内容摘要：社区商业服务的繁荣发展对提高城市综合商业能力、吸纳就业人员、投资理财汇聚社会闲散资金抑制对住宅炒卖具有重要意义。与国外发达国家相比我国的社区商业建设还很不成熟，存在营销理念、规划建设和服务功能的缺失等问题。笔者正确认识社区商业规划科学性的内涵，为社区居民提供多功能商业服务和营造社区商业文化，是我国社区商业健康发展的重要途径。

关键词：社区商业　科学规划　经营理念　投资理财　社区商业文化

社区商业最早出现于２０世纪５０年代的美国，随后在英国、法国、日本、新加坡等国也取得了一定的发展，并日益成熟。在发达国家，社区商业占整个商业零售额的比例高达４０％。随着我国居民生活水平的提高，据统计，在１０年内我国社区消费也将占到社会商品零售额的１／３以上。２００５年５月末，商务部下发了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》，以促进社区商业这个潜力巨大的市场快速发展。

社区商业发展的优势分析

社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，是城市商业空间中的一个重要层次。它所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。因此社区商业有着稳定的市场基础，并随着社区居民收入水平的提高而得到更大的发展。其发展活力突出表现在以下三个方面：

社区商业服务的发展是整个城市商业欣欣向荣的基础。有人居住就有生活需求，有需求就要建市场。以方便居民日常生活为重点，通过便利店、中小超市和购物中心等零售业态，建设起集购物、餐饮、生活服务和休闲的社区商业多功能服务体系，不仅满足小区居民日常生活需要，而且从城市发展建设的角度看，每一个社区在自身发展的同时，也影响着一座城市商业的整体结构和综合商业能力；商业改变生活、创造生活，在全市统一规划下，营造市内不同社区的商业文化，又由每一个特色社区形成一座城市的商业风格与城市品位。

社区商业是未来商业投资的重要对象也是商业地产发展的重要推动力。“你不理财，财不理你”的时尚理财观念告所人们，在股票、期货、保险、基金退烧及国家打压过渡炒房之后，商铺投资俨然又是一种有着乐观升值空间的理财产品。社区商铺的投资者，一类属于商铺经营者，自己投资购买或租赁商铺，随着社区各种配套设施的逐步完善，入住率会不断上升，社区消费群体及其消费特点渐趋稳定和鲜明，只要服务讲诚信贴近小区居民生活，就有收益保障；第二类是商铺炒家，这些人，用较低的价钱购买刚开始销售的商铺项目，日后转租。而商铺投资的最大优势是租约稳定，发展成熟的旺铺会不断升值，租金的递增率保证了商铺长期的收益增长。另外，社区商铺的融资能力也不容小觑。向银行抵押、质押贷款进行商业融资时，商铺作为不动产，借款人无法转移财产实物，而且社区商铺的增值属性保证了还贷人的偿还能力。而商铺的变现能力也是比较强的，如果业主打退堂鼓，只要有下家接盘，就可以变现。

繁荣社区商业是吸纳社会闲散人员就业的重要途径。社区商铺的售价一般不高，出租或是自己经营均可。商铺经营以便利店、美容理发店、洗衣店、小吃店、修理店为主，也可开设网吧、书店、歌厅、礼品店等。这些紧密围绕社区居民基本生活需求和文化娱乐的服务行业，对从业人员的年龄、性别、文化没有过高要求，通过指导、培训或学徒即可适应工作。如能合理规划管理，政策积极引导，社区商业在稳步发展的同时还能为社会提供可观的就业岗位。

