近期，北京长安街以南的时代广场百货要重张了，庄胜崇光百货的二期也将落成了，无疑这是京城西单商圈正在发生南移的又一个重要标志。事实上，西单商圈的这一演变此前就露出了端倪。中友百货的崛起、菜市口百货的火爆、庄胜崇光百货的成功、马哥李罗酒店的开业，基本勾画出了西单商圈南移的走向。而且，随着太平洋百货的开业，菜市口百货的回迁，沃尔玛店的竣工，这一趋向将进一步强化。正是近年来的南向发展，使西单商业区正由一条街而发展为一个圈。

    围绕西单商圈的这一新变化，9月14日，本刊联合中国商业政策研究会、《北京现代商报》在京举办了“西单商圈新趋向”研讨会。中国商业政策研究会副会长万典武、国务院发展研究中心市场经济研究所副所长任兴洲、北京商业企业协会副秘书长高以道、中国人民大学教授黄国雄、清华大学副教授李飞、华夏证券研究所副所长彭砚苹、零点调查集团总裁袁岳、天让置业副总经理徐世恒等专家学者与当地政府商业主管部门和商圈内企业代表就此展开了热烈讨论。北京市商委副主任李顺利，中国商业经济学会副秘书长、《商业时代》杂志社社长兼总编辑刘建湖，中国商业经济学会副秘书长、《商业时代》执行总编辑王永平，《北京现代商报》总编辑苏文洋、副总编辑李波涛等出席了会议。与会人士重点讨论了西单商圈发生位移的性质、位移特点、发生位移的深层原因、商圈新走向以及所带来的商机等话题。

    新华社、《人民日报》、《北京晨报》等近20家主流媒体前往报道。本刊将分两期刊登研讨会发言。

     南区有望赶超北

     中国商业政策研究会副会长万典武:我对西单商圈南扩有四点看法:

第一点，西单商圈叫西单商业区应该更确切些。2000年，我们在那里做过专门调查，那时就是指街北那一段，根本没有涉及到其他，多少面积我们都算过。现在确实有向南扩展的趋势:时代广场百货、庄胜崇光百货、马哥李罗酒店等商业设施的建成，加上原来菜市口百货的兴隆，南城商业的影响力扩大了。说实话，我没想到西单商业区南向发展如此之快。记得庄胜崇光百货四年前刚开业时，我对它的前景并不看好，觉得孤零零开个店好象挺难，我甚至对他们老总当面说过“生不逢时”这样的话。这个话现在我收回。因为事实证明，西单商圈南扩慢慢形成气侯了。

第二点，西单为什么会向南扩展呢?我分析交通条件的改善起了重要作用。长安大街的枢纽作用、地下通道的建设、广安门内大街的开通，使这一地段形成了新的区位优势，长安大街到广安门内大街这一段的地位起了变化，它的商用价值提高了。

第三点，庄胜崇光、时代广场、马哥李罗这些企业抓住了这个商机，他们的眼光比较正确，而且都向东看，形成了群体优势。过去有句老话叫“单边不成势”，慢慢成群了以后，就有了所谓的“扎堆效应”。当然，地方政府也规划、引导得好，批这些项目是不错的。长安街南要发展得好，政府引导得好，企业经营得好，赶上长安街以北商业区是有可能的。

第四点，南扩对西单老商业区也是有利的。防止老繁华商业区过度开发是一个值得重视的问题，尤其要注意业态的合理配置。大商店一定不能太多。王府井就不用说了，情况大家都了解，并没有达到预期的改造效果。此外，商业区如果能充分利用购物便利的优势，在附近开发档次配套的住宅小区，就可以培育新的顾客群。

总之，不管是在街北还是街南，共同营造、壮大新的西单繁华商业区对谁都有利。

     业态模式少模仿

国务院发展研究中心市场经济研究所副所长任兴洲:我们都知道西单南侧的庄胜崇光百货、菜市口百货商场那一带开业以来经营非常好。时代广场和马哥李罗酒店不是特别了解，但今天看到了情况也不错。所以，从现实来看，西单这个商业街区是在变化，但我更赞成叫南扩。如果说南移，从北边向南移，我觉得目前还不现实。因为北边是长时期的建设积累下来的，很长时间内可能还是西单商圈的中心地带，但是它确实有往南发展的趋势。

