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  曾以“防空洞”模式成名的人和商业目前正危机四伏。

  在刚刚发布2013年度财报中，人和商业亏损高达人民币17亿元，与此同时，其开发的成都、大庆等地的商业项目由于经营权转让而导致纠纷不断。

  由于现金流承压，穆迪和标准普尔已经多次降低其信用评级。

  巨亏17亿

  人和商业的高增长神话在今年戛然而止。

  4月29日，人和商业发布2013年度财报，报告期内其实现营业收入5.47亿元，比去年下降20.4%，其中经营租赁收入4.55亿元，转让经营权收入9271.8万元；但亏损却高达人民币17亿元，去年同期人和商业则盈利8.95亿元。

  “人和商业的亏损并不意外。”中国商业地产联盟秘书长王永平对21世纪网表示，“他的模式并不具有持续性，商业地产最重要的是后期的管理，人和是把商铺都卖给了散户，一卖卖那么多年，并不参与管理。”

  21世纪网发现，导致人和商业巨额亏损的因素主要有三，第一投资性物业减值8.32亿元，2013年，人和商业将其在东莞的一个3.8万平方米的商场改为了停车场；第二，应收账款减值5.40亿元；第三，融资费用高达4.77亿元。

  根据人和商业公告，这5.40亿元的应收账款减值来自于成都和鞍山两个项目。

  在2010年年报中，人和商业曾表示，“透过出售五间全资拥有的英属维尔京群岛附属公司的全部股本间接转让5个项目的经营权，这5个项目分别为成都、潍坊、大连、大庆、鞍山一期项目。”

  其中成都项目协议价格23.72亿港元，鞍山一期项目13.05亿港元。

  但近4年时间，这两个项目的买家分别仍有6.38亿港元和3.45亿港元欠款未付，人和商业决定对这些债务进行打折处理。

  2014年3月6日，人和商业发布公告称，集团与买方签订成都契据、鞍山契据，买方已同意向集团支付1.90亿港元和1.27亿港元以结清成都和鞍山项目付款，该付款全部结清后，买方对购买成都项目一事应不再有任何未付或未解除的债项和义务，而成都和鞍山个人担保也会被解除。

  对于这种处理方式，人和商业表示，有关成都项目和鞍山项目的未付款已拖欠了一段时间，考虑到采取法律行动可能既昂贵而又费时，签订成都契据及鞍山契据将有助取回未付款，并让集团维持与成都项目和鞍山项目买方各别的持续业务关系及有助改善集团的现金流状况。

  但事实上，人和商业此番“斩仓”似乎另有含义。

  出售项目纠纷不断

  2014年初，人和商业转让经营权之后的成都、鞍山、大庆等地的“地一大道”项目都由于经营权转让而导致纠纷不断。

  4月16日，在成都市人民东路38号地一大道办公室外，几十名地一大道商户静坐讨要说法。

  据悉，这些商户于2011年用9-10万元/平米不等的价格购买位于成都市地一大道的商铺经营权。

  多位成都地一大道业主对21世纪网称，在销售时，开发运营商承诺地一大道将“无缝连接盐市口、骡马市、春熙路及天府广场的17家大型商场，连通地铁，地一大道将被打造为成都市一流的商业中心。”但3年时间过去了，这些承诺都成了泡影。

  “十七家商场没有一家连通不说，任何商业广告宣传投入也没有。”

  让这些商户更加无法接受的是，商场运营方不仅没有想办法解决经营管理中的问题，而是将重点放在尾款的追缴上。

  一位王姓商户告诉21世纪网，合同中地一大道与商户明确约定经营期限共计40年，分成两个阶段，每阶段20年。人和商业承诺商户只要支付一半房款(即前20年租金)，另一半(后20年租金)由地一大道负责找银行，授信贷款给商户。

  但实际上，这些由人防工程改造而来的商铺根本没有产权，人和商业最后便要求商户们拿出自己的住宅房产做抵押，但很多商户仍因资金不足或其他问题拿不出后20年的租金，矛盾更加激化。

