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一、 区域选择

1， 应接近公司现有业务区域

2， 虽远离公司现有业务地区，但人口规模巨大，经济发展水平高，商业业态以传统百货和杂货店为的地区

3， 人口规模应在300万以上，城市化水平在30%以上，中、小城市密集，城乡一体化发展的区域

4， 城市间交通便利，有高速公路相联系

5， 城市分布呈面状，尽量避免线状分布

6， 城市间相互距离不超过三个小时车程

7， 在区域城市体系中有一个特大型中心城市为中心，或有中心城市为依托距离中心城市不超过三个小时车程

8， 中等收入水平的居民月收入应在1000元以上

9， 区域内商业态以百货同业为主，全社会超市业销售总额占全社会商品零售总额不超过8%。

10，市场结构接近完全竞争市场，规模最大的前四位零售企业的市场份额不超过15%

二、 城市选择

1， 在所选区域内人口规模在50万人以上，人口分布较为集中，小城镇发达

2， 中等水平的居民月收入应在1000元以上

3， 政策环境良好，地方政府对连锁零售商业持支持态度，有政策优惠。

4， 商业业态以传统百货为主，无或少超市类商场和公司

5， 城市居住密度高

6， 城市基础设施完善

7， 城市新开发住宅增长快，城市环境质量高

三、 商圈

1， 位置

(1) 在大中城市商圈应位于城市中间区和新开发的较大居住区内，避开中心商务区和次级商务区

(2) 城乡结合部和近效区，若无大型成熟社区，一般不进入

(3) 在中小城市中尤其是小城市应尽量接近城市中心或次级中心

(4) 商圈所处区应为城市的居住区、居住商业混合区，城市建设水平中上，道路、建筑 等城市景观无破旧感，公共设施完好，齐全。

(5) 附近无污染企业或危险品生产企业和仓库

(6) 所在区域不属于城市衰落区，无人口外迁趋势和居民收入水平下降趋势

(7) 所在区域无城市拆迁、改造规划

2， 目标消费者特征及行为描述

(1) 商圈内目标顾客应当地常住居民为主，家庭生命周期以已婚有孩阶段的占主要部份。

(2) 居民收入水平应在当地中等偏上，以公务员、公司职员、工人和商人为主

(3) 高中以上文化水平的居民应占大部份

(4) 人均商品性消费支出应在每月300元以上

(5) 人均月收入应在1000元以上

(6) 购物出行方式以步行和骑自行车、助动车为主

(7) 购物频率在每周2-3次左右

(8) 对价格不是太敏感，但，仍视为选择商店的重要因素

(9) 不愿意或没有足够的闲暇时间至远距离的购物中心购物

3， 消费者诉求重点

(1) 家庭日常食品和用品均基本齐全

(2) 价格适度低

(3) 相对便利

(4) 品质保证

4， 综超的市场定位(商场提供的核心价值或在消费者心中的形象)

(1) 能独立成为居住区的服务中心地

(2) 相对便利的购物场所

(3) 提供较为齐全的品类

(4) 居民至少一周要光顾一次，提供每天至二个最多三个月就需购卖的商品

(5) 适度低价、商品较齐备、商品档次中档、购物环境舒适、亲切

(6) 居住区内最大、最有影响的商店

(7) 社区居民购物、休闲、社交的中心

5， 人口规模

　　商圈人口规模应不低人5万人，应在5-10万之间。视所开设的卖场面积大小而定，面积大相应所需门槛人口高，商圈内的人口规模也应相应增加，一般应保持每千平方米需一万人左右的商圈人口的比例。

