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    内容提要：构建旅游资源资本化机制是健全国家旅游资源资产管理体制和实行旅游资源有偿使用制度的关键所在，但现有研究缺乏对其内涵的廓清、合法性的诠释与机制的分析。有鉴于此，本文对旅游资源资本化的过程进行深入剖析，以其演进路径研究为切入点，发现旅游资源资产化和资本化过程存在空间并存性和时间继起性，其演进过程伴随着产权的廓清与流转及其经济价值的框定与增值。而且，本文循着物权法理逻辑将旅游资源经营权的法律属性定位于旅游用地使用权，论证得出该用益物权能够依法进行市场化流转，符合国家旅游产业政策导向，使得旅游资源资本化具有合法性和合政策性。进而阐明了旅游资源的资产化实现机制包括所有权、用益物权、担保物权的界定及其经营权价值、游憩价值的评估，其资本化实现机制包括经营权的出租、抵押、转让、入股等方式的流转及其资产证券化。在此基础上，本文为政府推进旅游用地分类管理、优化旅游资源经营权的估价机制与交易市场提供了政策创新启启示。

    关 键 词：旅游资源/资本化/演进路径/法律规制/实现机制　

　　一、引言与文献述评

　　伴随着我国旅游产业的跨越式发展，沿承于计划经济体制的传统旅游资源开发管理机制方面的弊端已开始集中显露(马波，2001；敖荣军、黄艳，2003；保继刚、左冰，2012)。首先，旅游资源的所有权、管理权、经营权三权混淆。这使得旅游资源管理受到条块的多元分割，产权虚置或弱化，以致归属不清、权责不明、监管失效，阻碍了旅游资源市场化进程。其次，旅游资源经济价值估值过低。这进一步导致公共资源类景区出让收益的分配问题、旅游资源开发利用的生态补偿问题、旅游资源有偿使用制度的施行问题都难以得到妥善解决，并导致了粗放型旅游资源管理模式的产生和扩展。再次，旅游资源保护工作因资金原因而难以落实。我国景区总数超过两万家，国家尚无法对所有景区提供足够的财政补贴，使得许多未市场化运营的景区的旅游资源保护经费短缺，资源保护进程滞后。随着我国进入全面深化改革的重要战略机遇期，对现行的旅游资源管理体制与机制进行改革显得尤为迫切，改革的方向无疑是推行资源资产化和资本化管理。
　　2012年初，中央七部委《金融支持旅游业加快发展的若干意见》中明确指出“开展景区经营权质押和建设用地使用权抵押业务”。2012年党的十八大和2013年党的十八届三中全会明确提出“健全国家自然资源资产管理体制，实行资源有偿使用制度”。在此背景下，2014年《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》和2015年《国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》中又相继提出“发展旅游项目资产证券化产品”与“推进旅游项目产权与经营权交易平台建设”。旅游资源资本化研究便成为落实上述制度的重要内容。
　　多年来，国内外学者始终将旅游资源资产化和资本化作为旅游学的研究重点之一。早期研究主要集中在旅游资源资产的概念、特征、类型(Healy，1994；纪益成，1998)、旅游资源资产化管理的内涵、存在问题(黎洁，2002)、必要性(Vail & Hultkrantz，2000；马波，2001)、可行性(敖荣军、黄艳，2003)等方面的探讨。
　　其后，国外学者较多地关注了旅游资源资产的私有化趋势(Cheong，2005)、旅游资源资产估值(Gios等，2006)、旅游资源资本的概念化(Garrod等，2006)等方面；国内学者则更多地进行了旅游资源资产化的管理措施(唐德彪，2007)与运行路径(范定祥、何艳，2009)、旅游资源资本化的管理实践(吴伟东，2005)与形成机制(刘滨谊、张琳，2009)等方面的研究。这一阶段的研究以质性分析为主，并逐步呈现出了多视角、多维度的研究态势，研究成果开始增多，为旅游资源资本化研究奠定了良好的理论和应用基础。
　　近五年来，旅游资源资产化和资本化研究取得了新的进展，研究领域不断拓宽，理论分析不断深入，实证研究逐步细化。一方面，投资学和公司治理学的发展，为旅游资源资本化实证研究提供了理论借鉴和全新视野，国外学者在旅游类项目信托投资模式分析(Kim & Jang，2012)、旅游类资产的资本成本测度(Park & Jang，2014)等方面取得了较多研究成果；国内学者则更加重视旅游资源的资本化会计确认计量(孙京海，2010)、实物期权价值评估(林璧属等，2013)等方面的研究；另一方面，旅游资源资本化机制理论研究内容也不断深化，国内外研究主要集中在旅游资源资产化模式(龚雅莉，2011)、旅游资源资产化价值评估机理(Hakim等，2011；林文凯，2013)、旅游资源资产化管理保障措施(袁尧清、唐德彪，2012)等方面，并有少数学者开始关注旅游类资产的价值创造逻辑(Fitzpatrick等，2013)等研究领域。
　　这些研究显示了旅游资源资产化和资本化具有巨大的现实需求和重要的理论价值，其研究成果大大丰富了旅游管理学的理论内涵。然而，囿于旅游资源、资产、资本这三者之间内在关系的复杂性，现有研究对于三者的理论内涵认识不一，对于旅游资源资本化的合法性阐述不足，且鲜有学者在现行法律框架下分析其实现机制。有鉴于此，本文拟深入剖析旅游资源资本化的过程，以其演进路径研究为切入点，以其法律规制研究为着力点，以其实现机制研究为落脚点，以期在现有法律框架下，以一以贯之的逻辑阐明旅游资源资本化的路径与机制，带来与现有研究同异互见的些许启示。

