的同时递增业主的收益。最后一点就是运营规划为先，选择性规划为后，使招商成为运营的组成部分。我们的64家比较成熟的核心会员单位来看，运营、招商之间是密不可分的。所以我认为理想的项目应该使招商成为重要的组成部分。我想强调一下所谓的选择性招商，选择性招商一定综合选择自己的房地产项目。坚持运营计划、招商组合，建筑开发思维是保证零售房地产最大收益的程序保证。第二零售房地产运营需要核心化管理，它的核心在于各个组成商户的协同发展，商业组合尤为重要。了解和把握消费者的变化并提供满足消费者需要的环境和服务，改善租户组合以消费变化。零售房地产主力租户一直是处在不断的变化之中的。租户调整追求的是零售房地产的持续发展，零售房地产要不断拓展零售服务模式以及消费与服务体验。目前国际上的趋势是百货已经从购物中心的主力店的群体当中脱离出来，成为了新型的购物中心的主力店。特别是餐饮的地位是在逐步加强的。今天跟大家交流有很多可能是跟我们现在的状态不太一致，但是我觉得从前瞻性的趋势来看，不妨我们以国外的一些态势作为自身发展项目的一种参考。好感谢各位的参与，谢谢！