6， 人口分布

　　商圈内人口分布呈面状，而不是集中于一侧或局部，居住密度高，以高层、多层住宅为主。

7， 业态

    商圈内以传统业态，如小杂货店、副食品商店、小摊、菜市场为主要业态无超市等新兴业态的商场。

8， 形状

   (1) 商圈的形状以接近园形的不规则多边形为最佳，尽量避免狭长状、条带状的商圈

   (2) 商圈内无地面铁道线、河流、快速主干道穿过，分割商圈

   (3) 商圈内无山丘、大面积水体、大面积绿化用地

四、 商场位置

(1) 商场位置应接近于于商圈的中心或商圈内人流的主要出入通道上

(2) 商场位置应位于至少两条小区干道级以上道路的交叉或距交叉口4 分钟步行距离内

(3) 商场周围1公里内没有营业面积在拟开商场面积一半以上同业态的商场

(4) 商场周围2公里内没的营业面积在与拟开商场相同的同业态商场

(5) 商场周围3公里内没有大型超市、购物中心

(6) 商场周围50-100米范围内最好有银行、娱乐、餐饮等与拟开商场在功能上相补的商业设施

(7) 备选地点应已有一定的人流汇集或人流经过

(8) 在特大型城市中可区级购物中心内部

五、 交通

(1) 至少应有两条道路可直接到达店址，或转向后步行4分钟内到达店址

(2) 商圈内所有的居住组团均有小区道路可到达备选店址

(3) 店址周围100米内无阻碍通行的或规划中的立交桥、高架桥、交通护拦、交通隔离带、施工场地、单行道、地面铁路线等

(4) 店址附近步行4 分钟内应有至少一个公交车站有三路以上公交车线路经过或可通过与规划、交通管理部门协调新设立。

(5) 备选物业正前方应方便顾客(步行和驾车)进出

(6) 应方便大型货车进出

六、 场地

(1) 门前人行道应在4 米以上，无不可拆除的有碍通行或视线的铁塔、电线杆和其它构筑物，地面铺装质量较高或可改进

(2) 门前应有宽度不少于4米的室外广场，且无不可拆除的有碍通行和视线的电线杆、水池、花坛等构筑物

(3) 可供停车的场地面积不应少于1000平方米，且停车场位置以和室外广场相连或可直接进入卖场为宜，若为公用停车场位置不宜超过100米

(4) 门前室外广场标高应高过与道路标高，但如以台阶相通，台阶级数不应超过超过4级

(5) 应有可供货车出入的宽度在6米以上的通道

(6) 建筑物与其它建筑的间距应符合规划要求和消防要求

(7) 应有可供货车卸货作业和回车场地，回车场不得小于300平方米

七、 物业

(1) 房形以矩形为最佳，长宽比不宜超过2：1，以4:3、5：4 为佳

(2) 房形应无分割，空间完整，通透性好，无中空和中间有供公共使用的电梯间等公共间或虽有分隔，但均为可拆除的轻质隔墙

(3) 开间朝向主要街道，开间不少于30米

(4) 所租物业除考虑营业用面积外还应有后备仓等辅助用房的面积，辅助用房和营业用房的面积划分应按2：8的比例划分

(5) 进深要求不少于30米，或至少局部在30米以上，以30至60之间为宜

(6) 柱间距应在6米以上，或至少可用作卖场的主体部份应在6米以上

(7) 层高以橫梁底算起，应不少于4米，以4.5至5.5米间为宜，最高不宜起过8米

(8) 租用面积在楼层的分布以全部集中首层为最佳，卖场可设于一、二层，最多不能超过三层，若分层设卖场，每层卖场面积不应少于2000或4000平方米，在特大城市可租用负一层

(9) 各层间以自动人行道相连，自动人行道以设卖场内靠左一侧紧贴墙面或靠里墙设置，物业应能在上述位置提供3*30平方米的安装位置

(10) 首层地面承重不低于500KG，各层楼面动荷载不低于350KG

(11) 用作商场的建筑物应有较强的可视性，体量应高大，应至少在两个方向上，至少50米开外能看到卖场

(12) 用电量可根据卖场大小和设备配置而定，但最少不能低于500KW，供电方式以市电双回路为佳

(13) 高低压配电设备应齐全，或有可提供安装高低压配电设备的位置

(14) 给水管应接入室内，管径不少于____CM，并设有消防水池和消火栓

(15) 有排污管和雨水管接至市政管网，排污应设有专用的隔油排污池，雨水、污水分开排放

(16) 应有管道煤气接至室内，管径不小于　　 吋

(17) 空调设备，最好由业主提供中央空调，且空调制冷量应在120w-180w之间或免费提供安装中央空调主机的机房和冷却塔安装位置

(18) 所选物业应由业主提供(或提供安装位置)载重量不少于2吨的货梯，货梯开门宽度不应小于1.4米，且货梯位置适中，能方便至达各层卖场或后备仓，且不影响顾客动线

(19) 载客梯：所选物业楼层间最好由业主提供自动人行道相通，或能提供4*30平方米的安装位置，自动人行道宽度不少于1米，陂度不超过12度

(20) 冷链机房：所选物业应有不少于12平米的冷链机房

(21) 所选物业应有安装排烟井道的位置

(22) 消防系统：报选物业应有按乙类以上设防设计的消防系统，或由业主安装至少应由业主提供基础消防

(23) 所选物业应有显眼的顶招、侧招的位置和广告位置提供我方免费使用

八、 商务

(1) 计租面积应按实际租赁垢建筑面积计算，应尽量争取按使用面积计算

(2) 负一层和二层以上的租金水平至少应低于首层30%以上

(3) 辅助用房的租金水平应争取低于营业用房的水平

(4) 所有设备房均应免费

(5) 由我方安装的货梯、自动人行道等设备安装的土建部份费用应由业主负担

(6) 停车场和门前广场应免费使用

(7) 物业管理费应免除

(8) 免租期应在四个月以上，越长越好

(9) 租金递增期应一年一递增，递增率不可超过3%

(10) 免递增期应为一年

(11) 业主应能提供土地使用证、规划许可证、租赁许可证和消防验收合格的批文和法人资格证明

(12) 业主必须提供全套竣工图

(13) 需加建、改建的土建工程费应由业主免担

(14) 需增容水电、煤气的费用应争取业主负担，至少负担一半

(15) 若我方租赁物业仅为所在建筑的一部份，尚有部份商业用房可出租，必须要求业主承诺余下物业出租经营种类不与我方相同，避免一我方竞争

(16) 业主应承诺协助我方办理相关的工程、营业手续

(17) 在我方所承租的范围内我方有权分租部份面积，业主无权干涉和向第三方收取任何费用

(18) 业主保证在我方租赁期内任何第三方不得向我方提出任何收取费用的要求

(19) 业主必须承诺在租赁期间任何有关物业的产权纠纷均与我方无关，不得影响我方的正常营业，若影响我方营业，所造成的一切损失由业主赔偿