随着国内市场经济的发展，商圈作为一个概念被频繁提及，甚至有炒作之嫌，无不是为其自身商业利益所驱动，如什么“新商圈”、“地铁商圈”等。

其实，目前来看，商圈的研究多应用于房地产市场和零售业市场。对于房地产市场而言，写字楼物业或商业物业集中的区域可称之为商圈，一般从城市规划布局来看，如北京有所谓的“CBD”商圈，以写字楼物业为主，深圳的东门商圈，以商铺为主。对于零售业市场而言，是指以某商业项目所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，或就是指顾客的来源范围。

综合来说，商圈就是指写字楼或商业物业集中的区域，或其集聚吸引消费者的区域，一般和零售市场的空间范围（经济学的观点）、中心地的腹地（地理学的观点）或涉及商业势力的辐射圈同时使用。

界定商圈的方法有模型建立和实践中常用的时间或半径测算，但其不足之处也是显而易见的，这里作一阐述：

一、模型的建立只考虑人口、时间、距离等客观因素的作用，没有把区域内商业网点的商品经营、购物环境、服务质量、经营理念等因素纳入考察范围之中，而这些因素对于商业项目的竞争力是相当重要的。同时，模型的建立比较复杂，难以操作。

二、通过时间或半径测算，如步行20分钟或半径2000米，从而得出的商圈明显形状规整、分布均匀，但实际中诸多因素影响商圈的大小和形状。如地铁未来的开通显然可以扩大原定商圈，而交通拥挤则缩小商圈，此外道路网线的建设、周边环境对商圈的形状大小都有影响。

综上所述，本人对项目商圈的界定，认为应该划分为二个层次。第一层次从房地产市场角度出发，结合城市规划布局来划分。第二层次从零售业市场角度出发，通过时间或半径测算来划分。