  “我们的诉求就是退铺。”据悉，此次要求退款的商户共256家，涉及铺面450多个，商铺面积约7500平米，涉及金额或达7亿元。

  但在这些业主看来，人和商业与成都地一大道仍有关联，在之前的协调中，地一大道总部的一位副总专门来成都听取商户们的意见。

  在鞍山，当地的地一大道项目从2010年招商到2013年底开业，历时3年多，由于施工塌方、甲方违约等原因，很多业主纷纷要求退铺。

  在大庆，由于与运营方大庆颐高投资公司产生纠纷，地一大道近200名业主多次组织维权要求退铺。

  大庆地一大道商户代表表示，当时大庆颐高投资公司称他们是人和商业的子公司。

  根据工商资料显示，大庆颐高投资公司现已更名为大庆颐高商贸有限公司，控股股东为恒盈投资有限公司，法人代表为黄皓。

  大庆颐高商贸有限公司资料图来源：工商局

  巧合的是，大连地一大道运营公司大连新天地人和公共设施管理有限公司的法人代表也为黄皓。

  根据工商资料显示，大连新天地的股东为香港隆益有限公司，而根据此前的媒体报道香港隆益的法定代表人则为人和商业的董事局主席戴永革。不仅是这些已经出让经营权的项目，2012年，人和商业正在运营的武汉、邯郸、莆田、赣州、无锡等多个项目，都曾相继爆发经营不善与承租商户发生冲突的问题。

  “2年前，我曾去过武汉那个项目，很多店铺都是关门的，那么好的位置，做成这样真是不应该。”王永平表示。

  “人和的管理层很多都是从政府出来的，所以地下的拿地很方便，只不过是销售后的管理很可能出问题。” 商业地产人士魏子棣对21世纪网表示。

  对于以上这些问题，21世纪网联系到人和商业哈尔滨总部，但对方表示，“我们不接受采访，领导也都不在，都在全国各地走。”

  “防空洞”模式走下神坛

  人和商业曾经引以为豪的商业模式正在成为其最大的负担。

  20世纪90年代，哈尔滨商人戴秀丽和戴永革在国内开创了一种全新的商业模式。他们在各地修建人民防空工程，并在和平时期将其用作商业开发，通过出租商铺和转让商铺经营权的方式，以获取回报，业内称之为“防空洞”模式。

  这种以“地一大道”命名的地下商场在国内各地不断被复制。

  人和商业的一位高管曾向媒体表示，由于地下人防工程的开发属于公益工程，无需支付土地出让金及土地增值税，大大降低了开发成本，再加上地下商业的运营成本相对比较低，因此利润非常可观。

  据21世纪网统计，人和商业的毛利率长期保持在70%以上。

  2008年，人和商业在香港上市融资30亿港元，在资本助力下，人和商业在国内不断“攻城略地”，包括武汉、成都、大连、虎门、赣州等十余个城市均出现“地一大道”身影。

  2010年，人和商业运营面积为73.2万平方米，同比增幅超100%；2011年，这一数字跃升到了139万平方米，同比增幅90%，在建和储备建筑面积超过500万平方米。

  但如今，人和商业正在为他的激进扩张付出代价。

  由于没有土地产权，人和商业就无法通过抵押土地获得贷款，除了经营收入，人和商业的融资的主要途径就只剩下抵押股权贷款以及发债。

  人和商业的主营业务收入有两部分：一是租金收入，另一是经营权转让的收入。所谓的经营权转让，其实就是商户一次性付清若干年的租金。

  “由于人和商业开发的地下空间并没有土地使用权，因此商铺无法实现产权意义上的转让，只能转让商铺的经营权。”一位地产分析人士表示，“但经营权转让也存在弊端，人和必须不断开发新项目，以保证持续有商铺经营权可供转让。”

