近日，西南地区最大的物流综合体—重庆华南城启动招商，这也是腾讯入股华南城之后的“首秀”。作为物流与电商行业的两大巨头，它们的联姻也代表了行业新风向：进军物流地产。据了解，今年以来，万科、华夏幸福(600340,股吧)等房企先后宣布进军物流地产，与此同时淘宝、京东、苏宁等电商大佬也纷纷瞄准了这一领域。

　　各路巨头为何押宝物流地产？商报记者对此进行了调查。

　　样本

　　华南城打造生态链

　　如果你想创业，入驻后可以进入电商产业园获得创业培训和孵化；如果你已在创业路上起步，那么可以在展示区获得实体店，也可以在“华南城网”获得自己的网店，并同时享受到专业摄影棚、商贸信息、仓储管理、物流配送等网商需要的全套服务；如果你是辐射全国的知名品牌或者成熟的大型电商，那你只要在此建立一个仓储中心，货品就可以依靠综合体内的物流配送体系，辐射到整个西南甚至全国各地。

　　在重庆华南城里，以上的场景并不是科幻情节，而是即将发生的现实。上周六，重庆华南城一期项目正式全面招商。昨日，重庆华南城常务副总经理郑求兴在接受商报记者采访时表示，“重庆华南城将围绕专业市场，同时涵盖了仓储物流配送、综合商业、电子商务、会议展览、生活配套及综合物业管理等产业链，覆盖了商贸物流从产到销的各个环节。”

　　值得注意的是，作为腾讯入股华南城后的首批项目，重庆华南城的设计规划也将嵌上智能的“芯片”。在郑求兴看来，此次联姻称得上“目前最完美的商业搭档”，“腾讯擅长电商，华南城拥有仓储物流优势。”郑求兴表示，强强联合之后，镶嵌“智能”芯片的华南城，引入线上+线下双轨发展，实现网络+实体立体运营，达到行业与区域的纵横结合。

　　热潮

　　物流地产引资本追逐

　　其实，华南城只是物流地产大受资本追捧的一个缩影。除了传统物流企业，传统房地产企业与投资机构也都在跨界进入物流地产领域，比如万科、平安不动产等。

　　万科总部董事会秘书谭华杰日前在接受商报记者采访时直言，“物流地产市场空间相当大”。

　　他解释称，万科入局物流地产，包括之前养老地产和城市配套设施项目，均是为了弥补万科的“短板”，未来物流地产将会是平行于商业地产的板块。而在市场需求的推动下，物流地产将重点建设符合标准的物流仓储和配套设施，引入专业化的管理来吸引物流企业客户入驻，通过产权有偿转让、租赁及物业服务等方式来获取利润。

　　记者还了解到，同样在巴南公路物流基地，另一位电商大佬也抢滩当起“邻居”。今年6月，京东商城重庆物流仓库正式开仓，总仓储面积4万平方米,仓储配送人员约700名。京东西南仓储部总监吉芥介绍，以后重庆市民在京东购物能实现“上午下单、下午到货”。

　　此外，本月初，位于重庆两江新区龙兴工业园的两江总部智慧生态城也正式启动，预计2016年建成。龙兴工业园常务副总经理蒋荣超告诉商报记者，8家先期入驻企业建设完成的建筑面积就已超过70万平方米，包括阿里巴巴、唯品会等200多家金融企业、总部企业将入驻。而周边还将布局意大利GA奥特莱斯、中欧商贸城等。

　　原因

　　高回报率成吸引力

　　各路资本为何纷纷“押宝”物流地产?

　　“从房企目前的业务发展看，传统住宅产业盈利空间在收窄，而物流等产业目前还有很大的市场空间。此外，加上国家对于物流产业目前的扶持力度比较大，所以房企希望介入此类市场，捕捉新的盈利增长点。”上海易居房地产研究院研究员严跃进在接受商报记者采访时表示。

　　万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆则认为，消费方式的改变将为物流产业带来直接的利好，“目前越来越多的消费者倾向于在网上购物。未来几年内，随着城市化水平的提升，货物流转效率不断提高，成本相应变低，物流产业将成为城市生活必不可少的环节。”然而，目前物流地产大都围绕城市周围的高铁、机场布局，延伸领域较窄。从市场和运营的角度来看，仓储物流地产被业内公认是相对于产业园、总部基地，更贴合市场需求的环节。

　　今年5月在世邦魏理仕发布的报告也显示，自2011年以来，国内主要城市优质仓库整幢收购交易金额约为44亿元，其中上海独占九成，平均投资回报率高达6.7%，远高于商业地产4.5%和高档住宅3.0%的投资回报率；而全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨。高回报率正是商业巨头们频频入驻物流地产的关键之所在。

　　纵深

　　物流以外的多种“魅力”

　　对于非物流企业热投物流地产，也有业内人士认为，这是因为物流地产也正好能够满足与这些企业联动发展的需求。比如，腾讯入股华南城，对华南城来说，物流业务得到创新与转型的契机，对于腾讯来说又何尝不是对其线上业务的推动。又比如，平安不动产看重的并不是物流地产的租金、物业管理回报，它在意的是物流地产带来的金融业务。

　　平安不动产工业物流事业部总经理陈沛彬此前曾表示，给供应链的生产企业借款、融资这种传统的业务以后会越来越难做，要想真正深入，就要为客户的每一分钱提供服务，并与客户打成一片。而通过物流领域、物流园这样一个硬件平台，平安的综合金融产品可以很自然地深入供应链的下游。

　　由此，从企业与资本的跨界行为以及真正意图来看，物流地产承担着延续企业发展的使命。同时，从另一个角度来看，物流地产也是“全能手”，它涉及多种服务，与许多产业密不可分，因此发展前景无限。

　　新蓝海也需警惕风险

　　物流地产旺盛的市场需求，以及多种增值服务是吸引其他企业与资本进入的要素，但是物流地产本身也存在许多问题。比如成本高、回报周期长、人才培养难度大、盈利模式模糊等问题。

　　严跃进认为，地产所承担的不仅是降低成本以及增加盈利点的任务，更是融入物流产业链之中，参与到全新的生产经营服务环节中去，这是一种前所未有的模式变革。

　　“实际上，如何打造物流仓储，使其成为新的盈利点不是一件容易的事情。”华高莱斯国际地产顾问有限公司董事副总经理公衍奎分析称，这不仅是多了个物理载体，关键要看其整合市场资源能力如何，带来盈利以及现金流才是核心。

　　微调查

　　大多创业者愿入驻物流地产

　　昨日，商报记者随机采访了10位目前有意创业或创业刚起步的市民，对于地产巨头转攻物流地产，大部分创业者对此持欢迎态度。

　　程雅经营线上百货零售已有5年时间了，此前她租用了某小区的两套商品房作为仓库，但随着规模的逐步扩大，她希望寻找到一个“既保证充足合理的仓储空间，完备的物流设施，还能为电商提供便利”的地方。

　　不过，也有两位创业者对此持观望态度。“物流地产目前的开发中往往采用租售结合的方式。”家住江北区的王先生认为，如果这样的话，很容易演变为批发市场商铺模式。