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　　黄金周刚过，旅游行业的数据再次成为市场关注的焦点。不同于往年的全行业普涨格局的是，今年全国旅游行业发展出现了分化。这种分化主要受到政策和景区承载量的影响。

　　笔者结合著名投行中金公司最近出台的旅游市场数据观测报告，综合分析当前旅游市场的发展趋势，看看旅游地产（专题阅读）下一步的投资机会到底在哪里？

　　一、成熟景区出行人次略增，低于往年水平

　　黄金周7 天，全国纳入监测的124个直报景区客流达3169.2 万人次，同比增长3.8%，实现门票收入16.04 亿元，同比下降2.43%。客流略增的主要原因在于：

　　1、部分地方天气状况影响了游客出行。假期前两日，受较强冷空气影响，北方大部尤其东北地区出现剧烈降温天气，10月1 日多地在下半年来最冷的一天中度过了“十一”国庆节；

　　2、三公消费继续下滑：国务院办公厅近期下发的《关于严禁党政机关到风景名胜区开会的通知》，导致公款旅游消费进一步下滑；

　　3、部分成熟的自然景区已达到接待饱和量：峨眉山客流（前6 天）同比下滑22%，黄山（前6 天）同比下滑16%。

　　4、成熟景区景点票价几经上调，部分景区票价毛利率达60%，已达到游客承受力的极限，这也成为影响这些景区旅游人数的另一重要因素。

　　二、三大旅游行业高热增长点吸引眼球

　　1、免税店：海棠湾免税购物中心客流爆棚。10 月1 日-6 日，在三亚市整体客流增长7%的同时，10 月1-5 日三亚海棠湾免税店客流大幅增长82%至11.01 万人次。体现出离岛免税“供应决定需求”的特点，也打消了此前部分投资者对于海棠湾店距离偏远、培育期时间长的担心。随着大品牌门店的逐步到位，预计海棠湾免税店将持续保持高速的销售增长。

　　2、微旅游：短途旅游景区表现抢眼。微旅游定位大城市周边短途休闲游，受益于自驾游的普及以及假期时间的碎片化，今年获得井喷式的发展。乌镇（黄金周第一天）接待客流人次达4.71 万，同比增长37%。

　　另从北京公布的国庆旅游数据可见，京郊游保持增长。高速公路免费政策强烈激发了北京居民到远郊区休闲游的欲望，乡村民俗旅游规模比去年同期进一步增长，全市乡村旅游共计接待游客398.8万人次，同比增长7.8%，乡村旅游收入约3.86亿元，同比增长11.7%。自然山水类景区接待量118万人次，同比增长6.3%。农业观光型景区接待15万人次，同比增长7.7%。

　　北京城市现代娱乐类型的旅游点接待量达到130.4万人次，同比增长21.5%。一些有游客参与和互动的娱乐景点受到欢迎。像朝阳公园、中央电视塔、野生动物园、南宫温泉水城、北方射击场等景点游客增长明显。朝阳公园七天累计41.2万人次，同比增长31.6%，中央电视塔同比增加32%，南宫温泉水城接待量同比增加48%。

　　3、出境游：韩泰日成出境旅游最火目的地。黄金周期间出境游继续保持火爆态势，根据携程网统计数据，韩国、泰国、日本是最火爆的出境旅游目的地。韩国旅游局预计黄金周期间大陆至韩国的客流达16 万人次，同比增长超过30%。韩国的免税购物、整容服务受到中国消费者的热烈追捧。

　　三、手机预定数据火爆，大数据反映市场趋势

　　1、来自手机客户端的预订量出现爆发式提升。根据同程旅游有关数据显示，黄金周期间周边自助游产品来自手机客户端预订量占比达72%。

　　2、从移动端预订产品比例上，景区门票预订、周边游预订和酒店预订占比最高，出境游和国内长线游预订也呈现不同程度增长。

　　3、携程旅行网发布了“2014年十一旅游报告与排行榜”。报告显示，上海、三亚、北京、厦门、丽江、西安、桂林、杭州、三峡、南京成为境内最受欢迎的国内目的地，韩国、泰国、日本位列出游人数最高前三。

　　四、依赖门票经济的旅游模式已达增长极限，综合旅游目的地模式成为趋势

　　大量游客、高票价、简单无特色的旅游商品，这种维持当前成熟旅游景点的低级商业模式已经无法复制。成熟旅游目的地的发展遇到瓶颈。

　　结合国内生活方式大潮的推动，成熟旅游目的地商业模式亟待转型。于此同时，大城市周边的旅游成为热点。特别是中西部地区和二三线城市的休闲旅游市场也在迅速崛起。

　　周边游市场上，消费者更愿意选择以“景区+酒店”产品，入住五星酒店、度假村的微奢产品最受青睐，同时越来越多的人愿意花钱体验更具当地特色更有人情味的客栈民宿。今年“十一”客栈民宿预订量，二线城市占比已经超过三分之一。

　　由此可见，随着传统旅游业的升级意味着原先单点聚焦的景区旅游模式将转变成为以一二线大城市为依托的全面开花的城市周边游模式。白银时代打算聚焦旅游地产挖金的企业，应重点聚焦该领域，发展出复合的文化旅游产品，从而迎接中国全民旅游大时代的到来。

　　五、打造独特旅游文化产业链是王道

　　从本质上讲，旅游是一种文化现象。不管是风光旖旎的自然景点，还是底蕴深厚的名胜古迹，抑或是别有风味的民间小吃，它们之所以吸引人，是因为各个景区透露出来的文化内涵，可以给人知识、可以触动心灵，能带人进入一个全新的世界中。

　　因此综合旅游项目的开发，应以内容型产业为支撑，再结合房地产开发的商业模式，坚守文化内容为王的战略方针，方可绽放出巨大的生命力。