---

　　根据中国物流与采购联合会2012年9月调查数据显示，我国物流园区总数达到754家，并且到目前来看，数量还在不断增加之中。与此相对应的是，我国物流园区空置率达60%。物流园区数量的猛增有“虚火”过旺的表现。

　　其一，我国物流园区呈现出城市间与区域间分布上的结构失调，一二线城市园区数量不足，三四线城市园区数量过多。究其原因，一是鼓励物流园区发展的相关政策不断出台下，地方政府盲目上马物流园区项目；二是地级市、县土地供应相对充足，利于开发商拿地；三是地方政府对物流园区公共性与基础性认识不足。

　　其二，我国物流园区圈地现象较多，实际精耕细作的较少。各地方普遍存在“占而不建、建而无用、建而他用”的现象，导致物流用地流失，真正想做物流的企业难以得到土地。

　　除国内企业不断进军物流园区市场之外，近年来外资也越来越看好这一市场。外资物流园区往往在各方面都相对优越，这对我国内资物流园区带去了一定的冲击。

　　我国有多少个物流园区？2013年“全国物流园区工作年会”上，有业内人士称，全国范围内在1000亩以上的物流园区不会少于1000家。而国内某咨询机构调查数据称，截止到2011年7月，挂名为物流园区、物流基地的园区共有4218个。行业权威中国物流与采购联合会于去年9月发布的《第三次全国物流园区（基地）调查报告》显示，目前我国各类物流园区共计754家。

　　仅以754家而论，在我国物流园区仅十几年的发展过程中，其产生数量也已经相当可观。而随着《全国物流园区发展规划》的出台，各地规划建设物流园区热情高涨，我国物流园区个数还将被不断刷新。与此相对应的是，有声音称我国物流园区平均空置率达60%，空置率如此之高是否暗示着我国物流园区数量过剩？我国物流园区数量到底是多了还是少了呢？

    三四线多一二线少

　　在当前我国经济深化改革、物流业转型升级的阶段，我们不能够简单地说物流园区数量上到底是多还是少。但可以肯定的是，我国物流园区数量分布存在结构性失调的问题。

　　“从布局分布上来看，一二线城市物流园区数量不足，而三四线城市数量则过多，同一服务区域重复建设现象严重。此外，在我国东西部地区也存在物流园区数量上的差异。”杭州通创物流咨询有限公司董事长赵成锋接受本报记者采访时表示，在物流园区布局的城市等级区别和区域分布区别下，我国物流园区存在结构上多与少的问题。

　　深圳安必行物流顾问有限公司总经理刘兴富同样认为，三四线城市物流园区数量相对较多，部分地方已经出现过剩现象。“由于一二线城市发展速度较快，城市扩容改造使得很多城区的仓储物流设施被拆掉，而新的又没有建成，这就造成了物流园区数量上的不足。”

　　更有行业内人士向记者透露，某地一个小县城区区几十万人口，在没有规模化产业支撑的情况下，该县竟然规划建设出3个物流园区项目，且规模一个比一个大，甚至还有国际物流园区的概念，显然不切实际。

　　事实上，随着2009年国务院出台《物流业调整和振兴规划》后，一些地方政府开始重视物流业的发展，以建设物流园区作为发展当地物流产业的重要举措，各地物流规划纷纷出台，大力上马物流园区项目，土地供应政策相对宽松的三四线城市物流园区数量便呈现快速增长态势，甚至出现了数量过剩。

　　近期，国家发改委会等12部门联合印发了《全国物流园区发展规划》，其中指定了29个一级物流园区布局城市和70个二级物流园区布局城市，为我国物流园区合理布局提供了顶层设计。此外，《规划》中“主要任务”还提出，“对于同质化竞争明显的园区，通过明确功能定位和分工，推动整合升级。”

　　“虽然《规划》提出了具体的物流园区布局城市，但城市内究竟该建多少物流园区并未明确阐述，这对物流园区实际开发意义并不大，还需要看后续各地方的具体规划。”刘兴富表示。

    圈地的多实干的少

　　上海天地汇董事长徐水波在“2013中国物流企业家年会”上讲到，全国700多园区60%空置率说明大部分物流园区在搞圈地。确实，在我国众多的物流园区中，多了圈占土地、改变用途的物流园区，少了科学规划、精细运作物流园区。

　　对于当前我国物流园区圈占土地的现象，可以总结为占而不建、建而无用、建而他用三种。

　　其中“占而不建”体现在两方面：一是部分开发商以低于地产开发的价格拿到物流用地，其目的并不是真正搞物流，而是坐等土地升值然后变卖；二是真正要搞物流园区的，前期调研、规划都已完成，却在土地审批环节遇到困难，政府用地审批迟迟不能通过，导致投资开发商“干着急”。

