---

    尽管未来两年内一级城市在企业房地产战略中仍占据重要地位，但成都，大连，杭州成为跨国公司在中国二级城市扩展热点目的地.

    中国已经成为世界上最大的商品消费国，其巨量的基础设施建设需求驱使钢材料和水泥价格上涨，需求量分别超过全世界供应量的1/4和1/2。许多在中国北京、上海、广州三大城市设有海外制造和其它外包服务机构的跨国公司都已将业务领域扩展到其它二、三级城市。日前，在仲量联行最新发布的名为“跨国企业在中国：何时，何地，为何？”的研究报告显示：尽管未来两年内一级城市在企业房地产战略中仍占据重要地位，但成都、大连、杭州等二级城市将逐渐崛起成为跨国企业房地产扩张的重要目的地。

    在仲量联行2004年1月发布的企业房地产影响调查中显示，这些企业依旧采用“更快、更好、更便宜”的经营模式。处于专业服务和银行金融领域的跨国公司已在中国的三大主要城市建立起办事机构，如今亦正在将其业务触角延伸到其它少数新兴城市中去。从众多个角度上看，中国都是个巨大的市场，多数跨国企业都计划在这里长久地发展下去。吸引这些跨国企业来华投资的，不单只是一系列的优惠政策，当然更甚是中国巨大的国内市场潜力。

    而本次报告是基于仲量联行在2005年第二季度进行的首次中国二级城市调查的结果撰写的(注：报告中的“二级城市”是指，城市规模达到省会级城市规模水平，但房地产发展阶段与北京、上海和广州相比又要落后一步的城市。二级城市的写字楼市场明显缺乏高品质的服务设施、专业的物业管理和成熟与透明的房地产交易机制。就品质、数量以及投资等方面而言，这些城市的房地产行业都相对不成熟。)仲量联行中国区董事总经理郭汉凌先生说：“我们希望通过该调查了解跨国企业在中国扩展业务所考虑的目标二级城市、他们的进入时间安排以及对各城市物业类型的需求，这对于开发商、业主以及投资者都具有积极指导意义。”

    这项调查针对的大型跨国企业，绝大部分都是世界500强企业。访问对象均为负责中国房地产或公司房地产业务的高级管理人员。调查中涉及的四大行业部门比重最大的为高科技/通信行业(占总访问对象的28%)，其次为银行金融行业(占总访问对象的16%)，专业服务行业(占总访问对象的16%)，房地产开发及物业管理服务行业(占访问对象的10%)。

    显然，所选城市产业构成比例的不同会影响到各城市的评价结果，因为部分特定产业在某些区域比例相对较高，或者更倾向于在某些城市发展。但就总体而言，这一调查的结果却对研究大型跨国企业的现状布局及未来扩张方向提供了可靠的依据。

   调查中被访的80%的企业在现时均位于北京和上海。除这两大政治和经济中心外，被访企业在其它城市的代表处数量有见急剧减少，广州、深圳、成都分列第三、第四和第五位。距北京只有140公里的重要轻工业制造城市一一天津市，只有14%的被访企业在此设立代表处。目前，大型跨国企业布局虽然已经呈现分散化的迹象，但大部分仍集中于传统区域。

    通过调查，仲量联行惊奇地发现，目前跨国企业数量分布最多的这些城市，仍然位列企业扩张速度最快的十大城市之列。北京和上海仍然是跨国企业扩张的首选城市，大连跻身成为第三受欢迎的城市，而广州、成都则紧随其后。

    成都在该调查中脱颖而出，无论是短期排名(未来6个月，1-2年)乃至中长期(3-5年)中都位居目标城市前五名之列。郭汉凌先生认为：“该结果在情理之中，在‘西部大开发战略’下，政府为吸引投资而推出的一系列具吸引力的优惠政策后，西部地区特别是成都为代表的城市，将成为未来几年跨国企业的热点目标城市。此外，考虑到城市规模体量和与其他亚洲国家相对较近的距离，成都还是亚洲其它各国进入中国的门户。”

    一级城市始终处于业务扩张的首选之地，从而表明跨国企业总是希望在已经建立代表处的地域内继续扩展。这意味着在中国超过100万人口的至少90个城市中，巨大且持久的市场潜力已经吸引各大企业几乎同时开始城市扩张的脚步。除了一级城市以外，我们可以看到，对于跨国企业来说，暂不考虑时间因素，在市场扩张过程中青睐的二级城市还有大连、成都、重庆、杭州和天津。所有上述城市都建有国家级经济技术开发区，提供十分有利的优惠政策。

    中国的许多城市希望吸引世界跨国公司在其本地建立生产制造厂房、研发中心和其它形式的跨国企业在中国的城市扩张时间计划投资载体，从而振兴该地区的经济发展。这些城市不仅仅要与印度、巴西和东欧等其它国家和地区竞争，还要面临来自国内城市之间的激烈角逐。基于上述因素，中国为人熟知的低劳动力成本优势是远远不够的，因为不同的竞争地区为争取优势地位，吸引某领域产业而对跨国企业提供了各种优惠政策。比如，高科技/通信行业类跨国公司大量聚集在北京和大连，而制药类、汽车行业类跨国企业就更多的集中在上海，航空类行业则集中在西安。