　　二、旅游资源资本化的理论内涵与演进路径

　　1.旅游资源资本化的理论内涵廓清

　　我国绝大多数旅游资源①的权属状况为国有，各级地方政府在资源保护和利用的双重职责下，常存在开发资金或水平不足的问题。在此背景下，经营权转让方式被证明是合乎我国现状的高效的市场化运作途径(吴必虎、徐小波，2010)。然而，旅游资源经营权尚未成为一种法定权利，在我国相关法律中暂无此提法，这对规范和引导经营权流转实务造成了很大阻碍。据此，考虑到其是因旅游资源这一“物”的归属和利用而产生的民事关系，本文尝试在《物权法》中定位其法律属性。

　　(1)旅游资源经营权的理论内涵廓清。旅游学者已提出，旅游资源经营权的实质是一项用益物权，即非所有权人对国有旅游资源所享有的占有、使用、收益的权利(杨瑞芹等，2004；林璧属等，2013)，但没有说明其属于《物权法》规定的哪一类用益物权(物权法定原则②)。由于旅游资源的载体是土地，故附着其上的旅游资源经营权与土地使用权具有不可分性(依绍华，2003；保继刚、左冰，2012；周杨，2014)。进一步地，我国四大类法定用益物权均隶属于土地使用权的物权法律架构，充分表明物权法奉行的是土地吸收自然资源的“土地中心主义”制度观。结合这一重要特性，本文梳理出国内景区常见的经营权出让模式：拥有土地所有权的国家(实由地方政府管理)将景区内旅游用地上的旅游资源经营权出让给某企业，该企业在景区旅游用地上直接进行旅游资源开发经营。由此，遵循物权法定原则，依据《土地管理法》第4条和《物权法》第137条，该旅游资源经营权的法律属性即为旅游用地使用权③。

　　(2)旅游资源资产化的理论内涵廓清。资源资产通常被定义为在一定技术经济条件下能给所有者带来效益的所有权明确的稀缺自然资源(姜文来、杨瑞珍，2003)。关于旅游资源资产，有论者认为，其是指由自然和人文资源形成的能为旅游业提供经济价值的资源性资产(纪益成，1998)。本文则从突出法律权属的角度出发，综合考虑上述定义，将旅游资源资产界定为：法律权属明确的具有预期收益的稀缺旅游资源及其产权④。不仅如此，有论者提出，旅游资源的资产化管理就是按照经济法则对其开发利用，实行投入产出管理(马波，2001；唐德彪，2007)，包括产权管理、价值管理和经营性管理(龚雅莉，2011)。比较和综合分析上述论点，本文提出，旅游资源资产化是指在明晰旅游资源产权的基础上，以量化评估旅游资源经济价值为依托，按照经济规律对稀缺旅游资源及其产权进行价值化管理的过程。

　　(3)旅游资源资本化的理论内涵廓清。纵观主流经济学派分别从财富角度、剩余价值角度、生产要素角度、利息角度对于资本内涵的诠释，其看似前后抵牾的各种观点中存在十分明显的共性：资本能够实现价值增值。准此以观，旅游资源资本是指能够在市场化流转过程中实现价值增值的旅游资源资产，在我国现阶段，其主要存在形态是用益物权性质的旅游资源经营权。此外，有论者提出，旅游资源资本化是指旅游资源的所有者将其作为资本投入到旅游开发活动中，进行市场化运作，从而带来经济效益并使其实现价值增值的过程(刘滨谊、张琳，2009)。本文认为，旅游资源经营权(而非旅游资源)才属于资本，并在廓清其各种市场化运作方式的基础上，将旅游资源资本化过程界定为：旅游资源经营权以出租、抵押、转让、入股等流转形式或以资产证券化等金融产品形态进行市场化运作，以实现其价值增值的过程。

　　2.旅游资源资本化的演进路径

　　“资源、资产、资本”三位一体管理观是一种价值导向的新型资源管理理念(付英，2011)。本文将其引入到旅游资源管理中。比较分析可得，“旅游资源”突出资源实体的自然或人文属性，“旅游资源资产”彰显旅游资源价值货币化的经济属性，“旅游资源资本”则强调流动的旅游资源资产带来的价值增值。

　　(1)旅游资源资产化的演进路径。当具有明确法律权属的稀缺旅游资源预期能给投资者带来收益时，旅游资源就成为旅游资源资产。旅游资源资产化的目的是为了确保旅游资源的所有权人、用益物权人、担保物权人的权益不受损害，并有效保护与管理旅游资源。旅游资源资产化意味着将旅游资源及其产权作为一种资产，根据经营性利用实际进行价值管理，并建立以产权约束为基础的管理模式。在这一过程中，旅游资源从实物形态上的管理转化为价值形态上的管理。