　　“建而无用”主要体现在物流园区前期规划缺乏科学性，布局不合理，建设起来的物流园区，并没有足够的物流需求给予支撑，导致招商困难，这样的物流园区最终也就变成了“空城”一座。而一旦物流园区不能为物流所使用，也就极易产生“建而他用”的现象。

　　“建而他用”是当前存在于我国物流园区中最普遍且严重的现象，具体有三种形态。第一种是以物流园区名义做专业市场。赵成锋给记者举例，内蒙古某“物流园区”，其功能和内容几乎都是专业市场，物流功能只是象征性的一点点，只是戴了个物流的“帽子”，是典型的以物流园区名义搞专业市场的案例。“因为专业市场用地国家管控较严，而物流用地国家政策是鼓励的，所以很多地方政府和开发商打政策‘擦边球’，用物流园区之名搞专业市场之实。”

　　第二种是以物流园区名义做地产开发。这种现象尤为“可恶”，用低廉的物流用地，做高价值的住宅地产、商业地产开发，占用了宝贵的物流土地资源，让真正想做物流园区的企业“无地自容”。媒体曾多次曝光各地的这一问题，但显然只是冰山一角而已。

　　第三种是物流园区中物流活动主体建设迟滞，配套设施却先行建设。前段时间，本报跟踪报道了广东省河源市华南城“东江商贸综合物流城”项目，物流建设不见，却见豪华别墅林立，就属于这类问题。对于这种现象，赵成锋直言：“很多地方建设物流园区，前期规划时功能配置、面积配比相对是合理的，但在利益的驱动下，园区就先把利益最大化的商业、住宅等配套设施建设起来，回报期长的物流内容也就不见动工。”

　　什么原因造成以物流园区名义圈占土地现象频发呢？首先一点是个别地方政府对物流园区认识不足，没有深刻理解物流园区的公共性和基础性，专业市场充斥物流园区的问题不仅得不到政府重视，很多时候是地方政府默许的。其次，利益驱使下，有开发商利用物流园区土地的优惠政策，挖掘土地价值，而非物流价值。最后，当前物流园区用地价格越来越高，当开发商拿到物流用地后，“入不敷出”就促使其变相操作物流园区。“东部地区物流配置用地已经有到百万以上的了，当开发商以这么贵的价格拿到土地后，就不由得他不动歪脑筋了。”赵成锋认为，政府要真正支持物流业发展，首先要把物流用地价格放到一个合理的范围内，至少不能高于工业用地价格。

　　相对而言，我国真正科学规划、合理布局、精细运作的物流园区少之又少。《全国物流园区发展规划》中指出，从总体来看，我国物流业发展水平还比较低，物流园区在规划、建设、运营、管理以及政策方面还存在一些问题。行业内人士认为，各类设施齐全、综合服务能力强、信息化水平高、经营体制科学健全的物流园区还相对较少，我国物流园区需要整合升级。

    外资来袭冲击市场

　　党的十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，要使市场在资源配置中起决定性作用，放开商贸物流等服务业领域外资准入限制。《全国物流园区发展规划》也提出，鼓励物流园区主体吸引外资筹集建设资金。未来，我国物流园区中将越来越多的出现外来资本的身影，在鱼龙混杂的我国物流园区市场中，外资已经成为不可忽视的一股力量。

　　事实上，外资在我国投资建设物流园区近年来热情高涨。普洛斯中国官网显示，其在中国33个城市拥有并管理着125个综合性园区。近期，普洛斯中国动作不断：普洛斯珠海港国际物流园开工、投资15亿元建设长沙空港物流园、投资45亿元建设普洛斯廊坊现代物流产业园。

　　除普洛斯中国之外，新加坡淡马锡丰树集团宣布将在江夏区投资6亿元建设工业物流产业园区，欧洲最大物流开发公司之一的盖世理宣布建设武汉国家生态物流园，美国私募股权投资公司凯雷投资集团购买上海宇培名下仓库股权进军中国物流地产……

　　俗话说“外来的和尚会念经”，外资凭借多年的行业经验，其物流园区在规划选址、功能配置、建设标准、设施技术、管理理念、运营维护等方面的水平普遍高于国内物流园区。而对于地方政府而言，外资能够来到本地投资建设物流园区更是绝对欢迎。赵成锋告诉本报记者，前几年外资大量进入国内物流园区市场后，一些地方政府对外资拿地和内资拿地区别对待，为了能够吸引到外资，往往把相应条件设置得很低。在国家对土地管理从严之后，情况才有所好转。

　　也有行业专家表示，外资在中国进行仓储物流建设时，存在抢占土地资源的嫌疑，“外资在国外投资建设的仓库都是多层的，但在国内建设的仓库则多数都是单层。”