从上世纪80年代至今，购物中心在中国取得长足发展。从不同阶段的发展特点看，上世纪80年代末，传统零售业关注和强调向购物中心转型，但只是在功能上有所强化，增加了诸如餐饮等配套性的体验型业态，这一阶段的核心驱动力在于提升商品的丰富度。在上世纪90年代初开始的起源阶段，国内涌现出一批高品质的规范化的购物中心，比如北京国贸商城、广州天河城广场、上海港汇广场等，这些购物中心可谓中国购物中心建设的标准范本，其核心驱动力来自于追求经济发展向好背景下的长期物业价值。

　　目前所在的21世纪初，是购物中心的发展阶段，以购物中心数量快速扩张和品牌购物中心萌芽为主要特点，比较有代表性的购物中心品牌包括北京东方新天地、中信城市广场（现新城市广场）、华润万象城（华润）、上海来福士广场（凯德）、龙湖北城天街（龙湖）、上海正大广场（正大）等，这一阶段购物中心快速增长的核心驱动力依靠快速城镇化，这是中国购物中心增量最为明显的阶段。

　　根据中购联购物中心发展委员会和中国购物中心产业资讯中心的预测，2025年后，随着我国城镇化进程的基本实现，购物中心品牌化也将全面形成，购物中心数量将突破1万家，增量将开始明显放缓，存量购物中心成为主要力量，定位调整和物业并购将成为这一阶段购物中心发展的主要趋向，中国购物中心从发展阶段向成熟阶段的转化过程中，核心驱动力将从快速城镇化转向消费率。

　　根据中购联的统计和预测，从2001年到2015年，国内购物中心开业数量的增长率将达到893%，其中去年新开购物中心数量达276家，总量为2812家。预计未来三年内，购物中心增长速度仍将继续上升，各年增量都将超过300家，到2015年，购物中心数量将接近4000家。

　　对比2003年以来的城镇化率增长率和购物中心累计商业建筑面积增长率，可以发现二者高度吻合，这就意味着当前阶段购物中心发展主要依靠快速城镇化带来的新项目建设。目前，我国的城镇化率已经突破50%，依靠城镇化率作为主要驱动力的发展模式也面临变革。

　　在2025年后，购物中心将进入存量主导阶段，新增购物中心趋势会慢慢放缓。在经过数量扩张后，购物中心的品牌化渐渐清晰并形成。品牌购物中心将占据更高份额。比如国有购物中心系列品牌华润、中粮、绿地等；民营和股份制的万达、龙湖、万科等；港资和外资包括恒隆、新鸿基、太古、凯德、阳光新业等。

　　与此同时，在城镇化进程已经过半后，未来购物中心发展的驱动力一定会与居民消费率的提升息息相关。数据显示，目前二三线城市的消费率明显高于一线城市，汕头、温州、齐齐哈尔、咸阳等城市的消费率水平，甚至可以达到北京、上海的两倍，其中的主要原因是这些城市经济增长主要依靠居民消费推动，不同于北京、上海更加依赖投资拉动。

　　但目前，不少二三线高消费率的城市中，购物中心存量还相对较少，这些城市将有望成为购物中心发展的主要市场。

　　目前中国购物中心仍处在高速增长阶段，发展并不成熟。在中购联十届年会的特殊时刻提出这个结论，在于引导中国购物中心不断向规范方向发展，以尽早改变投资和投机并行的局面。中国购物中心尚不成熟的原因，除了此前说到的“非消费率驱动而是城镇化驱动”外，市场集中度低也是明显的体现。

　　中国购物中心行业集中度CR4（即开发量排名前四位的开发商占行业总量的比重）仅为6.6%，CR12也仅为12.2%。而发展程度较高的上海，其CR4比重已经达到31%。

　　这在一定程度上说明，中国购物中心行业的成熟度并不高，市场还处于相对的自由竞争状态，对中小开发商和区域开发商而言，机会和空间依然很大。

　　（作者系中国购物中心产业资讯中心主任、中购联购物中心发展委员会主任、CASC亚洲购物中心协会2012轮值主席）