我也同意万老刚才的观点，随着房地产项目的开发、政府的支持，西单商圈逐步地在往这方面发展。西单这个商业街区和菜市口、广安门那一带的街区慢慢可能连在一起了。究其原因，这其中确实有交通的优势。这几年来，北京交通的变化使很多方面的区位优势大大地提高了。西单南部的地方恰恰处在这个地方，广安门大街开通了以后，形成了三条和长安街平行的非常通畅的区位。但最为重要的还不是交通优势。如果说交通优势，朝阳门内大街交通也很发达，但是隆福寺为什么恰恰不行了呢?我想还是和居民区的购买力有关系。我看了资料，菜市口一带历来是居民比较集中的地方，所以可能也带动了庄胜崇光百货和菜市口百货商场。另外，菜市口百货商场的特色经营在北京也是独树一帜的。

谈到未来的商业价值和商业机会，南边还是有的。交通便利、居民集中、两个区政府都大力支持，这些都是它的优势所在，关键是如何定位。南边的定位到底是什么?我们现在看北边的定位基本上还是以百货商场为主，当然也有一些小的特色店。南边是不是还是以这种业态为主，我们需要很好地考虑。我们今天说的好几个项目基本上还是百货业态，所以，我感觉未来商业街往南边扩大到底是什么样的定位，值得开发商、商业投资者和政府部门考虑，引导什么样的业态到南边来?

我个人感觉，如果还是模仿或者拷贝北边的业态模式，可能会有问题。因为居民区更大的需要不是整天逛百货商场，而是日常集中的消费。在我家附近的居民日常消费都在物美商城，只不过节假日到翠微大厦和城乡贸易中心去看一看，大量的消费还是在大型的综合超市里，或者是在一些有特色的专业超市里。所以，我感觉南边未来的定位要很好地加以研究。

另外，也要研究如何看待传统商业区的前景问题。国外城市发展的结果是城市空心化越来越严重，就是人在上班的时候大量地进城，下班的时候大量地分散出去由于交通条件的变化，城市空心化的现象会越来越严重。那么，如何来解决城市里的商业功能发挥的问题。从长远来看，我们必须正视这样一个现实。否则的话，我们对传统商业街区过度开发的话，可能将来跟我们的预想会有比较大的差距。

     商业中心更替是必然

    北京庄胜房地产开发有限公司总经理助理向献红’我们认为，一个商圈在形成过程中一定和它所处时代的政治、经济、文化有很深的联系。随着时代的发展，老的商业圈或者老的商业中心一定有不断的改造或者再造的过程，要适应时代的变化，要适应消费者的变化。一方面，由于整个的零售总额在增长，或者经济总量在扩张，我们可能需要更多的商业中心，因此老的商业中心如果在改造中受到的限制太多，不能跟上变化的话，它一定会衰落，一定会被新的商业中心取代。

所以，92年我们在找项目的过程中，看到宣武门这样一块地，就是从现在的庄胜广场一直往西、往东到和平门这样的区域，感觉到应该有商业发展的前景。为什么会有一些商业发展的前景呢?实际上我们的考虑非常朴素，这个地方是北京市城市中央的一个地方，公共交通非常便利。另外，又紧靠传统的商业中心一西单商业街，在这样的区域发展规划里，一定可以共享到西单商圈既有的一些资源，就是有机会在里面。

当然，当时宣武门的状况我们也看到了，居民的购买力非常低。因此，开发的难度是非常大的。但开发的难度并不能否认市场的前景。在变化的过程中，我们有机会来做比较好的规划，只不过这张白纸可能比较贵一些，成本比较高一些。所以，我们当时就定下来了这样一个开发的项目，对这个项目有个整体的定位，希望把这样的区域建设成为在北京市中心统一规划，集商业零售、商务办公、文化旅游为一体这么一个现代化的高尚区。在庄胜广场第一期工程中，里面已经有了商业、商务、酒店、写字楼等综合设施。

    基于庄胜崇光百货的成功，基于对这个区域前景的认同，我们开发商会进一步加大在南城商业项目的开发和经营，现在已经注册成立了北京庄胜国际汽车贸易中心，今后会在庄胜广场的地下一层开一个汽车贸易中心，带展示、销售功能于一体的高档汽车销售场所。在庄胜崇光百货的南面，还会有一个四万五千米的商场，这个商场墓本上已经确定下来，要做一个国际化品牌的专卖，成为大国际化品牌的集散地，预计在明年年中开业。我们目前正委托香港咨询公司做研究和招商。此外，在琉璃厂西街还规划了一个五万米的文化艺术品中心。

因此，在未来的两到三年内，整个区域的商业业态会更加的丰富，庄胜广场的南端还有个超五星级的酒店，附属的设施里会做多种多样主题的餐厅和娱乐功能配套。这样一来，它的业态会更加的丰富，它的一些配套的功能也会更强，应该说是有机会做得比较好的一个区域。事实上，宣外大街还有很多地段没有开发出来。我们希望有更多具备实力的开发商来，一起做好这个区域的开发工作。