    就各地区制定的政策而言，1999年由当时在任的国家主席江**提出的“西部大开发”战略部署就是其中最成功的一项。实施这项战略，相关的政府通过增加对西部投资，承担起改善城市环境和提高交通、通讯、基础设施条件的任务。2000年国家税务总局宣布对那些有意愿投资中国西部的企业实行特惠税收政策，外商投资快速增长。其后，有超过1000亿美元的外资投放在基础设施中，许多跨国公司也建立了相应的厂房等设施。在2006至2010年，来自能源、原材料、农产品加工、机械设备、高科技和旅游行业的投资将得到积极鼓励与推广。因此，中国西部地区，尤其是成都，将成为未来几年内跨国公司的关注焦点所在。

    未来2年展望

    调查涉及的行业几乎在北京、上海、广州和深圳都有广泛分布，而各二级发展区域中跨国企业的行业分布却呈现出一定的差异化迹象。例如，成都市由于有政策鼓励及大量素质较高的劳动力供给作支持，高科技/通信产业发展已具备一定基础。天津市作为WTO规定下第一批对外资银行开放的城市之一，银行与金融行业发展较快。大连和杭州则由于成功引进外商企业，与之关联的专业服务公司相对较多。

    城市区域发展成熟度越低，跨国企业参与的产业构成细分程度也越低。因此，一级发展地区的很多产业部门均出现跨国企业的身影，而二级与三级发展城市则相对较少。这也是监控一个城市当前发展阶段的一个方法。举例来说，上海、广州和深圳的发展就与图6北京跨国企业产业细分特征十分相似。二级地区的产业细分程度较低，三级地区则更低。这样就可以根据产业类型对城市进行研究分析，专业服务公司分布较多的城市即为一级地区，相反缺乏这类公司则意味着这一城市属于二级或三级发展阶段。高科技/通信、制造、交通和物流是新兴城市发展的领头行业。专业服务、银行及金融行业则会在其它行业发展具备一定基础后开始进人。新兴城市的跨国企业分布较少，因此，产业部门总体构成细分程度较低。

    仲量联行北京研究部经理凯安娜指出：“未来两年，对于在华跨国企业将是一个令人兴奋的时期，我们认为最先到达二级和三级城市的企业将会是那些制造业和从事外包业务的企业。在接下来的两年中，我们预计高科技/通信类企业、制造和运输/物流行业企业将加大他们在本报告所提及的二级城市中的投资力度，并且将开始关注有潜力的三级城市”。

    银行及金融行业可以划分为投资类银行和零售类银行两大类别。投资银行将持续在一级城市内扩张，就新办公面积扩张方面而言，尽管在上海和广州有众多投资类银行已选用大面积写字楼作办公物业，但面积扩张之需求还仍然有见迅速增长，与此同时，北京相比之下显得受惠最多。零售类银行的业务将竞相在一级城市范围扩张，同时，会进入已获许经营人民币业务的二级城市。零售类银行设立分支机构的二级目标城市包括成都、重庆、大连和天津。最近，中国政府对外资银行提前开放了包括哈尔滨和南宁在内的5个城市准人时间。2006年12月11日以后，中国政府将取消其对外资银行地域性限制，届时我们期待杭州将成为最受青睐的目标城市，因为目前已有许多银行已在此设立了代表处。

    与此同时，专业服务行业的跨国公司将会致力于在一级城市里获取市场份额，并有选择性地进入其它城市。我们相信，成都、杭州和南京将会成为以下类型企业的首选目标，例如会计、咨询、房地产顾问、律师事务所和人力资源等专业公司。这些公司的先前市场进入将会带动银行和保险类跨国公司随即的市场拓展跟进。

    对于跨国企业倾向选择的物业类型，接近80%的被访对象表示会在其扩张城市寻求写字楼办公物业，其中2/3的公司会选择甲级写字楼，其余1/3认为乙级写字楼就可以满足其办公物业需要。大约20%的被访对象除对写字楼有所需求外，还对商铺、高档住宅、仓储物流和工业园区等物业类型也感兴趣。

(相关)

Q：中国与印度是在国际上崛起的为全球所关注的两个国家，请您评价一下其对跨国公司选址吸引的竞争优势是什么？

A：跨国公司进入中国与印度的动力是相同的：跨国公司选址的核心因素是找到更便宜的劳动力。但是两国也有明显的不同。印度城市在规划及基础设施方面相较中国城市差，在印度的二线城市中，城市没有长期的规划，不如中国的可持续性发展好。应该说，中国在为迎接跨国公司的进入方面提供了很好的及基础设施准备。

很多选址印度的跨国公司都集中在一个行业：IT业。出于语言培训成本的考虑，很多企业开始趋向人力资源更为便宜的二线城市寻找劳动力。

Q：中国二三线城市办公物业方面所存在的问题是什么？

A：1、关注楼宇的外在性东西，而对内部设施、硬件配置方面难以如意；

2、楼层平面布局、品质较差，使用效率较低；

3、通常开发商是根据自己的判断由外而内地建造写字楼，而不能满足跨国公司的实际需求；

4、物业管理品质不能满足需求。

以上原因是导致跨国公司选址裹足不前的原因，开发商需要在硬件完善程度、内部设施及软环境方面多下功夫。

另外，跨国公司选楼的唯一准则是：选择适合自己的。那种“只选甲级”的认识是一种误解。

Q：中国二三线城市的写字楼市场容量如何？

A：不同城市有不同表现，例如天津，有很多写字楼供应，但没有一个适宜的物业满足需求。除此之外，不同行业的要求也各不相同，制造业，IT业对成本降低的要求较高，综合服务业则可能要衡量竞争对手的进驻来判断自己的选址进程。