　　(2)旅游资源资产资本化的演进路径。当旅游资源资产能在市场化流转过程中实现价值增值时，旅游资源资产就成为旅游资源资本。旅游资源资本化的特征是不直接开发经营旅游资源，而是通过出租、抵押、转让、入股旅游资源经营权等方式进行投融资运营，间接地进行资本运作从而获利的过程，其要义在于，以用益物权性质的旅游资源经营权为载体，实现资本流通和价值增值。旅游资源资本化的核心是加强产权流转，通过旅游资源经营权的市场交易运作，将其由政府转移给企业或者在企业之间移转，实现旅游资源所有权、经营权(用益物权)、抵押权(担保物权)的三权分离，由经营权人通过开发利用旅游资源来实现旅游资源经济价值。

　　3.旅游资源资本化演进过程的动态特性

　　旅游资源经过资产化成为旅游资源资产，旅游资源资产再经过资本化成为旅游资源资本，其演进过程具有如下的动态特性。

　　(1)旅游资源资本化演进过程的时间继起性。旅游资源资产化过程伴随着旅游资源产权(所有权、用益物权、担保物权)的廓清过程，旅游资源资本化过程伴随着用益物权性质的旅游资源经营权的出租、抵押、转让、入股等流转过程。一般而言，这两个过程存在前后相继的时间顺序，从旅游资源到旅游资源资产再到旅游资源资本。亦即旅游资源资产化和资本化过程具有时间继起性，呈现出从旅游资源资产的确权到流转的阶段性演进特征。

　　(2)旅游资源资本化演进过程的空间并存性。旅游资源的资产化和资本化这两个过程不是平行独立的，而是具有相互关联的空间共存性。旅游资源是其资产化和资本化过程的有形资源基础，用益物权性质的旅游资源经营权是其资产化和资本化过程的无形资产形态。旅游资源资产化过程涉及产权廓清与价值框定，其为旅游资源资产的资本化提供了前提条件，影响着旅游资源资本化的实现广度与深度。旅游资源资本化过程涉及旅游资源资产流转形成的价值增值，其也会反向校准旅游资源资产化过程中的旅游资源经营权价值评估精度，推进旅游资源产权廓清的制度设计。
　　现阶段，并非所有旅游资源都能完成资产化过程，只有稀缺、产权明晰且具有预期收益的旅游资源才能完成资产化过程成为旅游资源资产。而并非所有旅游资源资产都能完成资本化过程，由于我国法律明定旅游资源这一有形资源不得进行所有权买卖交易，故只有旅游资源所依附土地上的用益物权性质的旅游资源经营权(旅游用地使用权)这一无形资产进行了市场化流转并实现了价值增值，才能成为旅游资源资本。

　　三、旅游资源资产化和资本化的法律规制与政策导向

　　1.旅游资源资产化和资本化的法律规制

　　关于旅游资源的权属及其交易规则，宪法和民法中都进行了明确的规定。这些规定为旅游资源资产化与资本化提供了法律基础，使其具备了制度设计的前提。
　　首先，我国《宪法》第9条对“水流、森林、山岭、草原、滩涂等自然(旅游)资源”的国家所有权进行了最高法律效力的规定。《文物保护法》第5条对“古文化遗址、古墓葬、石窟寺、古建筑、石刻、壁画等文物”(人文旅游资源)的国家所有权进行了法律界定。规定旅游资源权属的法律还包括《草原法》《森林法》《海洋环境保护法》等。这说明，地文景观、水域风光等自然旅游资源和遗址遗迹、景观建筑、归葬地等人文旅游资源的法律权属是国家所有。而且，《物权法》第41条表明“专属于国家所有的”旅游资源的所有权状态是一种静态的权属规定，不得私有化，不得进行所有权交易。
　　其次，《物权法》第11～14章分别给出了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权这四大类用益物权。《土地管理法》第4条明定“建设用地包括旅游用地等”。《物权法》第137条规定“旅游等经营性用地应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”。可见，旅游用地应以有偿的方式来设立旅游用地使用权(建设用地使用权的下阶概念)。结合《物权法》第40条“所有权人有权在自己的不动产上设立用益物权和担保物权”的规定，所有权人能够在其所有的旅游资源所依附的旅游(经营性)用地上设立旅游用地使用权，此权就是旅游学者所称的用益物权性质的旅游资源经营权，这为旅游资源资产化过程中的产权界定提供了法律基础。
　　再次，《物权法》第120条规定：“所有权人不得干涉用益物权人行使权利。”这说明，按照不同类型物权的实现顺位，旅游资源用益物权作为他物权，是优先于旅游资源所有权实现的。而且，国家鼓励各类市场主体在有效保护旅游资源的前提下，依法合理利用旅游资源(《旅游法》第4条)。进一步地，《物权法》第143条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。”即旅游资源经营权人除了“依法享有占有、使用和收益的权利”(《物权法》第117条)之外，还享有一定的法律处分权能，包括最终形态的处分方式——将经营权转让，也包括其他中间形态的处分方式——如将经营权抵押、出资等。
　　上述法律规定既为旅游资源资产化和资本化提供了法律依据，也给出了其应当恪守遵循的明确法律界限。现行法律规制下旅游资源资产化与资本化的内在关系是：国有自然和人文旅游资源不能在公开市场上出让所有权，即不能进行所有权的买卖交易。不过，所有权人能够在其所有的旅游资源所依附的旅游用地上设立一个“旅游(建设)用地使用权”，该权就是用益物权在旅游这一领域的具体权利表现形态，亦即用益物权的创设为旅游资源资产化提供了法律基础。经营权人(用益物权人)能够依法合理地经营性开发利用旅游资源，且所有权人不得干涉其权利行使。进而，旅游资源经营权能够依法进行抵押、出资、转让等市场化流转以提升其经济价值，进一步实现旅游资源资本化。质而言之，自2007年《物权法》出台之后，用益物权性质的旅游资源经营权已拥有了相当高的市场流动性，即旅游资源资产化与资本化进程是没有任何法律障碍的，具备合法性。

