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　  地产与金融的关系向来唇齿相依、休戚与共。在房地产开发过程中，无论是拿地还是建设，无论是住宅项目还是商业项目，均离不开商业银行的支持。在以“中国商业地产金融与创新”为主题的第三次商业地产专家月谈会上，来自商业地产和金融领域的人士纷纷发表了自己的看法和见解。中国商业地产专家月谈会由中国商业联合会专家工作委员会主办，目的是为了把脉中国商业地产。

　　中国商业联合会副会长、专家工作委员会主任刘建沪认为：“金融是商业地产的核心，如果把商业地产比作身体的话，金融则是贯穿的血液。”刘建沪认为，金融实际上是商业地产可持续发展的真正推手。

　　在传统融资渠道上，商业地产对银行贷款严重依赖。经过长达十年、反复进行的房地产调控之后，经济和政策都已经发生了很大变化，现在面临的情况也更为复杂。一方面是房地产调控政策的不断变化，一方面是“钱荒”、“缺钱” 等字眼儿不断出现。这意味着房地产和金融都面临着，而地产与金融的关系将更加融合。

　　最近，商业地产的融资结构也体现了这一变化，随着信托、投资基金的规范化发展，新型的融资模式已经成为商业地产开发所需资金的重要组成部分。

　　商业地产对资金需求更大，同时要求也更加特殊，在这种情况下，今年上半年出现了国内首只交易所场内房地产投资基金产品REITs(房地产投资信托基金)，不久前中信建投的海印股份信托受益权专项资产管理计划也宣告成立，接二连三的新型融资模式的变化也带来了地产生态的变化。在房地产融资结构发生变化的背景下，商业地产将会迎来更多的机会。

　　商业地产的退出机制

　　商业地产是一个资产和金融属性明显的行业，随着商业地产的迅猛发展，其对长期资金的需求也日益加大。金融手段多元化可提供新的融资渠道和退出机制，这对商业地产投资者以及开发商来说是重大的利好。

　　经过十几年的市场实践，业内越来越多人士意识到，中国的房地产或者商业地产并不再是“盖房子卖房子”如此简单的操作模式了。

　　对外经贸大学经贸系主任、教授梁蓓认为：“中国的商业地产开发商要作资源组织者。房子本身是不升值的，升值的是价值空间。”她认为，在当下应该用金融的眼光看待商业地产问题，比如在建设伊始阶段，就设计好商业地产项目的退出机制，让商业地产做到永不落幕。

　　梁蓓说：“从长期发展的眼光看，爆炒地价、爆炒房价的时代已经不会再现，众多开发商也都在寻求转型的时机 因此在投资兴建新的商业地产项目时，开发商需用金融的视觉规划看待每个项目，设计好退出模式。商业地产不同于住宅地产，商业地产的定位、消费人群、未来的升值空间、未来可持续盈利点等均需要有准确的定位。”具体地说，即是可通过整体持有打造商业地产，不断地升级租金、业态结构等，打造有升值能力的商业地产项目， 在资本市场找到合理价格空间，以便寻找到更大的资本载体进行战略投资和转移。

　　梁蓓还介绍说，发达国家的商业地产与金融市场结合紧密，在进入商业地产之前就让金融机构提供解决方案，和金融机构搭建好了平台，做好了退出模式。

　　国都证券副总裁曲宏表示：“房地产企业将会变成一个资产管理机构，从重资产状态变成轻资产状态，从资产持有者变成资产管理者，这是房地产企业在转型过程中需要面对的问题。”

　　他分析认为，开发商可以让金融机构尽早地介入开发过程，利用金融创新和商业地产创新的机遇，打造商业地产的真正价值，做好资源配置，让金融机构帮助开发商找到市场定位，其目的也是为了今后更好地“退出”。

　　REITs前景被看好

　　目前，我国国内消费市场仍处于高速发展阶段，国内社会消费品零售总额在过去五年间的平均增长率高达15.4%。尽管如此，我国国内消费在2013年只占总体P的35.9%，远远低于世界其他主要经济体的50%以上的水平。因此，国内消费市场存在巨大的增长空间与潜力，为商业地产的发展提供了一个的基础。

　　自2011年以来，中国商业地产市场发展迅速。2011年至2013年办公楼和商业项目投资额年平均增长超过25%，一二线主要城市办公和商业物业租金也保持着平稳上涨的趋势。预计未来，商业地产市场仍有很大空间和潜力。

　　目前在一二线城市，商业地产发展已逐步趋向成熟，市场上优质项目逐渐增加。传统的房地产金融时间短、形式单一，已满足不了商业地产长远发展需要。如同国外成熟商业地产市场一样，以REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）为主角持有成熟的商业物业成为市场发展的重要趋势。

