摘要：本文对零售商业用地选址影响因素进行分析，分别从地段条件、商品销售潜力以及政治因素三方面做了较为详细的研究。

关键词：选址地段条件销售潜力

当代经济的一个重要特征是对劳动力有巨大吸纳能力的零售业的迅速发展，这使得城市用地结构和布局必然会随之发生变化，与之相关的商业用地开发选址问题也不断得到各方面的重视。相对于住宅和工业市场开发而言，关于商业类房地产开发的认识还不全面，存在很大的投机性，且风险相对较高。因此，本文将从地理位置、经济及政治因素等几个方面出发，对城市零售商业房地产开发选址问题进行探讨。

                  一、地段条件

在不动产产业中有一句古话说，城市不动产的三条最重要的特征:一是地段，二是地段，第三还是地段。”这足以说明地段在城市土地经济中的作用，它直接关系到土地的利用及其经济价值与社会价值。对于视经济效益为命脉的零售业而言，这一因素更是至关重要，有时甚至能决定其成败。

首先，商业企业的地段就是要确保能获得最大的利润。由于聚合经济的存在，城市地区一直就是最理想的选择，而对于城市中的不同地段，企业应支付不同的招标租金，这就取决于土地价格。城市区位理论得出这样的结论:从城市中心向外，城市土地价格逐步下降，从城市边缘向内，城市土地价格逐步上升，从而形成所谓的价格梯度。土地使用者竞争投标，形成了土地利用密度和土地租金有规律的下降斜率见图1)。

从图中我们可以更明显地看出，商业用地大都占据着城市中心地区最繁华、人口密度最高的地段，一来它的行业特征要求必须驻扎于此，二来它的高利润回报担负得起这些地段的高额地价。当然，在考虑距中心商业区的距离和土地招标租金的关系上，应根据实际情况找出一个最佳选择，很显然，如果所处地段太偏，商家利润无法保障;如果土地租金太高，商家同样会得不偿失，所以商家总是寻求相对土地租金较低，又能获得最大利润的地段。这个问题可通过绘制城市商业用地的招标租金曲线来帮助分析和解决（见图2）。

该图基于单位土地租金的一般形式:

r(d)为地租，d是距中心商业区的距离，p和q是产品的价格和数量，c(d)为商家的生产费用，n(d)是在距离d内出租土地的数量，f(d)为运费，为既定的利润水平。这些数据都可以获得。图中R(d)为市场租金斜率，主要取决于产量q和运输费用为在两个不同的地段上获得的利润。如果令，设运费固定不变，f=f(d)，则用直线表示商业用地的招标租金曲线，这样随着利润水平的提高，招标租金下降，所以，图中，大于，招标租金相应地较低。

但企业的招标租金函数不一定是线性的，考虑各个变量，我们大致得出一条曲线。那么，企业可以在市场租金斜率与最低招标租金曲线相切的位置上取得最大利润。箭头指的是改进方向，其结果将导致企业利润增加。均衡点是指距中心商业区的距离，租金为r_e的d_e点(如图示)，这就是我们要找的最佳选择地段。在这里，企业仅付出最低的租金即可获得满意的收益。

            二、零售商品的销售潜力

一个零售中心的光顾总量依赖于三个因素。第一个是该中心相对于其它中心的属性;第二个是该中心相对于其竞争者的位置。这两个因素一起决定了任一给定家庭的购物概率。第三个因素是家庭的空间分布或者位置。一个中心可能有相当理想的属性组合，但如果它的位置不在对这一组合评价较高的大量家庭附近，或者其它中心的位置距离这些家庭更近，它就不会产生足够的客流量。根据这一结论，我们给出经验计算公式，如下:

式中，t是商品类别，如食品、服装、家具等;Ptij是住在i地区的居民，到j地区商店购买t种商品的可能性;Sti是对j地区零售业务的衡量，如:零售额、覆盖面，或者销售t种商品所雇佣的人员;Tij是顾客与商店之间的距离，通常以时间来衡量;ht-购买t种商品的各种不方便因素，越不方便，则h值越高。计算出Ptij是第一步，考虑到人口、收入、花费等方面，就得到公式:

式中，指j地区零售商品t和销售潜力; 是对t种商品预先计算的概率;POP_i;是i地的人口数;Income_i是在i地区的可支配收入; :是在i地区居民可支配收入中，消费t种商品的边际倾向。

从公式中我们可以清楚地看到，一个地方零售商品的销售潜力，要受、POPi、Income_i和:等因素成正比的影响。也就是说，人们到j地购买t种商品的可能性越大，则j地t种商品的零售潜力也越大;同样，i地区居民的收入越高，他们用在t种商品上的支出占其收入的比例越高，则t种商品零售潜力就越大。

          三、政府对房地产开发的影响

政府的政策及其态度、政治环境的稳定等等，都是关系到市场发展的重要因素。尤其是在用地方面，政府相关的土地政策对于商家的决策分析会有很大的影响:积极优惠的政策能促使投资的顺利进行;相反，过多的限制条件以及政府的干预会阻挠投资的健康发展。所以，在考虑选址之前，应当对所在地的土地政策、开发限制要求等相关政治条件了解透彻，这样才能保证选址的科学性和经济合理性。

目前，国家大力发展第三产业，政府对于商业用地开发，都是采取鼓励、优惠政策，这无疑给商业用地开发创造了一个比较好的大环境。国家先后出台了相应的土地改革措施办法，包括盘活存量土地、普及租赁制度、实行商业性用地出让等。目前，我国正在积极尝试国有土地使用权出让拍卖的方式，并渴望构建一个适应社会主义市场经济体制的市场，以商业性用地为突破口，一级市场政府宏观调控土地资源供应总量，二、三级市场适度竞争的规范、高效的拍卖市场。这些积极的改革措施，无疑给商家提供一个更开放、公平、合法的市场空间，商家可以充分发挥自己的竞争优势，选择自己最佳投资地址。

通过前面的分析，我们认识到地理位置、社会经济以及政治等多方面因素对于零售商业用地选址的影响，这也为今后商业房地产开发决策提供了一定的参考价值。在实际应用的过程中，对于数学模型中几个参数的数值估计，目前主要可以通过有关部门数据提供、问卷调查、电话访问以及市场预测等方法得出的，因此，我们将会在今后的研究中不断努力，争取在选址的准确性上有所突破。

参考文献:

1、刘卫东，彭俊等，城市化地区土地非农开发，科学出版社，1999

2、Denise Dipasquale，William C.Wheaton著，城市经济学与房地产市场，经济科学出版社，2002

            (作者单位:武汉大学土木建筑工程学院)         责任编辑:谢美萍