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　　摘要：农产品批发市场是农产品流通的主要环节。本文基于北京通州八里桥批发市场实证研究，首先对通州八里桥市场转型升级的必要性进行分析，其次研究了通州八里桥市场转型升级的可行性，最后提出农产品批发市场向农产品流通园区模式转型升级的发展方向，并从功能定位、管理模式、功能规划分区、选址分析、运行条件几个方面对北京通州八里桥批发市场转型升级研究设计。
　　关键词：农产品流通；批发市场；流通园区

　　一、引言

　　现代高效的农产品流通体系是保障民生品质的重要因素，对流通中的问题必须系统分析。农产品批发市场是农产品流通的主要环节，是民生安全的基础保障。随着北京市通州区北京城市副中心的建设，通州区现有八里桥农产品批发市场的物流配套设施相对老化，承载功能和辐射能力跟不上城市建设加快发展的步伐，难以支撑农产品流通的规模，存在通不便、外来人口集聚、发展空间受限等一系列问题，与城市发展要求不符。基于此，本文选取通州区农产品八里桥批发市场进行实证分析，对农产品批发市场转型升级进行研究，一方面为农产品批发市场的未来发展提供理论指导，另一方面，为政府决策提供一定的支持。

　　二、批发市场转型升级的必要性

　　本部分从两方面进行研究。

　　（一）基于农产品批发市场未来发展的必要性

　　通州区八里桥农产品批发市场于1998年8月建成开业，地处北京市通州区通惠北路金龙街4号，是由中央企业中商企业集团公司和北京潞运通经贸集团共同投资1.5亿元建立的国家级重点批发市场，是首都“菜篮子”重点工程，是国家经贸委等八部委倡导的“三绿工程”首批试点批发市场，也是北京市指定的“绿色安全食品专营区”开办市场，荣获“首都文明市场”荣誉称号。但目前八里桥市场存在交通不便、外来人口集聚、发展空间受限等问题，与北京城市副中心定位不相符。

　　一是区位不合理造成交通拥堵。八里桥市场位于通州新城核心区，紧邻城市中心区，交易流向规律是从外向内辐射，而八里桥市场目前交易流向是从内向外辐射，导致来自全国的运货车辆经过通州新城来八里桥进行交易。

　　二是土地价值与批发市场定位不符。八里桥市场地处通州城区中心，占据通州新城的黄金地段，随着通州城市副中心的发展，未来土地价值高，不适合发展农产品批发市场。

　　三是集聚大量外来人口。八里桥市场目前市场共有商户2688户，以外地商户为主，数量为1613户，外地人员家属大概数量2000名，主要居住在周边地区，造成了大量外来人口集聚。

　　（二）基于农产品需求的必要性

　　通州区目前农产品消费需求巨大。据调研显示，通州区辖区面积907平方公里，共有4个街道、10个镇，1个乡，常驻人口128万人。如果按平均每天人均消费蔬菜0.3千克，水果 0.15 千克，粮食 0.25 千克，水产、肉、蛋0.25千克，饮料 0.4 千克计算，通州区年消费蔬菜38.4万吨，水果19.2 万吨，粮食32万吨，水产肉类32万吨，饮料等51.2万吨，总计172.8万吨。
 
　　据调研显示，通州八里桥批发市场自有土地面积40万平方米，建筑面积20万平方米。建有84座交易厅、交易棚、交易房，2800多个室内摊位，800多个大棚摊位。经营蔬菜、水果、水产品、肉禽蛋、粮油等12大类3万多种商品，货源来自全国20多个省市、自治区。2013年农副类商品交易量13.2亿公斤，营业额85.9亿元，纳税2531万元，名列2013年度全国农产品综合批发市场前50强，北京农产品综合批发市场第八位。消费群体主要分布在通州（78%）、朝阳（11%）、顺义（3%）、河北廊坊（7%）等地。消费群体构成是：农贸市场36%、中小商店13%、餐饮店16%、其它批发市场5%、团体采购12%、个人采购10%、外埠采购7%。