  这就形成了一个死结，一方面为保证现金流人和必须不断的开发新项目；另一方面，由于融资上的弊端，人和商业的资金实力并不足以支撑其如此大规模的扩张。

  “地下商业实际上走的是政策擦边球，一定规模之后还是有限制，不像万达之类的可以快速复制。”魏子棣表示。

  王永平认为，人和实际上还是模式出了问题，“如果外界看好它的模式，那么融资就不是问题，可以通过增资扩股，可以引入投资者。”

  从2012年开始，人和商业多个项目停滞并大幅延期。

  21世纪网对比该公司2011年年报与2013年年报的项目储备情况发现，重庆巴南项目一期、重庆大渡口项目一期、辽宁锦州项目一期的预计完工时间已由原计划的2012年延迟至2014年，广东东莞虎门项目一期已由2012年调整为至2014年，广东东莞虎门项目二期则更改为2014~2015年。

  根据其最新年报，截至2013年末，人和商业的运营面积为126万平方米，储备建筑面积为481万平方米，这一数字甚至低于两年前。

  基于人和商业现金流承压，受应收账款较多等影响，穆迪和标准普尔已多次降低其信用评级。

  据悉，过去三年，人和商业通过高息票据募集了近9亿美元资金。

  2010年5月18日，人和商业发行了3亿美元、2015年到期的优先票据，年利率为11.75%，2011年9月10日和11月15日，人和商业又一共发行了6亿美元、2016年到期的优先票据，年利率13%。

  如今这些票据每年产生的高额利息正演变为沉重的财务负担，2012年、2013年，人和商业的附息借款利息分别为8.85和8.80亿元。

  4月22日，穆迪再次下调了人和商业的债务评级，由Caa1下调至Caa3。

  穆迪称，人和商业有一笔3亿美元的美元债券将于2015年5月到期，而截至2013年12月底，该公司持有现金人民币12.8亿元，外加未来12个月内租金收入带来的运营现金流，仍不足以偿付该笔债券。

  奢侈的老板

  业绩巨亏、现金告急，但人和商业在其他方面则出手阔绰。

  据悉，人和商业用上市公司的钱，至少为管理层先后购买过两架商务飞机。

  其中一架在2011年6月以2400万美元卖出，另一架则是在同年，通过收购一家拥有飞机的境外公司的方式获得。

  根据2011年年报，人和商业为购买这一架飞机付出的代价是人民币3.48亿元，这还不包括使用飞机所产生的费用，在购买飞机之后两年，人和商业的营业收入则大幅下滑，2012年锐减7成至6.88亿元，2013年则继续下滑2成仅为5.47亿元，并出现了17亿元的巨额亏损。

  与此同时，人和商业则成为戴秀丽的“提款机器”。

  在人和商业上市前融资筹的35.8亿元资金，人和商业的实际控制人戴秀丽只将其中14.3亿元用于了上市公司，其余则全部为个人套现，共计21.5亿元。

  2008年人和商业上市之后，戴秀丽的套现脚步并没有就此停下。

  2009年7月，戴秀丽以1.86港元减持10亿股，套现18.6亿港元，截至目前，戴秀丽持有人和商业的权益已由上市之初的68.96%的权益下降至48.8%。

  而戴秀丽的胞弟戴永革则在上市公司享受着高额年薪，2010~2013年，戴永革从上市公司领取的酬金分别为6754万元、4069万元、4017万元、3190万元，这一数字大大超过了国内上市公司的高管。

  据悉，2013年，国内地产公司中，年薪最高的是万科王石的1590万元，而A股上市公司高管的最高年薪则为方大特钢(600507,股吧)董事长的1974万元。

  另外值得关注的是，戴秀丽57岁的丈夫托尼 霍肯(TonyHawken)日前接受英国《泰晤士报》访问时称，自己已向戴秀丽提出离婚，想要结束两人21年的婚姻，原因是自己厌倦了太富裕的生活，自己的生活因为妻子的财富收到影响。