黄海说，商业地产面临越来越大的政策调控风险，“商业地产和商品房性质确实存在很大的差别，但是对宏观经济影响和金融运行的影响有共同之处”。

    黄海说，国务院对商业地产不是没有批示过，认为大型商业设施建设也应该合理规划，还要求银监会加强风险提示。而“国家发改委曾经在宏观调控中也一度把商业地产列入进去”。

    9月16日，阳光新业副总裁杨宁对本网记者表示：“前天银监会又发了一个请示，要求对商业地产，物业贷款都要进行风险调控，金融紧缩形势从住宅地产的行业会蔓延到商业地产。近期来讲我们注意到新的信托计划是非常难的。”

    此外，商业地产的发展也面临着市场挑战。

    黄海表示，2015年，中国零售总额将达到30万亿人民币，届时将超过美国，2009年中国零售总额按照美元来算排在世界第二位，在2006年，中国零售总额排在第三位，在日本之后。

    社会零售总额的快速增长，是商业地产大跃进的基础。

    但2010年，中国零售百强企业，平均净利润仅为1.2%，这其中，商场租金和员工工资已经成为经营成本中占比最高的，员工工资是刚性增长，商场租金也在逐步提高。

    黄海说，很多企业感到承受有困难了。“如果我们建了很多商业地产，没有商业去租或者租不起，这种市场挑战恐怕要比政府宏观调控政策挑战会更为严峻，因为这种挑战是市场形成的，看不见的而是实实在在的。”