　　通州区作为北京城市副中心，将来仅城区规模人口就达100万以上，未来通州区农副产品的消费需求发展潜力和发展空间巨大。通州八里桥农产品批发市场作为通州区唯一的大型农产品批发市场无法满足通州区农产品未来消费需求。

　　三、转型升级的可行性

　　北京市通州区作为首都城市副中心，具备建设现代化农产品流通体系的经济条件和社会因素，具有如下可行性。

　　（一）政策可行

　　国家重视现代服务业的发展，大力促进现代化农产品流通体系建设，对农产品批发市场转型升级肯定会予以大力支持。2014 年通州区政府办公会上提出，贯彻习近平总书记对北京工作的重要指示以及郭金龙同志到通州调研时的重要讲话精神，快速、全面、准确摸清全区各类有形商品市场底数，为后期的管理、升级、疏解提供保障，实现“发展搞上去、人口降下来、生态好起来”的目标，进一步完善北京城市副中心的管理。

　　（二）经济可行

　　北京是国家首都、文化名城、宜居城市，通州区作为未来的北京城市都中心，积蓄多年形成的现代化城市功能、企业核心竞争力以及原有的生态环境优势正在加速释放。通州新城规划155平方公里。仅通州新城核心区总占地面积就达16平方公里，相当于现有CBD的2.3倍（CBD核心区3.99平方公里，东扩区3平方公里，共6.99平方公里）。环球影城主题乐园项目已确定落户通州。据了解，日本大阪环球影城的游客在850万～1000万之间，环球影城落户通州，不仅将带动旅游、零售、餐饮、娱乐等生活性产业发展，将带动楼宇经济、广告、出版、知识产权、税务等生产性服务业产业发展。还将支持工业设计、智能产品整体方案、数字化技术等现代工业、信息产业发展，成为通州CBD独一无二的产业驱动力。同时也将使通州成为我国北方当之无愧的创意文化、娱乐文化中心。这些都为通州区未来的经济建设提供了很强有力的保障。

　　（三）社会因素可行

　　除此之外，通州区良好的资源资源和易达的交通条件也为农产品批发市场转型升级创造了条件。在自然资源禀赋方面，通州区地处京杭大运河北端，境内分布着北运河、潮白河、温榆河等13条河流，千年京杭大运河穿城而过，在通州流域长达42公里，拥有北京相对最好的滨水水景资源。在交通条件方面，通州区离国贸中心只有13公里，拥有3条地铁、两条高速，多条城市道路，通达性逐年提升。2014年地铁7号线将全线贯通，城区新增市区公交线路7条，区内接驳公交线路3条，调延线路2条。

　　四、转型升级研究设计

　　结合北京市城市建设和通州区未来发展，通过实地调研、专家访谈法对通州区八里桥农产品批发市场发展现状和存在问题进行分析，得出市场转型升级具有必要性和可行性。以下从功能定位、管理模式、功能规划、选址分析几方面对北京通州八里桥农产品批发市场转型升级提出具体的研究设计。

　　（一）功能定位

　　北京通州八里桥农产品批发市场发展定位是以农产品流通交易为核心，集聚农产品流通相关的交易、加工、物流、分拣等各种资源，构建完善的展示交易、流通加工、集中仓储、检查检疫、物流配送、信息发布等配套功能的综合服务型农产品流通园区。

　　（二）管理模式
　　一是园区采取规范化的管理模式。管理机构不介入经营，政府成立管委会组织征地、按功能分区、招投标、并对园区进行统一规划管理。二是园区以招标形式吸引企业入驻。园区中各功能区以招标形式吸引批发市场、物流企业、加工企业及其他相关品牌企业投标入驻，入驻企业自主经营。三是实行优惠扶持政策。入驻企业可以直接享受到政府在用地、租金、建设等的方面的优惠扶持政策。