　　全国现代金融控股投资有限公司总裁许均华在谈到商业地产转型问题的时候提道，商业地产开发商要从重资产转型到轻资产。他认为：“REITs作为商业地产发展未来的方向，不仅能分散投资风险，还能深入挖掘资产的价值，通过估值来盘活资产。此外，REITs也是商业地产转型和退出的选择之一。”

　　据悉，REITs在我国起步较晚，2005年年底，越秀REITs在上市，成为第一只以内地物业为交易对象的REITs 。由于我国相关法律还不完备，REITs一直未正式启动。2011年4月，汇贤产业信托在上市，成为全球首只以人民币计价的房地产信托投资基金。2013年7月，开元酒店基金成功在上市，成为中国内地上市的首个酒店信托基金。2013年年底，日本的春泉产业信托也将的两栋甲级写字楼在打包上市。

　　许均华在谈到如何壮大商业地产时指出，商业地产发展到现阶段，应该通过投资银行做行业整合。“一个商业地产商的发展方向是，首先做资产管理，然后慢慢向金融转移。”他认为，现在开发商的思维应该向投行思维转变，做资源的配置者，同时通过资产证券化等形式将发展中心从重资产转移到轻资产上来。

　　正如许均华的那样，国内商业地产的资产证券化已经慢慢开始起步了。今年上半年，中信启航将中信证券位于和深圳核心地带、配套完善的两处物业打包成“国内首个交易所场内房地产投资基金产品”。据悉，中信启航发售规模52.1亿元，优先级和次级受益凭证的目标发售规模分别36.5亿元和15.6亿元，优先级受益凭证固定回报部分的年预期收益率为7%，次级受益凭际收益情况取决于未来目标资产的租金和增值情况。优先级与次级投资者均限定为合格机构投资者，优先级最低认购金额500万元，次级最低认购金额3000万元。

　　时隔几个月，8月份，中信建投设立的海印股份信托受益权专项资产管理计划也正式成立，成为近一年来首个通过券商资管计划发行的企业资产证券化产品。该产品同时被业内认为是国内首个以“商业地产为基础资产”的证券化产品。据记者了解，此次“海印股份资产证券化产品”分为优先级资产和次级资产，共募集资金15亿元，其中优先级募集资金14亿元，次级募集1亿元。专项计划募集资金将用于银行贷款并补充公司流动资金，为公司战略转型升级提供资金支持。

　　对此，深交所特别指出，REITs与国内信托公司大量发行的房地产信托存在本质区别，交易所场内REITs主要着眼成熟物业资产的投资和管理。尽管如此，现阶段我国证券市场推出交易所场内REITs产品仍具有重要意义：

　　一是可丰富证券市场投资品种。REITs的收益来源于成熟物业租金收入与物业资产增值，兼具固定收益产品与权益类产品的投资特性，为证券市场投资者提供了具有新型风险收益结构的投资品种。二是通过参与产品设计与运作管理，促进证券经营机构及相关中介机构提高自身核心竞争力，形成新的盈利模式。三是以稳定分红为基石、以租金预期为核心的定价机制有助于推动房地产价格的形成，成为收入物业定价的重要市场标杆，促使投资者关注房地产投资的租金回报。

　　未来方向与金融创新

　　随着商业地产证券化的出现，房地产金融市场出现了多元化的局面。在这个区域里商业银行、股票市场、债券市场和投资信托市场丰富着商业地产的融资方式。这是商业地产金融重要的创新方向。

　　刘建沪认为：“商业地产离不开金融导向和金融的支持，金融实际上是商业地产可持续发展的真正推手。”他认为，资产证券化代表了我国商业地产融资创新的方向。

　　中国商业联合会专家工作委员会副主任、金典投资集团总裁孙晓东认为：“随着房地产黄金十年的发展，房地产调控政策的转变，商业地产的投资已经发生了变化。”孙晓东分析指出，在享受了长期的政策红利之后，商业地产经营特征和现状倒逼资产证券化的发展。

　　商业地产一般前期投资规模大、资金占用量大，后期运营管理难度大，短期内难以收回成本，后续需要大量的资金投入，因此对企业的实力要求较高。商业地产资产证券化可以为商业地产增加一些新的融资方式，资金的稳定和可靠对商业地产项目长期稳定运营和发展具有一定的积极作用。

　　罗斯洛克文化集团执行合伙人兼总裁熊峰也认为：“商业地产资产证券化未来的发展，涉及到商业地产本身的经营，将帮助中国的商业地产建立一个多元化的投融资平台，也可以帮助拓宽国内投融资渠道，对国家完善金融体系也能起到一定的促进作用。”