制约社区商业发展的因素

社区商业的开发经营理念不成熟。目前，在社区商业建设的实践中，我们陷于“规模不适合、布局不合理、业态不规范、结构不适用、营销策略不成熟、社区不和谐”的困境，究其根本原因在于对社区商业的经营开发理念。它是地方政府和开发商在开发经营社区商业的活动中，处理自身、居民、投资者和社会等各方利益时所持的态度、指导思想。观念问题，是人的主观对客观的反应，并指导人们的行动。地方政府和开发商如果从观念上把政绩考核、自身利益放在中心位置，那么地方政府就只有管理意识而缺少服务意识，开发商也只有建筑产品意识而没有社区居民意识，在这种功利思想指导下的社区商业开发建设，就不可避免地出现好大喜功、重叠往复、恶性竞争甚至滋生腐败。而现代营销观念下的经营逻辑是：“生活需要”来自小区居民，不是来自政府政绩、开发商的建筑物；开发商及经营者的利润来自于你为之服务的居民，并知道如何去满足它。表面上看，社区商业由地方政府组织规划，开发商进行建设，零售商经营服务，而根本上都是取决于居民有支付能力的需要。因此，地方政府、开发商“把居民生活需求放在首位”的现代经营理念越强，营销策略越得当，实现利益各方的共赢，社区商铺的投资价值才会越高，社区商业乃至整个城市经济才有活力。

社区商业的发展规划不科学。目前社区商业的规划问题，从规模上说，既有社区商业规模超出社区需求能力而惨淡经营的，也有因开发商事前没有将社区商业规划进去，造成马路地摊杂乱无章的；从布局方面看，最突出的问题是底商太多。有的社区底商占到５０％以上，使本服务于民的社区商业成了扰民的最大纠纷源；在业态设置上，便利店、小超市、饭馆、洗衣店等都是百姓日常生活中不可或缺的“邻居”，而一些开发商急于短期资金回笼，找一个概念将商铺一卖了之，甚至有些社区商铺的换手率已接近５０％。没有养铺的时间，导致整个商业街有场无市，结果商铺变死铺，使“一铺养三代”的稳妥投资，变成“三代养一铺”的悲剧；在商业设施配套上，多数地产商没有开发商铺的经验，自我参照地进行所谓便民设计，但商家选址并非“以人为主”，而是以地段、商铺为主。我国社区商业建设还处于起步阶段，主要以历史形成的沿街商铺为载体，这种自然而生的商业形式档次普遍较低，为适应现代城市生活和经济发展，必须以科学发展观对一座城市范围内的社区商业网建设统筹规划。

社区商业功能没有得到充分挖掘。居民日常生活，既要柴米油盐，又要吃喝玩乐。因此，现代生活环境下的社区商业应满足居民从物质到精神不同层次的需要，提供多功能乃至一揽子化商业服务，具有交易、服务、感受体验和投资理财等多种功能，而经营者在提供全方位服务的过程中也获得因聚集效应而产生的长效收益。随着社区商业网的成熟发展，商业地产还将为众多地产商提供更高的竞技平台，同时也为民众的资金保值、升值提供更多的选择。遗憾的是目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，在缺乏统一规划管理的情况下，商铺出售后主导权掌控在小业主手中，大家想做什么就做什么，能做什么就做什么。这就很容易出现１０００～３０００人的小区却有很多超市、便利店、洗衣店、冲印店的同质化经营。社区销售的增长主要源于人口密度的提高，一旦入住饱和后，商家的销售将保持平缓或下降，这么多同类租户拥堵在一起，不仅没有聚合效应，还造成社区商业功能低下，并引发恶性竞争。

社区商业科学规划的实施

社区商业发展的科学规划，是繁荣社区商业，提升社区商铺投资品质和增强社区商业功能的核心问题。从社区商业建设的实践看，社区商业发展规划的科学性应包括：

贯彻始终的市场调查工作。社区商业网点理应建立在小区居民的生活需要、购买力水平及对未来美好生活憧憬的基础上，这就首先要通过扎实有效的市场调查进行了解：根据日常生活的“吃穿用住行”建设购物中心、便利店、专卖店、健身娱乐俱乐部；根据小区居民的消费能力及未来发展趋势确定社区商业网点的层次与结构；根据小区居民的生活方式及品位构建社区商业文化；根据城市总体规划、经营者的营业要求组建商业配套设施等等。地方政府及开发商蜻蜓点水式的市场调查，自我参照地规划入住居民的生活方式，其结果即使有良好的为民服务愿望，也会事与愿违。