　　2.旅游资源资产化和资本化的政策导向

　　我国在已有法律制度设计的基础上，还相继出台系列政策，着力调动金融等各领域的支持，为旅游资源资产化和资本化的加快实现提供切实可行的科学指导。
　　2009年12月，《国务院关于加快发展旅游业的意见》首次提出“商业性开发景区可以开办景区经营权质押贷款业务”。2012年2月，中央七部委《关于金融支持旅游业加快发展的若干意见》中明确指出“探索开展旅游景区经营权质押业务”，“积极开展旅游企业建设用地使用权抵押贷款业务”，“加快完善各项资产和权益的抵质押登记和评估工作”。
　　仔细比较上述两大国家规范性文件的“景区经营权质押”和“旅游企业建设用地使用权抵押”的提法，结合《物权法》关于质押与抵押的相关规定，容易分析得到，前者指的是债权性质的旅游资源经营权，而后者指的是用益物权性质的旅游资源经营权，这也意味着两大政策为旅游资源资产化过程中的产权界定提供了明确导向。而债权性质的旅游资源经营权，在此政策出台规定其可以做权利质后，也终于找到了市场进入的路径，即这一政策为债权性质的旅游资源经营权质押这一流转模式打开了通道。而且，从“商业性开发景区”到“旅游景区”的措辞上的变动，将政策使用的对象范围加以扩大到所有“旅游景区”，对于盘活旅游资源实现其债权性质经营权的质押融资，具有十分重要的意义。“加快完善各项资产和权益的抵质押登记和评估工作”则规定了旅游资源经营权在进行抵质押融资时需经有资质的机构出具评估报告，而非双方议价，这为旅游资源资产化进程中的旅游资源经济价值量化评规定了施行标准。
　　2012年6月，国家旅游局《关于鼓励和引导民间资本投资旅游业的实施意见》中明确指出“坚持旅游业向民间资本全方位开放”，“鼓励民间资本合理开发旅游资源”，“对于法律法规未明确禁止准入的旅游景区，允许民间资本采取适当的方式参与经营管理”。这说明，国家监管部门已经提供政策架构，允许民间资本在保护旅游资源的前提下经营性开发旅游资源。而且“法律法规未明确禁止准入”采取了民事立法的重要原则——不禁止即许可，最大程度地扩展了民间资本进入旅游资源开发市场进行投资经营的空间。
　　2014年8月，《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》明确提出“鼓励农村集体经济组织依法以集体经营性建设用地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同开办旅游企业”。这为农村集体建设用地上的旅游用地使用权(旅游资源经营权)入股提供了明确指引。而且，该政策首次明确提出“发展旅游项目资产证券化产品”，打开了旅游资源产证劵化的市场通道，进一步深化了旅游资源资本化的实现路径。
　　概而言之，国家相关部门的政策逐步向前推进，显示旅游资源经营权的界定，然后是其经济价值评估标准，再到旅游资源经营权入股，以及旅游资源资产证券化，为旅游资源资产化到资本化的动态演进提供了明确指引。
　　在上述法律制度和国家政策框架中，用益物权性质的旅游资源经营权⑤在旅游资源资产化与资本化过程中居于承上启下的地位。一方面，旅游资源经营权是在旅游资源所依附的土地上设立的旅游用地使用权，是从所有权中衍生出来的包含占有、使用、收益和部分处分权能的用益物权，为旅游资源资产化奠定了明晰产权的基础；另一方面，用益物权性质的旅游资源经营权又能够依法以出租、抵押、转让、入股等形式参与市场化流转，并可进行旅游资源资产证券化运作，以实现旅游资源资本化。旅游资源资产化和资本化的关键是“化”在用益物权性质的旅游资源经营权上，并非“化”在不得买卖的所有权上。进而，旅游资源资产化和资本化具备合政策性。

　　四、旅游资源资产化的实现机制

　　就旅游资源的资产化实现过程而言，国内学者多有探讨，基本形成的共识有：一是产权界定是旅游资源资产化的必要条件(敖荣军，黄艳，2003；范定祥，何艳，2009；袁尧清，唐德彪，2012)。二是旅游资源(资产)价值评估是旅游资源资产化的关键环节(马波，2001；袁尧清，唐德彪，2012)。由是观之，旅游资源资产化的关键实行机制包括明晰旅游资源产权和量化评估旅游资源经济价值。

