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　　一份由商务部、央行和国务院法制办共同撰写的《全国商业地产运行报告》目前已经上报国务院等待批复。

　　这是一份建立在三个多月全国调研基础上的报告。该报告明确指出，目前的商业地产价格偏高、空置率居高不下的现象十分显著，但商业地产占用银行贷款余额过大的风险已经在一定程度上得到缓释。此外，对于商业地产二次转让的限制性措施也被当做建议提出。这一切，显然会对中国商业地产的未来产生巨大影响。

价格、空置率偏高

　　参与此次全国调研的中国商业地产联盟秘书长王永平告诉记者，从全国的情况看，由于商业地产的利润偏高，导致不少开发商争相进入这一领域，从而导致开发总量的快速上涨，进而导致商业地产空置率不断攀升。

　　记者了解到，２００４年全年，我国商业地产空置面积就已经达到２６１０万平方米，到今年一季度空置面积又上升了２０．３％。“目前国内的商业与商业地产的发展存在明显的错位，国内商业的发展增速在１０％左右，而商业地产的增速却超过了２０％。所以，商业地产的空置率才会节节攀升。” 王永平说。

　　在空置率不断攀升的同时，价格上涨的速度也未停歇。商务部市场体系建设司刘小峰处长告诉记者，空置率不断上升的同时单价不仅没有下跌，去年反而上涨了５．２％，而且这一趋势在２００５年呈现延续之势。

　　“从北京的情况看，商服用地的土地成本约占总开发成本１／２左右，而其他成本与住宅差不多。虽然土地出让金通常是住宅用地的４倍左右，但这也难以支撑如此高的售价。”他说。而按照他的观点，这个指标的差额在１倍左右应该是比较合理的水平。

　　这样的情况在王永平看来，即便是没有专门针对商业地产的调控政策出台，下半年商业地产的价格还是会进入一个调整的阶段。这样的市场大势，显然已经不再是投资者入市的最佳时机。

贷款风险缓释

　　“全国商业地产对银行的信贷依赖水平在７０％～８０％，而自筹资金只有３５％左右。”刘小峰对记者说。正是出于这一原因，在为期三个多月的调研中，商业地产的资金来源始终是重中之重。

　　按照商务部发布的《中国流通产业发展报告》预计，２００５年我国商业地产投资规模将达到２０００亿元，增幅将多达２０％。按照上述比例，银行在商业地产上需要承担的资金应该在１４００亿～１８００亿元之间。

　　而此前国内某财经媒体的一篇报道更是声称，仅ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ一类商业业态，占用的银行贷款余额就高达３０００亿元之巨。据称这份报告引起了国务院高层的重视，而也是自该篇报道刊发之后，银行对商业地产的开发贷款开始收紧。

　　而几乎就在银行收紧商业地产信贷之后，北京ＭＡＬＬ最终也胎死腹中。据参与当年北京ＭＡＬＬ运作的禾田摩尔公司董事总经理张天翔回忆，其中的核心问题仍然是资金。此后，虽然有多家公司试图重新盘活该项目，但都因资金问题无果而终。至今，北京ＭＡＬＬ依然只是几张图纸和一个沙盘。

　　但是，调研组的调研结果表明，商业地产融资依赖银行的问题确实存在，但远没有外界渲染的那么严重。

　　“我们在调研中始终没有弄清楚，３０００亿元贷款余额的这个数字是如何得出的。”王永平向记者强调，“首先可以肯定的一点是，贷款余额没有这么多，而且在可控的范围内。另外，银行本身的贷款科目统计也存在着一些问题，也是风险。”他说。

　　王永平所言的贷款科目统计问题是指，很多商业物业都是以住宅的名义混合开发的。开发贷款往往以住宅名义立项，而同时，部分以商业开发立项的贷款中，也包含住宅开发的贷款。最终，银行不知道有多少贷款流向商业开发，而这本身就是一种风险。

　　一位调研组的成员向记者坦言，银行继续收紧商业贷款开发贷款的可能性已经不大。但是出于控制风险的考虑，会对贷款科目进行严格的审核。

决策层欲再控投机

　　“抛房买铺”——这是位于中关村今年入市的某大型商业项目主打的推广概念。该项目的策划人员告诉记者，这一推广思路就是希望把在住宅市场中投资“不得志”的资金吸引到他们的商业地产项目中来。据称，这一思路目前取得了相当不错的推广效果，“从住宅领域中转过来的投资客可以占到３０％左右的比例。”他说。

　　然而，这恰恰是决策层最为担心的。记者了解到，在已经呈送国务院的调研报告当中，很可能已经涉及到了如何遏止投机资本从住宅领域转向商业地产领域的问题。一位知情人士告诉记者，“决策层对商业地产中的投机炒作问题十分关注。”

　　这可能是一个十分重要的信号，因为商业地产的需求主要是来自投资需求。“目前，商业物业比住宅的投资回报率要高得多，所以，购买商业物业的投资者比例也相对较高，其中不乏投机者。他们先购买了物业，等升值后易手套现。而这部分购买力是推动商业地产开发以及价格上涨的原动力。”一位调查组成员告诉记者。

　　他表示，应该对商业地产中短期内的二次交易行为进行控制，以控制投机资本短期炒作获利。“应该对这样的交易行为征收附加的税费，并且规定一个具体的周期，在这个周期内进行二次交易的，要课以重税。”

　　他同时还强调，在住宅领域内实行的相关税收政策对投机资本所起到的遏止作用，应该值得商业地产借鉴。

　　投机需求一旦被遏止，商业地产目前“销售——套现”的经营模式很可能就会遭到不小的打击。中小型商业地产开发企业将面临生存的压力，而大型企业将被迫向持有型经营模式过渡。而这，恰恰是决策层愿意看到的。

　　“因为持有型物业的收益周期肯定要长于销售型的商业物业，在回款周期拉长之后，开发量自然就会下降。”一位调研组成员对记者说，按照他的逻辑，开发量下降之后，空置率就会降低，其中的风险就得到了缓释。