与城市总体发展定位相衔接。毫无疑问，城市总体发展规划与社会定位是开发商进行局部社区商业网点建设的指南。起步早的国外社区商业开发也都是在政府的统一规划下进行的。因此，地方政府对社区商业的科学规划起着至关重要的作用，并从规划、服务与监管三方面把握。这里需要强调的问题，一是在城市总体规划上，不能忽略对所辖城市进行适宜的社会、市场定位，惟此才能引领社区商业特色建设并形成一座城市的格调，提升城市竞争力；二是我国行政区划调整改革最大的问题是行政区和经济区一致，制约了经济发展。这一亟待改革的问题也波及社区商业规划的科学性。权宜之策是改进对地方政府的政绩考评，促使其变管理意识为服务意识，为每一个管理环节提供优良服务和不懈监督。

相关政策扶持、指导与监控社区商业的健康发展。近期，商务部初步拟订了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》，国务院拟定的《城市商业网点规划条例》即将颁布。欣喜的同时，也要看到国家七部委联合重拳出击和国务院八项措施出台抑制炒房的行动警醒我们：政策、法规的制定与执行关乎政府诚信、执法严肃、监管切实，特别是商业地产投资牵扯到社会资金流动、土地资源利用、百姓安居乐业，相关政策要具有前瞻性、稳定性、系统性和可操作性。

管理部门提供科学的测评指标体系、参选模式和建设标准。多年来指导开发商进行社区商业规划建设只有一个千人指标。而社区商业建设规模、布局、业态组合涉及一定范围内的居民生活方式、购买力水平及商圈辐射能力等复杂问题，需要一整套科学的测评工作流程和测量指标体系在实践的摸索中，全国各地有不少社区商业建设示范城，例如开发较早的广州社区商业如今已形成现代化商业、被动改造和沿街商铺等三种模式，定位是便民的公共消费，不需要鲜明的个性，主要是满足基本需求。　欧美日等国家的社区商业主要以购物中心的形式出现。购物中心一般有一个或几个核心商店，基本上都是知名的连锁企业，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。还汇聚大量专业店、专卖店，它们也多是连锁经营。可见连锁品牌也将是我国社区商业中心形成和发展的基础。管理部门应总结、推荐适合不同营销环境的社区商业模式，重在临摹借鉴；值得注意的是，近期位于北京西南三环的超级大盘万年花城正式向社会推出社区商业标准。这也是全国首家由企业推出的社区商业标准。该标准从社区商业特点、规划建设原则、业态业种类别、业态设置、物件要求等１０个方面对社区商业开发建设进行了规范。由企业推出社区商业服务标准，是地产商市场营销管理日臻成熟的标志。

特别指出，社区商业科学规划的中心任务应是建设社区商业文化，而社区商业文化建设的物质基础首先要针对居民日常生活，主要开发多功能的社区商业服务，例如，根据居民需求开展网上销售、电话订购、上门服务，加工维修等服务形式；采取超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等业态形式；社区商业中心接近小区的中心位置，要求必备的业种有：早点快餐店、美发美容店、洗染店、摄影店、日用品小超市、生鲜副食土产店、肉制品专卖店、修配服务站、物资回收站、洗浴中心、服装加工、影院、书城、茶楼、健身俱乐部、储蓄所、邮局等等，要有名牌企业的连锁超市、２４小时便利店；居民日常购物消费应在居住地５００米范围内完成，突出便利、亲和、成龙配套的服务特色。与此同时，针对居民精神文化的内在需求，还要从硬件商业设施到软件服务品质上打造社区商业文化，例如，把露天电影、沿街叫卖、爆米花、磨剪子抢菜刀等传统营生组织包装，便民乐民；以丰富多彩的文化节形式开展促销宣传；营造独具风情的商业街等等，使小区居民对社区有“远亲不如近邻”的自豪感。有文化品位的社区商业，才有更广阔的增值空间。