　　1.明晰旅游资源产权

　　现代产权理论对于产权的内涵界定主要形成了两种研究视角：一是产权经济学视角，以Demsetz(1967)为代表，提出产权是关于物的人与人之间的关系，是使自己或他人受益或受损的行为权；二是产权的法学视角，其代表性论点在于，指出产权由多种权利组成，是由所有权衍生出来的一系列财产权利的分拆与组合(Nicholson，1992)。本文循着产权的法学视角，将产权的逻辑内涵落脚在对个体占有某物的状态刻画的物权(狭义的财产权)上。不同于以往学者从产权经济学视角解构产权，本文基于产权的法学视角提出，旅游资源产权界定是指依法划分旅游资源的所有权、用益物权和担保物权等权利归属，明确各主体行使权利的范围及权限的法律行为。

　　(1)明晰旅游资源所有权。旅游资源所有权是指所有权人对旅游资源享有的占有、使用、收益、处分四项权能。所有权人对于景区旅游资源具有直接支配力，能够排除他人意志以同样方式支配，在不损毁旅游资源的前提下，依照其特性和功能加以利用，并依法收取天然孳息与法定孳息。而且，所有权人能够对旅游资源依法予以事实处分与法律处分，前者是通过事实行为改变其物理形态，后者是通过法律行为改变其权利状态。现阶段，国务院是国有旅游资源所有权的代理人，但其并不直接行使占有、使用等权能，而是在现行法律框架下将其层层委托给各级政府或相关行政机构代理。亦即我国各类旅游资源所有权的法律权属明确，所有权代理过程的实质相同，区别的仅仅是代理链长度而已。

　　(2)明晰旅游资源用益物权。旅游资源上的用益物权就是旅游资源经营权，其法律属性定位于旅游用地使用权，涵盖占有、使用、收益权能，并具有一定的对权利本身的处分权能。用益物权性质的旅游资源经营权的占有权能，体现在对旅游资源的实际控制，是景区旅游资源使用的决定权和排他性权利；其使用权能主要是经营性使用旅游资源的权利，本质上是实现旅游资源的使用价值；其收益权能是享有使用旅游资源过程中产生的或有经济利益的权利。当旅游资源所有权、用益物权和担保物权分属不同主体享有时，旅游资源收益理应在各主体之间以公允方式进行分配。

　　(3)明晰旅游资源担保物权。旅游资源上的担保物权主要包括旅游资源抵押权和质押权。旅游资源抵押权是债务人不转移用益物权性质的旅游资源经营权的占有而将其作为债权担保，是从属于债权的从属物权；其在债务违约等情形下才能行使，抵押权人能够优先于普通债权人得到清偿以确保债的安全(《物权法》第179条)。即经营权人将其用益物权性质的旅游资源经营权抵押给另一企业时，该企业就成为抵押权人。旅游资源质押权是债务人或第三人将其债权性质的旅游资源经营权出质给债权人占有，在债务违约等情形下，债权人有权就该权利优先受偿(《物权法》第208条)。即经营权人将其债权性质的旅游资源经营权质押给另一企业时，该企业就成为质押权人。与抵押权不同，旅游资源质押权以交付质押物的占有为前提，且质权人负有保管和返还义务。

　　2.量化评估旅游资源经济价值

　　综观国内外景区旅游资源经济价值的评估方法(林文凯，2013)，其主要有两种评估思路：一种是以显示偏好法与陈述偏好法为主导的评估方法，包括旅行费用法、条件价值法等，主要用以评估旅游资源游憩价值；另一种是以收益法为主导的资产评估方法，包括收益还原法、实物期权法等，主要用以评估旅游资源经营权价值。由于我国景区旅游资源本体不能直接买卖，所以，其没有所有权交易价格。类似地，旅游资源游憩价值是旅游资源对消费者游憩偏好的福利影响的货币化计量，也无法在市场上直接交易；相比之下，旅游资源经营权价值则是现实中经营权以抵押、转让、入股等方式流转时的公允交换价值的度量，存在市场化交易前提。据此，本文按照景区旅游资源价值与旅游市场的关联程度，将旅游资源经济价值分为两个层面：一是可直接在旅游市场交易的价值——旅游资源经营权价值；二是可间接在旅游市场交易的价值——旅游资源游憩价值，以此厘清景区旅游资源经济价值的层级特征。

　　(1)量化评估旅游资源经营权价值。旅游资源经营权价值是一种能够在经营权期限内产生预期收益的无形资产价值，是在某时间段内享有景区旅游资源的占有、使用、收益权能所构成的价值关系的货币衡量。旅游资源经营权价值评估的是其市场化流转交易价，是运用适宜的资产评估法对旅游资源资产在经营期内的预期净收益的现值总额进行准确测算。简而言之，开发商在获得旅游用地使用权后，需要对其上的旅游资源进行经营性开发，将其转化为能够货币化计量并产生溢价效应的旅游资源资产，并通过财务核算投入成本和经营收益而体现出旅游资源经营权价值。有学者进一步论证得出，景区旅游资源经营权本质上可看成是一种按年度执行的多期嵌套实物期权，其经济价值包括预期净收益和期权价值，期权价值表现为投资柔性给开发商带来的预期收益与开发成本之间的差额变动(林璧属等，2013)。

