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　　近几年来，我国的物流园区数量快速增加，并且不少企业以获取政策优惠为目的进驻物流园区“圈地”，占而不建，坐等土地升值然后变卖。也有企业打着物流的旗帜，行商贸经营之实。那么，到底是什么样的优惠政策让众多企业争相建设物流园区呢？

　　10月中旬，《全国物流园区发展规划（2013—2020年）》（简称《规划》）发布，该规划明确了全国物流园区的发展目标和总体布局，为物流园区发展画出“路线图”。随着《规划》的出台，恐怕又将引来全国物流园区的建设热潮。然而，众所周知，目前我国物流园区的建设存在诸多问题，在规划未来时，很有必要回头看看现有的问题。

　　据中国物流与采购联合会（以下简称中物联）调查显示，近几年来，我国的物流园区数量快速增加，并且不少企业以获取政策优惠为目的进驻物流园区“圈地”，占而不建，坐等土地升值然后变卖。也有企业打着物流的旗帜，行商贸经营之实。

　　那么，到底是什么样的优惠政策让众多企业争着走物流园区的捷径呢？

　　物流用地价格大大低于商业住宅用地

　　物流园区存在的“圈地”现象，根结就在于物流园区享受的优惠政策，其中最重要的是物流园区的土地政策优惠。

　　业内众多专家曾指出，物流园区的用地价格要远远低于商业住宅用地价格，这是众多企业争相“建设”物流园区的真正目的。那么，到底物流园区的土地价格有多低呢？

　　查看了近几年来多个地方的土地出让信息后，记者发现，物流用地的土地出让行为集中在2011年以前，近两年来关于物流用地的土地出让信息较少。最终记者选择以广东省珠海市为例，来比较一下物流用地与其他商业用地的价差。

　　记者从珠海市国土资源局官方网站看到，2011年珠海市的土地出让行为很是活跃，其中不少为物流用地。2011年3月份，珠海市共有6宗土地出让行为，其中一宗土地出让为物流用途，位于前山商贸物流园，成交价为起始价的510元/平方米。同月成交的一宗住宅、商业用地则以楼面地价2820元/平方米的价格成交。可见，商业用地的土地价格约为物流用地的6倍。

　　当然，虽然两块地块同在珠海市的西区，但地理位置上也有所差异，两者的对比结果或许有些并不十分精确。

　　2011年5月，珠海市土地出让行为共7宗，其中位于西区富山工业区的一块仓储物流用地成交价为地面价277元/平方米；同期同样位于富山工业区附近，一块为住宅、商业用途的土地价格则为楼面地价800元/平方米。两者对此，价格相差也近3倍。同月其他位于西区的两块住宅、商业用途的地块楼面地价分别为4300元/平方米、3980元/平方米。这两块土地的价格为仓储用地的土地价格的十几倍。

　　一块面积14473平方米的土地，作为仓储用地，以277元/平方米计算，则需要400万元。而如果作为住宅、商业用地，以800元/平方米计算，则需要1157万元。两者相差700多万元。

　　显而易见，物流园区的土地价格仅为住宅、商业用地的三分之一、六分之一，甚至十几分之一。也正是物流园区的土地价格“优势”让众多企业“看好”物流园区。

　　不仅是珠海市，其他许多城市对物流园区的用地都给予了很大的优惠。

　　2010年4月，江西省鹰潭市出台了《鹰潭市鼓励投资现代物流园优惠奖励办法》。在物流园区用地上，物流产业和专业市场的物流项目用地的土地价格按国家规定的工业用地出让价最低标准执行。对固定资产投资3000万元以上的物流产业重点项目，土地成本之外的净收益全额返还物流园区用于开发建设和扶持企业发展壮大。

　　并且，依据项目性质、固定资产投资规模和创税能力等情况，企业可分期支付土地出让金。

　　无论是以低价给地还是分期付款，这对于企业来说都是很大的优惠政策。

　　除此之外，据了解，几年前，为吸引企业入驻物流园区，有些地方政府的优惠政策更加吸引人。如广东东莞市对物流基础设施用地免于缴纳土地出让金；南京市政府规定，凡到龙潭、禄口、王家湾三大物流园区注册经营的物流企业，南京市政府权力范围内的相关费用一律免除。就在物流园区建设热潮之初，2002年7月份深圳市出台了《深圳市现代物流园区土地管理政策》，也规定物流园区用地可分期支付地价款，并且，新申请的用地项目地价可优惠20％。

　　税费优惠政策：减免所得税

　　除了以较低的土地价格获得用地，在税收以及各种费用方面，物流园区也享有很多优惠政策。

　　鹰潭市规定，入驻物流园区的货运企业享受《鹰潭市人民政府关于加快货运产业发展的意见》的各项优惠奖励政策。享受货运企业优惠奖励政策之外的其他物流企业缴纳所得税的地方实得部分前五年按100%比例奖励，后五年按50%比例奖励，缴纳的其他各项税收的地方实得部分十年内按70%比例奖励给企业。入园的专业市场缴纳的所得税地方实得部分前两年按100%比例奖励，后三年按50%比例奖励；缴纳的其他各项税收的地方实得部分十年内按60%比例奖励给企业。

　　合肥现代物流园内凡从事仓储业、物资业的企业或经营单位，自开业之日起，报主管税务机关批准，可减征或免征所得税一年；对新办的独立核算的从事交通运输的企业或单位，自开业之日起，第一年免征所得税，第二年减征所得税；对从事物流咨询业、信息业的企业或单位，自开业之日起，第一年至第二年免征所得税。

　　据记者了解，在税收方面，几乎所有的物流园区对入驻企业都有着不同程度的减免，并且减免到期后，也可按较低的税率缴纳所得税。

　　目前我国的企业所得税税率为25%，如果入物流园区则可以免交，这对企业来说是很大的优惠。如果按照50%比例奖励给企业，往往也是十分可观的数额。

　　除了税收的优惠，在水电与用工方面，物流园区内企业也享受着“特殊照顾”。

　　比如，鹰潭市规定物流园区的物流企业和专业市场中的物流设施用电和用水价格，按照普通工业生产用电和用水标准执行；用工方面，入园企业外来高管及务工人员均可享受《鹰潭市人民政府办公室〈关于对招商引资企业外来高管及务工人员实行优惠政策的意见〉》（鹰府办发〔2010〕3号）中的各项优惠政策。

　　记者在鹰潭市发改委网站上看到，鹰潭市普通工业用电电价为0.77元/千瓦时左右，而非居民照明及商业用电价格为1元/千瓦时左右，每千瓦时相差近0.3元。

　　另外，许多地方还规定，对固定投资资产额较大的项目，还可采取“一事一议”的办法商议有关优惠奖励政策。