　　（三）功能规划分区
　　农产品流通园区通过五个功能区和两个服务平台，实现展示交易功能、流通加工功能、集中仓储功能、检验检疫功能、配送运输功能、信息发布功能、综合服务功能七大功能。 园区中展示交易用地约占总面积的40%，其他功能区用地约占总面积的60%（见图1）。

　　1.五大功能区
　　展示交易区：该区域是农产品流通园区的核心，应当配置园区中心、交通方便的位置。一是通过建设现代化的交易厅和交易棚，对农产品批发集中管理。二是建立农产品综合展示区，与园区对外营销衔接。
　　流通加工区：对果蔬类、海鲜、鲜花等农产品批发集中加工。配置净菜加工车间、水果保鲜车间、分拣配货区等。
　　集中仓储区：主要分为基本仓库、恒温仓库、冷酷三个区域，配置于临近交易区、交通便捷的位置。
　　检查检疫区：设立食品检测办公室，对农产品的安全进行检测，确保食品安全。
　　物流配送区：物流配送区主要分为农产品配送中心、农产品运输调度区、汽配汽修服务区三个区域，对农产品流通园区进行统一调度与配送。
　　2.两大平台
　　综合服务平台：集餐饮、商业、娱乐和服务于一体的综合服务性区域，既能满足园区综合服务需要，又可以大大提升园区增值服务水平。
　　信息发布平台：设有电子交易、电子拍卖、结算、商务、银行等基础设施和系统，提供优质、快捷的交易服务。

　　（四）选址分析
　　在对农产品流通园区建设进行功能定位、管理模式分析、功能分区的研究的基础上，考虑区位、交通、社区安定等多方面因素，建议将目前的八里桥农产品批发市场可考虑整体外迁。但由于通州区农产品需求，农产品市场功能应该保留在通州区内，因此，建议搬迁至通州六环核心区以外的区域，如西集镇、漷县镇等附近。现有区域位于通州城市核心区，离北京城市中心很近，地理位置优越，土地价值高昂，因此建议与通州核心区整体规划对接，发展高端商业业态。如主题商务区、体验休闲中心、现代生活方中心等。

　　（五）运行条件分析

　　本部分从三方面进行研究。

　　1.项目用地、水、电、通讯概况
　　本项目选址符合通州区总体规划，用地规划可进入土地规划，符合用地标准。建设地交通条件符合园区建设国家标准。本项目日用水量为 12259.4 m3/d，最大小时用水量为 926 m3/h，用水水量、水质、水压均能满足本项目需求。良好的通讯条件能满足通讯需求，有线通讯、无线通讯网络覆盖全园区。供电能力能满足本项目的用电需要，10kV 中压网络可纳入建设区。
　　2.环境保护条件
　　根据国家环境保护的有关规定和排放标准，对园区内生活污水、生活垃圾进行治理，达到国家的排放要求。除此之外，还要考虑经营环境、地形条件、气象条件、公共设施状况、水文地质等条件。
　　3.社会效益分析
　　通州区农产品流通园区建设主要能够带来三方面的社会效益。
　　第一，有利于推进北京国际商贸中心城市建设，完善通州区城市副中心城市功能，使本地及周边地区的农产品交易提高到一个新的水平，增强通州区在华北地区的辐射作用。
　　第二，有利于资源集约化。一是土地通过农产品流通园区建设使土地资源的使用更加集约，减缓北京土地资源的紧缺的压力。二是农产品销售集约化管理，创造规模效益，减少分散仓储、运输带来的浪费，提高农产品流通效率，将农产品快速送到消费终端。
　　第三，有利于推进流通体系现代化进程。集聚现代流通资源，拓宽农产品的流通渠道，促进当地农产品流通向标准化、规范化方向发展，推进农产品现代流通体系建设。

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