　　(2)量化评估旅游资源游憩价值。旅游资源游憩价值借助福利计量理论，主要应用旅行费用法、条件价值法等将旅游资源对消费者游憩偏好的满足程度进行货币化计量。旅行费用法是通过旅游者在景区现实游憩过程中所产生的旅行成本支出行为来显示旅游者内在的偏好倾向，其内在逻辑是遵循“旅游者现实消费行为——旅游者偏好关系”的推演路径。旅行费用法根据旅游者对于旅游资源的效用构建出旅游需求函数，再根据需求函数积分计算马歇尔消费者剩余，进而准确测度出景区旅游资源游憩价值。条件价值法是旅游者通过陈述他们对于假想条件下景区旅游资源质量改善的最高意愿支付(WTP)或最低货币补偿(WTA)来体现他们内在的偏好倾向，其内在逻辑是遵循“旅游者意愿支付行为——旅游者偏好关系”的推演路径。条件价值法首先构建支付意愿的希克斯效用函数，再通过离散选择模型等计量模型估计支付意愿效用函数参数，其实质是旅游者对二分式问卷核心估值问题的离散响应，进而准确测度出景区旅游资源游憩价值。

　　五、旅游资源资本化的实现机制

　　关于旅游资源(资产)的资本化实现过程，国内学者也各抒己见，并大致形成了两个较为认可的观点：一是旅游资源进行市场化运作后才真正转化为资本(吴伟东，2005；刘滨谊、张琳，2009)；二是旅游资源资本化过程是旅游资源产权(经营权)转让的过程(范定祥、傅丽华，2009；孙京海，2010)。进一步分析可知，旅游资源资本化的实质是旅游资源经营权的出租、抵押、转让、入股等市场化配置，市场化程度要远超经营权人自己使用这种单一模式；其目的是为了增加可交易性和价值增值，价值增值方式能够扩展到进入证券交易市场利用资产证券化等金融创新工具实现交易增值。因此，旅游资源资本化的关键实现机制包括旅游资源经营权流转和旅游资源资产证券化。

　　1.旅游资源经营权流转

　　旅游资源经营权流转是指在不改变旅游用地用途的基础上，经营权人将其旅游资源经营权或其中部分权能转移给他人的行为，包括出租等债权性流转(《合同法》第212条)和抵押、转让、入股等物权性流转方式(《物权法》第137条、第140条和第143条)。旅游资源经营权的债权性流转是在经营权上设定债权性负担的流转方式，不会发生物权的移转；而其物权性流转是处分性物权行为，会发生物权的变动。

　　(1)旅游资源经营权出租模式。旅游资源经营权出租是指出租人将其旅游资源经营权以一定期限租赁给承租人从事旅游资源经营，出租后原旅游资源用益物权关系不变。出租人与承租人之间因租赁合同而产生债权债务关系(《合同法》第212条)，承租人取得的是债权性质的旅游资源经营权(租赁权)。租赁合同的有效存在与承租人对旅游资源的实际占有，是承租人支配旅游资源的权利依据与事实基础。此模式是我国常见的景区旅游资源开发模式。2011年，湖南洪江市古商城文化旅游产业发展公司以2900万元租赁得到洪江古商城50年的资源保护使用权及核心景区以外有关旅游地产资源的开发权(中国旅游协会等，2013)。

　　(2)旅游资源经营权抵押模式。旅游资源经营权抵押是指抵押人为担保自己或者他人的债务履行，以不转移景区旅游资源之占有，将其旅游资源经营权作为债权担保的行为。旅游资源经营权抵押过程中的抵押权设立特征是登记生效(《物权法》第188条)，且应订立书面抵押合同(《物权法》第185条)。倘若该经营权担保的债权能够如期顺利实现，那么该经营权并不易主，但其价值得以实现流转；倘若该经营权担保的债务到期无法偿还，则会通过将该经营权拍卖、变卖或者折价的方式(《物权法》第195条)，通过改变其权利归属主体，实现终极意义上的流转——经营权发生转让。此外，债权性质的旅游资源经营权也能够依据国家政策进行质押。2012年，甘肃张掖山水文化旅游发展公司以七彩丹霞景区经营权为质押，与兰州银行张掖分行签订了1亿元贷款协议⑥。

　　(3)旅游资源经营权转让模式。旅游资源经营权转让是指转让方在出让期限内依法将旅游资源经营权转移给受让方的行为，一般在平等主体间(企业间)进行。其结果是，转让方丧失旅游资源经营权，受让方依法取得旅游资源经营权。同时，转让方与出让方之间的出让关系终止，确立受让方与出让方之间的法律关系。应予指出的是，旅游资源经营权转让与出让具有较大差异，后者是指经营权由国家有偿移转给受让人。国内景区旅游资源经营权流转进程中更多的是经营权出让而非转让案例。2012年，福建福清市公开挂牌“合并出让”40年的东壁岛滨海旅游资源经营权及其范围内的建设用地使用权，由福建龙升旅游开发集团竞得⑦。