另外，在商业与地产开发的结合上，我们也在做一些新的尝试，即置换顾客。我们现在已经在做庄胜广场以东大片住宅的开发项目，这个项目整体有近70万平方米的社区，定位在中高档。第一批大概今年10月份会开盘，预计在三年左右的时间里会开发完。实际上是一个大换血，原来住在这里的五千户居民大多数是低收入的阶层，这些老百姓有的从来没有来过庄胜崇光百货商场，他们说“怕进来”。后来我们采用“货币拆迁”的政策，这块的居民全部迁走了，我们未来居民的结构会有大的改变，这样一个新社区一定会对这个这个区的商业或者商务提供顾客方面的支持。事实上，不仅仅是我们项目的实施，实际上整个区域的旧城改造的工作都是如此。我们相信，不远的将来，宣武区一定会出现一个比较繁华的、业态比较完备的、功能比较强大的商业和商务的中心。

    商圈不会轻易移

    中国人民大学教授黄国雄:我不太赞同西单商业圈南移或者南扩的提法。这是因为商圈

是历史形成的，是文化的结晶，是传统的商业文化和现代文明经营的结合点，受购物心理、群众的疲劳度和交通条件等多方面因素影响。从这个角度来看，它不可能出现轻易地往哪里移的问题。有的认为，交通方便会扩大商圈范围，其实也可能带来商圈的缩小和商圈的分割。南面和北面虽然有个通道，但是人家逛了北面以后，就不一定逛南面。有两条大道或者三条大道，这些大道本身就造成了交通阻隔，形成了各种不同的商圈。另外，作为西单商圈来看，它在北京的中心地位不是轻易可以替代的。我认为这些应该有个基本的认识。

但是，我觉得宣武应该有自己的商圈，宣武商圈不依托于任何其他的商圈，不靠人家的延伸。我过去说了，北京整体的商业结构是“里重外轻，东重西轻，北重南轻”。而宣武商圈的形成刚好弥补了东重西轻和北重南轻的趋势，因为它处于西南的地方，而作为宣武本身有几十万人口，加卜流动人口百八十万，应该有自己的商圈，有自己的商业中心，不是谁的延伸，不是借谁的光形成的，也不是靠你往我这里移。

今天这个讨论非常好，好在什么地方?要解决宣武区作为一个独立的城区它自己的商圈如何形成的问题。不要过多去探讨和研究跟西单商业区的延伸、位移关系，依靠那些东西，我认为是不行的。庄胜崇光百货现在在北京的影响力很大，有人气，也有名气，有名气就会带来商气，有商气的结果就可能带来了财气，这“四气”统一形成了现在的情况。从营销角度看，我认为庄胜崇光百货挺好的，这些人的积聚不是西单商圈南移的象征，绝对不要把它看成是一种人流南移的问题。

另外，还要看到，即使是西单商圈现在本身也还没吃饱，它自己还很难维持下去，又有多少客流会往这里跑?现在人们的消费观念变了，生活条件好了，由此也带来了一个新的问题:现在车这么多，谁往这里挤吗?周围的商场有的是，购物中心有的是，娱乐中心有的是，有钱人可能大量开车往这里挤吗?我看不可能。所以，我说，对于商圈的建设，要考虑“立足现实，兼顾四周，长远打算，协调发展”。所谓立足现实就是根据现实的需要，需要建多大就建多大，不是想建多少就建多少，这个东西不是人为的，不是想象的。一个很明显的例子，刚才讲到城市的扩大化和空心化是同步进行的，所以从这个角度来看，北京现在各个区都在扩张，王府井有地下城，你这里有几十万平方，东城、朝阳在搞CBD，要成为中国第一大道，城区到底能容纳多少?所以，如果不兼顾四周对商业的影响，我预计三到五年后，最多到奥运会以后，整个北京市区的商业可能要萎缩，我这不是危言耸听。因为情况发生变化了，在这样的情况下，每一个地区都是几十万平方米，又没有协调发展，没有总体规划，没有区别出你商圈与我商圈的关系来，就会出问题。

    商业与地产应互动

华夏证券研究所副所长彭砚苹:一个商圈的建设也是一个文化圈的建设，其中除了商圈本身传统的知名度和人流以外，还要考虑到企业，就是在这个商圈里面有哪几个亮点企业，可以说企业的文化也贯穿在这里。那么，我们可以看到，在上海南京路和淮海路，那里的上市公司非常多，比如说南京路上的新世界、第一百货、宜民百货、华联商场等等一系列，应该说他们在股市上的知名度和街区的名声是相辅相成的，对流动人口的吸引力非常大。

