一、京城西北地区房地产开发潜在优势

　　（一）地域上有利于建设优秀的人居环境

　　京城西北地区地处北京市的上风上水，空气污染度低，园林多、绿化比率天然较高，夏季平均气温比“城里”低2-3℃。此优势在京城其它任何地段进行房地产开发都不具备。故近代一直被选为皇家行宫或消夏避暑胜地，著名的颐和园、圆明园军坐落于此。在此投资进行房地产开发，只要操作得当，不过分破坏其天然环境和景观，很容易形成靠后天“投资”所难于达到的优秀的人居环境和氛围。同时这一地区又靠近城市核心区，在区位上便于同“城里”进行各种联系。

　　（二）开发余地大

　　只有地域优势而无开发余地对发展商来讲无异于“空谈”。而京城西北地区恰恰具有开发余地大的特点。一方面，这里已建成一批优秀的物业，如奥华中心（现已开始二期工程）、理工大厦、泛亚大厦、泛太大厦、知春大厦、长城航天大厦等，正在建设的有海淀科技大厦、国际科技会议中心等，形成一定的办公氛围；已建成的住宅区有芙蓉里、稻香园、知春里、中关村、五道口、太月园小区的建筑面积为22万平方米，正在建设的有万泉新新家园、紫金庄园和希格玛高级公寓等。另一方面，相对于金融界、朝外、建外及东北三环这些已建“满了”的地区而言，京城西北地区可以开发建设的余地仍较大。以住宅为例：如西苑以东、圆明园以西；颐和园以北；六道口周边、清河镇一带；紫竹院向香格里拉饭店放射线1公里以外的眼线等均有开发建设的余地。以写字楼为例：国家行政学院周围及中关村以西地带等，这些地方同样具有成为发展商在《北京市城市发展总体规划》指导下进行开发的可选之地。

　　（三）学区优势和人才优势

　　京城西北地区集中了20余家高等院校和一大批科研院所，此地区的中等教育更是被喻为“教育金三角”，集中了一批高等院校的“附中”，有着全市平均最优的中等教育基础和条件。这对于经济条件优越却无更多的时间和精力教育下一代、又企盼子女“成龙”的中青年家庭，无疑是选择居住地点的理想所在。

　　京城西北以中关村为核心聚集着大量的各个专业的优秀人才。这对办公楼宇的购买者意味着可以“就地取才”，方便地招募到公司业务发展所需要的任何专业类别的人才，许多公司出于这方面的考虑将办公总部定位于此，从而构成现实的市场需求。

　　（四）开发有一定基础，初具“人气”，增值潜力大

　　与外二环、东南三环及南三环一带的开发等级低、基础设施落后及“人气”不足相比，京城西北地区的房地产开发有了一定的基础，且“人气”越来越足；与朝外、建外及东北三环这些已经成“气候”、价位极高的地段相比，京城西北地区的开发由于原来的建筑密度低、拆迁量相对小，因而开发的成本和代价低，与北京东北三环相比，其开发成本约为同档次建筑的3/4，销售价格约为2/3-3/4。由于价位上的优势加之有较强的市场需求，使这一地区现房的销售率也在55%左右，而一些3000-4000平方米的物业的出租率更是高达95%以上。且会随周边“大环境”的改善而表现出较强的升值能力。

　　二、京西北地区房地产开发的不利于障碍

　　（一）交通设施落后，整体市政设施的条件仍不能令人满意

　　西北地区除三环路及白颐路外，区域内的道路体系建设远不够发达和均衡。从紫竹桥向西北的道路过香格里拉饭店不足2公里就是另一种“景观”，四环路在西北和西部始终没有“环”起来，万泉河、西苑一带几乎天天堵车，海淀南路到知春里一线也将会由于几座大型写字楼和高级公寓的陆续投入使用而趋于拥堵。此外，这一地区的整体市政设施建设也不容乐观。要在此进行大规模的房地产开发必须要在电力方面增容，更新或建设给水排水系统，扩展天然气的供应面积，增加热力供应。另外，西苑及以北地带上缺乏较大规模的购物中心。这些不利，是再次进行投资开发所必须考虑的制约因素。

　　（二）区域内开发的聚集优势偏弱

　　除上地信息产业基地及知春里一线的颇具规模的开发以外，京城西北地区的开发大多为单体开发。从而形成建筑群的聚集优势及企业的聚集有时偏弱的情况。这一方面是由于最初的开发为多家分散进行，不可避免地形成现在的格局；另一方面，分散开发建成的物业，对租、购并准备进驻的公司而言其吸引力要弱些，通常租售的价格也就不会很高。这也成为拟在此地投资房地产的发展商所要考虑的因素。故而要尽可能凑到已成“气候”的地带附近去开发，或若干家联合起来进行“成片开发”，从而提高开发项目的聚集效应。

　　（三）区域内多处地点土地开发的利用效率受到限制

　　在靠近颐和园、西苑机场及上地信息产业基地等处，房地产开发的建筑限高、容积率等受到规划的限制，从而影响开发和土地利用的效率。如西苑机场对周围环境有净空要求，颐和园对其东南部有观瞻要求，上地附近有重要设施对发射仰角有要求。这些制约使此地段的建筑限高受到制约，只能盖多层建筑而不能盖高层建筑，甚至有的限高<9米，这对土地开发的利用效率从而对投资者的信心都有一定的影响，在具体选址时应注意尽量避开。

　　三、简明结论

　　京城西北地区虽存在种种不利，但从房地产开发的角度看仍是最具增值潜力的地区，优势占主导方面并因此而倍受商家的青睐。在具体操作上，要避开上述不利，精心选址并结合发展商的自身特点和优势进行开发。如在靠近西苑一带靠进行特色旅游商贸设施（购物中心）的建设；在万泉庄西侧、南侧、小南庄西侧、车道沟沿线、五道口、六道口一带进行民宅或高级公寓的建设；在中关村西区一带进行成片的高级办公区的建设（目前中关村西区0.5平方公里建设工程已经启动，建筑面积超过40万平方米）；以及对西北三环路沿线的一些低矮、破旧建筑进行拆建、改造，都可以成为发展商在京西北地区投资房地产的明智选择。而作为消费者，在此区域内结合道路和交通情况、住宅情况选择置业和居住的寓所，不仅有利于个人的修养生息，而且可以大大减少对子女就学环境的种种顾虑和烦恼。