　　(4)旅游资源经营权入股模式。这是指入股者将旅游资源经营权作价出资，依法将其转移给股份制公司占有和使用的行为(《公司法》第27条)。其中，有限责任公司是较适宜作为旅游资源经营权入股的组织形式，其“资合性”“营利性”与经营权入股的资本化实质相契合，且其享有股东表决权、公司利润分配等方面的章程自治权，为相关权利义务关系配置提供了较大的法律空间。此模式也是国内景区经营权流转的典型模式。2004年，四川青城山景区经营权、都江堰景区经营权形成的无形资产折价入股到都江堰兴市投资有限公司(国有独资公司)，占2亿元总股本的20%⑧。

　　2.旅游资源资产证券化

　　2014年《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》中“发展旅游项目资产证券化产品”的提出，加上同年底中国证监会《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》(以下简称《管理规定》)的出台，为旅游资源资本化提供了一条新的实现途径，成为国家指导发展旅游资源资产证券化的纲领性文件。
　　旅游资源资产证券化的交易结构可简要表述为：管理人(证券公司等)设立资产支持专项计划(以下简称专项计划)作为特殊目的载体(SPV)，将专项计划资金用于向原始权益人(旅游企业等)购买权属明确、可产生可预测现金流且可特定化的基础资产(门票收入权等)，通过内外部信用增级，以该项基础资产的未来现金收益为支撑发行可在证券交易场所中挂牌、转让的资产支持证券(《管理规定》第2条、第28条和第38条)。专项计划的资产独立于相关利益主体的固有财产，不属于破产清算财产，具有破产隔离特性，能够有效保护投资者权益。而且，管理人为专项计划独立建账核算，货币收支活动都通过专用的银行账户进行，以建立独立的实时监管的入园凭证现金流归集机制。此外，专项计划在交易结构中会设置优先/次级受偿、超额抵押、差额支付承诺、担保机制等信用增级技术。因而，旅游资源资产证券化也具备资产证券化的资产重组、破产隔离、信用增级等特征。
　　迄今为止，国内旅游资源资产证券化实例有：2012年12月依法设立的本金总规模为18.5亿元的“欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划”和2014年8月依法设立的总募集规模为30亿元的“广州长隆主题公园入园凭证专项资产管理计划”。两大专项计划的原始权益人和担保人(母公司)都是旅游行业领军企业，拥有国内知名主题公园群，其基础资产现金流稳定趋升。且两者都设置了提前终止机制：若主题公园设置抵押的土地使用权被处置而导致经营中断，则专项计划提前终止。由此可见，旅游资源资产证券化中的门票收入权与土地使用权也是不可分离的，两者具有合一性。
　　而且，两大专项计划在交易结构中设置了四种信用增级技术。首先，对受益凭证进行了优先/次级分层，优先级产品预期收益率分别为5.5%～6.0%和6.4%～7.1%，次级受益凭证能够为优先级受益凭证分别提供5.41%和6.25%的信用支持，并全部由原始权益人认购，从而有效防范其道德风险。其次，根据《信用评级报告》预测，原始权益人在专项计划存续期间的入园凭证收入超额覆盖预期支出，各期覆盖倍数的最小值分别为1.45倍和1.16倍，亦即基础资产现金流对优先级资产支持证券本金的覆盖倍数较高。再次，若在特定期间内，基础资产销售均价或销售数量低于约定最低值(数量)，则原始权益人承诺分别进行补足。最后，担保人为原始权益人如期足额向专项计划账户划转预期金额的入园凭证收入提供不可撤销连带责任担保。由是观之，旅游资源资产证券化模式不仅能够扩宽景区融资渠道，降低融资风险与融资成本，而且能够保障资金安全，提升资产利用效率，提高旅游资源资本化收益。
　　尚须指明的是，在旅游资源资产化和资本化进程中，理应避免一些误区以保护性开发旅游资源。首先，现阶段旅游资源资产证券化模式仅适用于人造旅游资源，而且用益物权性质的旅游资源经营权才能依法流转，债权性质的旅游资源经营权仅能依据国家政策进行权利质押，以避免过多的旅游资源被商业化运作。其次，景区流转实务中存在开发商依据合同获得了债权性质的旅游资源经营权而没有获得相应旅游用地使用权的情形，这就相当于开发商在开发旅游资源的过程中无偿占有、使用了旅游用地，这是导致国有旅游资源资产流失的根本原因。再次，应当避免旅游资源经营权估值过高，这将导致开发商为获得高收益而过度开发旅游资源，造成旅游生态环境破坏；与此同时，应当避免旅游资源经营权估值过低，以避免开发商严重挤占地方政府与社区居民的合法利益。