但是，北京的商圈里只有两个上市公司，一个是王府井百货，一个是西单商场，就这两个，后面就没有跟上来的企业，我觉得这是个很大的缺陷。

    筹资本身就是商业资本的运作，你要发展，规划是一方面，规划以后首先就要筹资。筹资的话，不通过间接的融资方式来筹资的话，或者低成本的方式，把它放掉的话是很可惜的，这点应该引起重视。所以，我觉得企业应该积极地推进自己的上市。

现在上市的渠道也很多，不光是A股，国内国外都可以。本身你上市以后，对企业的知名度也是很好的影响，对流动人口是很好的影响。

另外，我还想就地产开发如何与商业结合的问题谈些看法。就拿庄胜来说，它属下的庄胜崇光百货吸引了很多中高档的消费群体，这对它今后房地产的运作非常好，可以说是相得益彰。特别是对后期的综合开发应该是非常有促进作用的。

深圳华侨城就是这样，一开始建中华微缩景观的时候，旁边的地价就全涨了。别人就告诉华侨城老板，你实际上没挣到钱，最后实际上是房地产公司的老总挣到钱了。所以，现在华侨城到任何一个地方投资的时候，建任何一个娱乐项目的时候，马上就把旁边的房地产做起来，是配套做。

我觉得商业也是这样的。整个定位应该是相互适应的，居民和整个大楼的建设应该是相互配套的。

    但是这里也有个问题，由于时间关系，我只是把这个问题提出来:如果南城是作为西单商圈的延伸，那么吸引更多的是流动人口，而流动人口的要求和常驻人口的消费要求是完全不同的。庄胜既然计划今后在南边建设中高档商业中心，要吸引中高档的目标群体，那么就应该放弃流动人口，这两者是不可兼得的。如果想兼得的话，反而都不行。因为，如果是中高档的居住人群，他们非常的不喜欢那么多流动人口，闹闹哄哄的。所以，这两个定位是不一样的。

    商业街太长反规律

北京市商业企业协会副秘书长高以道:西单商业区南面形成新商圈，即从西单路日到菜市口这条街完全有可能，但应该考虑以下几点问题:

    第一，首先要考虑交通问题。包括北京、上海在内，商业街交通的改造问题都是非常大的事情。我觉得商业街的交通应该要解决“进得来、留得住和出得去”的问题。而现在难题往往在这几个方面。现在这条街进得来、出得去，应该说还都可以解决，因为道路都拓宽了，还加了一些辅道。但是回过头来问，能不能留得住?这种地方能不能搞大型停车场?我觉得非常困难。现在一般的做法都是建地下停车场。建地下停车场又碰到新的难题，开车的人不愿意进地下停车场，交通不方便，进去很不方便，出来也很不方便，而且还要收费。即使是物业有很大的资金，就是说免费停车，仍然有个情愿不情愿的问题。

第二，我想说一下商业街的长度问题。我觉得时代广场也好，庄胜崇光百货也好，做单店完全有条件成功，但是做商业街，形成街，形成线，至少现在看还不具备条件。商业街有长度问题，受交通限制的问题。前几年，东城区曾经说过要开发崇雍大街。我就总说，你问一问有哪个消费者能够高高兴兴从崇文门走到雍和宫?这根本不可能。人的生理极限在那儿摆着。所以我一再强调商业街不能太长。现在国内有的吹嘘说自己是“国内最长”的商业街，那根本是违反规律的。宣武区可以借西单的势，但不要连成一体，因为实际上交通已经完全隔开了。

第三，还要讲一下业种、业态的问题。庄胜崇光百货也好，时代广场也好，我觉得如果这条街想整体开发的话，一定要注意业种业态的问题。

马哥李罗酒店我来过好几次了，非常好。西单商业街和王府井商业街的重大区别就是王府井那边被高档饭店所包围，而西单这边缺乏大饭店的氛围。马哥李罗在这条街上做了一个很重要的弥补。很多人不知道商业街上的商店占最大比例的是什么店?是专卖店。在商业街上做大商场只能有适当数量。

    上海市政府明确规定南京路只能做三个大商场。咱们现在北京的商业街都是大商场过多，过于堆积。过度堆积之后就是恶性竞争。我对西单的批评比较重的就是，基本上把这条街上的老字号斩尽杀绝了。老字号全都赶跑了，就等于把这条街的根断掉了。商业街的形成是老字号的功劳，没有这些老字号，撑不起这条街，把这条街的根都断掉了，赶跑了，这条街的文脉也就断掉了。.(待续)