方兴分拆酒店上市背后的大数据

---

    7月2日，方兴地产(00817.HK)分拆的酒店业务平台金茂投资(06139.HK)正式在香港挂牌上市。

    透过金茂投资公布的招股说明书以及财务报表可窥一斑：自2012年开始，随着国内经济增长趋缓及中央“八项规定”的出台，高端酒店遭遇“寒潮”，收入下滑；但仍有一些五星级酒店盈利惊人，远超房地产开发投资利润。

    高回报率

    金茂投资是专注于中国酒店业的固定单一投资信托，集团于1993年成立。现拥有6家已完工的酒店：上海金茂大厦（含酒店和办公楼）、金茂北京威斯汀大饭店、金茂深圳JW 万豪酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店、金茂三亚希尔顿大酒店和崇明凯悦酒店。以及2家开发中的酒店，即北京王府井金茂万丽酒店和丽江凯悦大酒店，总建筑面积约44万平方米。

    分析其财务报表可以发现，近几年酒店业收入有下滑的趋势。招股说明书显示，2011年方兴酒店板块收入为26.858亿港元，2012年收入为26.491亿港元，2013年收入为26.342亿港元。

    近年反腐力度加大，特别是国八条的影响，会议及公务旅游下降，影响了酒店客房及餐饮收入。受影响最大的区域是北京。北京威斯汀酒店，2012年日平均可出租客房收入为1449港元，2013年这一数据下降为1225元。不过，方兴管理层认为，尽管受到了宏观形势的冲击，但酒店业务收入下滑有限，平均每年不足2%。

    金茂投资管理层认为，虽然政府对于公共消费有所管控，但私人领域的消费增长强劲，成为高端酒店的新型推动力。方兴旗下酒店，公司客户约占60%，而金茂三亚丽思卡尔顿酒店个人客户占比高达80%。反腐败措施只对公务旅游及部分会务需求带来影响，而不会影响度假型游客。

    支撑其判断的是一组数据。据国家旅游局资料，2007年至2012年，国内游客人数平均每年增长13%，境内旅游的总收入平均每年增长24%。另据联合国世界旅游组织的数据，按 2011年国际入境游客人数计，中国亦成为第三受外国游客欢迎的旅游目的地。

    与较发达的国家相比，中国酒店行业仍然处于发展初期。根据欧睿信息咨询公司的资料，截至2012年，中国每千人有8.4间酒店客房，而美国每千人有13.6间酒店客房。

    曾有开发商在接受21世纪经济报道记者采访时称，80%以上的酒店都在亏损。但金茂投资旗下酒店盈利情况惊人。2011年金茂投资对应毛利为15.776亿港元，毛利率高达58.7%。2012年和2013年酒店业务的毛利率分别达到59.5%及58%。鲜有开发商能与之相比。

    醉翁之意不在“酒”

    金茂(中国)投资控股主席及非执行董事何操在6月18日召开的新闻发布会上指出，方兴地产既有开发型物业，又有持有型物业，还有物业租赁，但这几块业务集中在一起，公司价值并没有充分的体现。分拆上市也并非迫于资金压力。如果按照市场价格出售金茂大厦，售价将超过100亿元。方兴分拆酒店业务上市，能释放酒店资产的价值，以及对资源进行更明确及有效的配置。海通证券表示，方兴地产股价较2014年资产净值折让超过60%，而酒店方面估值更是严重偏低，折让超过70%。

    一直以来，方兴坚持持有和销售的“双轮驱动”策略，酒店可以提供稳定的现金流。但良好的酒店品牌，被证明有助于推动其住宅品牌的后来居上。盈利情况最佳的金茂大厦1998年就已落成，而方兴地产2009年才开始在住宅开发领域全面扩张。

    目前，包括富力（02777.HK）、碧桂园（02007.HK）、世茂房地产（0649.HK）都在大规模建酒店，尤其在一些郊区大盘和旅游地产项目中，酒店甚至成为标配。

    碧桂园一位中层向21世纪经济报道记者指出，星级酒店品牌效果明显，对于郊区大盘品牌塑造具有特殊的意义。星级酒店作为会所的升级，对内服务于社区居民，同时对外可以广纳客源，接待商务客户。酒店可作为集团内部接待、培训等用途，节省费用开支。另外，酒店日常经营性现金流大，而且酒店当年的折旧费用、无形资产摊销等都可以产生现金流。自建酒店还可向金融担保机构抵押贷款，成为开发商的临时资金“蓄水池”。

    亦有一些开发商建立了自己的酒店管理品牌。例如，万达集团、今典集团。金茂投资管理层称，不排除未来通过自建或并购酒店管理品牌输出管理等，但当前还是会继续坚持与知名国际酒店管理品牌合作，继续扩大金茂投资的品牌知名度。