　　六、结论与政策建议

　　1.研究结论

　　国内传统旅游资源管理体制机制存在旅游资源的归属不清、权责不明、价值误置、保护滞后等一系列问题，在全面深化改革大背景下迫切需要对其进行改革，改革方向与政策导向无疑是推行资源资产化和资本化管理。因此，旅游资源资本化研究是一个具有理论意义和实践价值的亟待解决的科学问题。但现有研究缺乏对其内涵的廓清、合法性的诠释与机制的分析。因此，本文对旅游资源资本化的过程进行深入分析，围绕“演进路径—法律规制—实现机制”的研究主线，将动态演进与机制分析有机结合，在现有法律框架下深入探讨旅游资源资本化的路径与机制，并得出以下结论：
    (1)当具有明确法律权属的稀缺旅游资源预期能够带来经济收益时，旅游资源就成为旅游资源资产；当旅游资源资产能在市场化流转过程中实现价值增值时，旅游资源资产就成为旅游资源资本。旅游资源资产化和资本化过程存在空间并存性和时间继起性，且伴随着产权的廓清与流转及其经济价值的框定与增值。
    (2)本文循着物权法理逻辑将国有旅游资源经营权的法律属性定位于旅游资源所依附土地上的旅游用地使用权，论证得出该用益物权能够依法进行市场化流转，契合国家旅游产业政策导向，使得旅游资源资产化和资本化具备合法性和合政策性。
    (3)旅游资源资产化实现机制包括旅游资源所有权、用益物权、担保物权的界定及旅游资源经营权价值与游憩价值的评估，旅游资源资本化实现机制包括旅游资源经营权的出租、抵押、转让、入股等方式的流转及旅游资源资产证券化。在此进程中，应着力避免一些误区，以确保在保护旅游资源的前提下经营性开发旅游资源。

　　2.政策建议

　　为了加快实现旅游资源资本化机制，本文从完善旅游用地分类体系、优化价值评估机制、构建产权交易市场三个层面提出政策创新建议。

　　(1)完善旅游用地分类管理体系。现有法律和政策没有明确界定旅游用地的概念内涵与其下辖的土地类型，由此带来旅游用地低效利用与违规利用等现实问题，阻碍了与旅游用地密不可分的旅游资源的资本化进程。政府相关部门应立足于旅游用地与商服用地、文体娱乐用地等建设用地的资源属性差异，构建具有普适性的旅游用地分类体系，加强旅游用地的规划管控与改革试点保障，推进旅游发展总体规划与土地利用总体规划、城乡规划的协调衔接。在此方面，《桂林旅游产业用地改革试点若干政策(试行)》是一个值得参考的地方性旅游用地分类管理政策样本。

　　(2)优化旅游资源经营权价值评估机制。政府相关部门应推进《旅游资源分类、调查与评价》《土地利用现状分类》《风景名胜区规划规范》等相关国家标准的修订，深入分析旅游资源经营权价值的形成机理。综合考虑资源本体质量等级、资源预期收益、景区资本化率、经营权出让年数、景区开发条件、实际市场需求等影响要素，优化收益还原法、实物期权法等资产评估方法评估景区旅游资源经营权价值的操作流程与计量模型，建立用益物权性质和债权性质的旅游资源经营权价值的多维分层评估体系，切实推进旅游资源经营权交易的市场化进程。

　　(3)构建旅游资源经营权交易市场。旅游资源经营权交易市场的主要功能是为了实现旅游资源资产化和资本化，分为一级市场和二级市场。一级市场的作用是为旅游资源的所有权人和经营权受让人之间进行旅游资源经营权的出让交易提供平台，其中债权性质的旅游资源经营权理应与相应的旅游用地使用权合并出让；二级市场的作用是推动用益物权性质的旅游资源经营权的流转，通过充分的买方竞争实现旅游资源资产的保值、增值，通过市场机制减少交易噪声扰动、合理调控旅游资源开发空间。进一步地，监管部门应建立旅游资源经营权确权登记与核查制度，监督旅游资源经营权人义务的履行情况，建立旅游资源经营权信息网络，积极引导民间资本投向旅游资源经营权市场，促进旅游资源经营权市场的有序发展。

　　①本文采用了国内广为认可的旅游资源定义，即旅游资源包含自然存在、人文遗产和人工创造物(吴晋峰，2014)。
　　②《物权法》第5条规定物权的种类和内容由法律规定。
　　③旅游资源经营权也可通过合同(例如租赁合同、委托合同、承包合同等)的签订而产生，其法律属性是基于合同而产生的“债权”，其权能远不及用益物权。
　　④资源权属明晰意味着此权可能是所有权、用益物权、担保物权的共存状态，只是权利的顺位不同罢了。
　　⑤从法学视角出发，旅游学界所称的“旅游资源经营权”可分为两大类：一是用益物权性质的旅游资源经营权，即旅游用地使用权，此权能够依法进行市场化流转；二是债权性质的旅游资源经营权，源于(委托、租赁等)合同，不能依法进行市场化流转，至多能依据国家政策进行质押。
　　⑥资料来源于中国新闻网兰州2012年7月7日电(记者杨艳敏)，http://finance.chinanews.com/cj/2012/07-07/4015763.shtml。
　　⑦资料来源于福清新闻网—福清侨乡报6月11日讯http://www.fqxww.cn/news/fqnews/2012-06-11/40372.html。
　　⑧资料来源于《都江堰市人民政府关于规范和完善市兴市投资有限公司管理体制和经营机制的通知》(都府发[2004]104号)。

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